每經(jīng)記者 趙景致    每經(jīng)編輯 馬子卿    

本月20日，作為房貸利率參考的5年期以上LPR下調(diào)了10個(gè)BP，這意味著購房者們的住房商貸利率將迎來新一波調(diào)降。記者了解到，目前，多地銀行已經(jīng)對個(gè)人住房按揭貸款利率做出了相應(yīng)調(diào)整。此外，多家銀行表示，“目前的放款速度很快，最多在3周內(nèi)便可完成放款。”

降息降低了購房者的貸款成本，隨之新增的需求也將提振市場信心。申港證券指出，新增需求將提升商品房成交活躍度并削弱對房價(jià)的悲觀預(yù)期，提振市場信心；后續(xù)仍需政策對合理需求釋放積極引導(dǎo)，推動(dòng)購房者的心理預(yù)期企穩(wěn)回升。

多地銀行房貸利率調(diào)降

6月20日，LPR結(jié)束多月的“按兵不動(dòng)”，迎來自去年8月后的首次調(diào)降。央行信息顯示，最新一期LPR為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均較上一期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。據(jù)悉，作為房貸利率參考的5年期以上LPR調(diào)降，對購房者有利好，可以降低購房貸款成本。

日前記者聯(lián)系多地銀行，各地房貸利率多已跟進(jìn)下調(diào)。在深圳地區(qū)，“現(xiàn)在首套房利率是4.5%，二套是4.8%。”交通銀行某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，在6月20日LPR調(diào)降后，該行的房貸利率也跟進(jìn)調(diào)降。

農(nóng)業(yè)銀行上海一支行工作人員表示，該行在上海的首套房房貸利率為4.55%，二套房為5.25%。據(jù)悉，該行放款也比較快，“銀行審批2周到3周，最多3周。”蘇州當(dāng)?shù)匾怀巧绦泄ぷ魅藛T表示，該行首套房貸款利率為LPR利率減20個(gè)基點(diǎn)，目前利率為4.0%；二套房為4.8%。

不過也有地區(qū)銀行工作人員表示利率暫未下降。長沙當(dāng)?shù)氐拈L沙銀行一位工作人員表示，目前還沒有接到通知要調(diào)利率，“我們銀行現(xiàn)在還是首套4.1%，二套4.9%，具體的要看是哪個(gè)樓盤。”

記者也注意到，目前首套房、二套房貸利率差較高。“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，首套利率回調(diào)，二套利率保持不變，5月百城整體首二套房貸利率差擴(kuò)大至91BP。”貝殼研究院劉麗杰表示，“當(dāng)前改善需求是市場修復(fù)的關(guān)鍵支撐，建議因城施策，適當(dāng)降低二套房貸利率，促進(jìn)二套改善需求釋放。”

房貸利率位于近年低點(diǎn)

從全國水平看，貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年6月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。6月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和17BP，均處于近年來底部水平。

新發(fā)的個(gè)人房貸利率持續(xù)下行，也引起了部分存量房貸消費(fèi)者的關(guān)注，對于存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)的討論也愈發(fā)熱烈。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ綄τ浾弑硎荆?ldquo;按揭貸款利率一般采取LPR加點(diǎn)的方式進(jìn)行定價(jià)。LPR下調(diào)后，在合同約定的重定價(jià)日，房貸利率就執(zhí)行新的LPR利率。”

“但問題是前一階段加點(diǎn)部分利率比較高，這些高位房貸利率即使執(zhí)行了新的LPR，也因?yàn)榧狱c(diǎn)部分未調(diào)整，遠(yuǎn)高于現(xiàn)階段新的房貸利率。”楊海平表示，目前熱議的存量房利率下調(diào)，主要針對加點(diǎn)部分，且房貸提前還款壓力也在很大程度上與此有關(guān)。

楊海平指出，存量房貸利率調(diào)整涉及銀行和廣大公眾的切身利益，且這部分利率調(diào)整并沒有合同約定，因此有一定的難度?？紤]到當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，考慮到釋放消費(fèi)需求的迫切性和緩減房貸提前還款壓力的現(xiàn)實(shí)需要，預(yù)計(jì)央行會(huì)統(tǒng)籌考慮，穩(wěn)妥施策，加以解決。

對于此次降息，多家券商研報(bào)表示后續(xù)或?qū)⒗^續(xù)對合理需求釋放積極引導(dǎo)，以促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇。申港證券研報(bào)指出，7~8月為銷售淡季，此外6月轉(zhuǎn)冷的市場也抑制了開發(fā)商加推沖刺業(yè)績的意愿，后續(xù)市場的信心面臨進(jìn)一步走弱的可能，在這一節(jié)點(diǎn)適時(shí)下調(diào)LPR利率，將減輕購房者置業(yè)壓力，并釋放一部分置業(yè)需求。

“觀望情緒再度回升背景下，新增需求將提升商品房成交活躍度并削弱對房價(jià)的悲觀預(yù)期，提振市場信心；后續(xù)仍需政策對合理需求釋放積極引導(dǎo)，推動(dòng)購房者的心理預(yù)期企穩(wěn)回升。”

天風(fēng)證券研報(bào)認(rèn)為本次降息可能只是政策組合拳的開始，地產(chǎn)或延續(xù)遵循以“降成本”的方式刺激地產(chǎn)需求復(fù)蘇的政策路徑。

在此背景下，地產(chǎn)差異化信貸政策發(fā)力空間良好，需求疲軟的低能級城市政策有望繼續(xù)發(fā)力，高能級城市信貸寬松力度或?qū)⒓哟螅唧w形式如一二線城市可能發(fā)生：首/二套利率加點(diǎn)幅度下調(diào)；城市內(nèi)部限購與非限購區(qū)域首付比例區(qū)分；二套房首付比例下調(diào)；特定區(qū)域限購松綁；認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化等。