每經(jīng)記者 陳榮浩  黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

6月25日，有市場(chǎng)消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目，或?qū)⒂瓉?lái)債權(quán)變更。李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)正與項(xiàng)目債權(quán)銀行之一匯豐進(jìn)行接觸，希望接手該項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。

同日下午，一位接近龍光的相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了這一消息，但最終項(xiàng)目是否會(huì)被長(zhǎng)實(shí)接手，還沒有定數(shù)。“這個(gè)項(xiàng)目雖然去化并不是太快，但在數(shù)以億元計(jì)的豪宅中，它能夠帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如果最終易主，將導(dǎo)致龍光、合景的債權(quán)人利益受到影響。”

公開資料顯示，凱玥項(xiàng)目有一筆銀團(tuán)貸款，貸款方包括匯豐等中外資銀行。接近合景泰富處的人士向記者表示，目前凱玥給銀團(tuán)債券的兌付情況一切正常，項(xiàng)目運(yùn)作也一切正常，并非借款方出現(xiàn)了違約情況的“抽貸”。

另有知情人士透露，龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開發(fā)貸。本來(lái)一切向好發(fā)展，近期卻有接近該筆銀團(tuán)人士稱，長(zhǎng)實(shí)方面主動(dòng)向銀團(tuán)提出收購(gòu)這筆貸款的多數(shù)權(quán)益，意欲收購(gòu)這筆約102億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。

奪回300億貨值？

為何大家都對(duì)凱玥這個(gè)項(xiàng)目緊盯不放？

凱玥項(xiàng)目，位于香港島南區(qū)鴨脷洲，位置優(yōu)越，背山靠海，建筑面積達(dá)76萬(wàn)平方呎（約7萬(wàn)平方米），屬于香港典型的豪宅項(xiàng)目，可以說(shuō)見證了內(nèi)地民營(yíng)房企馳騁港島的高光時(shí)刻。

時(shí)間回到2017年，彼時(shí)龍光與合景泰富聯(lián)手，擊敗李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)等對(duì)手，以168億港元拿下該地塊，折合樓面價(jià)達(dá)17.67萬(wàn)元/平方米，打破了當(dāng)時(shí)香港單幅地塊的總價(jià)紀(jì)錄。值得一提的是，該項(xiàng)目還是龍光進(jìn)入香港的第一個(gè)項(xiàng)目。

結(jié)合公開資料看，該樓盤首次對(duì)外銷售的時(shí)間為2023年1月，總共推售住宅295套，戶型為大三房和四房。按照67.3萬(wàn)平方英尺的總銷售面積，5萬(wàn)港元/平方英尺的單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目估值折合人民幣超300億元。

從行業(yè)慣例來(lái)看，如果是正常企業(yè)間項(xiàng)目的股權(quán)收并購(gòu)，并不算什么新鮮事，但此次長(zhǎng)實(shí)對(duì)凱玥項(xiàng)目表達(dá)興趣，讓人浮想翩翩。

因?yàn)辇埞夂秃暇疤└欢忌钕葸`約泥潭，正處在債務(wù)重組的重要時(shí)刻。

2023年5月，合景泰富發(fā)布公告稱，將啟動(dòng)債務(wù)重組及資產(chǎn)出售，并已成立小組進(jìn)行重組談判。龍光的狀態(tài)也差不多，今年6月11日時(shí)，有龍光的債權(quán)人稱，目前債權(quán)人正與龍光進(jìn)行債務(wù)談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個(gè)項(xiàng)目作為支付重組項(xiàng)目的資金，但最終方案還未定下來(lái)。

顯然，若此時(shí)項(xiàng)目易主，將給兩家出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企的債務(wù)重組帶來(lái)新的不確定性因素。

另?yè)?jù)知情人士透露，目前長(zhǎng)實(shí)與銀團(tuán)代表之一的匯豐方面已進(jìn)行溝通，表達(dá)了接手凱玥的意愿，但目前還不能確定銀團(tuán)方面的態(tài)度。

“無(wú)論是龍光還是合景泰富，對(duì)長(zhǎng)實(shí)接手該項(xiàng)目是持否定態(tài)度的，雙方都處于重組的關(guān)鍵期，需要與債權(quán)人談抵押標(biāo)的，凱玥項(xiàng)目是企業(yè)與債權(quán)人談判的重要砝碼之一，這個(gè)時(shí)候若是被其他企業(yè)摘了果實(shí)，對(duì)企業(yè)影響可想而知。”上述接近龍光人士談到。

已售3套，回款4.77億

中原地產(chǎn)平臺(tái)顯示，目前凱玥項(xiàng)目共賣出3套房源，銷售回款約5.2億港元（約合人民幣4.77億元）。

6月25日下午，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)會(huì)對(duì)該項(xiàng)目感興趣，主要是項(xiàng)目本身比較優(yōu)質(zhì)，能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，而且位置也是長(zhǎng)實(shí)與和黃之前發(fā)展過(guò)項(xiàng)目的鴨脷洲，能夠形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。而對(duì)龍光和合景泰富來(lái)說(shuō)，都屬于民企，都面臨流動(dòng)性壓力，正在進(jìn)行債務(wù)展期或重組工作。如果該項(xiàng)目易主，等于是口中最肥的一塊肉被人叼走了，公司本身的資產(chǎn)價(jià)值、潛在現(xiàn)金流都易惡化，也會(huì)對(duì)接下來(lái)的債務(wù)重組推進(jìn)工作有明顯的負(fù)面影響。”

柏文喜提到，一般而言，擁有貸款債權(quán)之后，接盤方一般不會(huì)采取強(qiáng)硬的資產(chǎn)處置措施，而是會(huì)通過(guò)談判轉(zhuǎn)讓的方式獲得項(xiàng)目，這雖然在法律層面不存在問(wèn)題，但在商業(yè)倫理層面顯然是不妥的，商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。

前述知情人士認(rèn)為，匯豐與長(zhǎng)實(shí)接觸一旦產(chǎn)生效應(yīng)，其作為中外投資界標(biāo)桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權(quán)，像龍光、合景債務(wù)重組計(jì)劃內(nèi)的一系列數(shù)10家金融機(jī)構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益將直接受損。

不過(guò)，截至發(fā)稿，長(zhǎng)實(shí)方面尚未針對(duì)該消息發(fā)布公告。

封面圖片來(lái)源：中原地產(chǎn)