每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深圳“7·15新政”馬上滿3年了。

時(shí)間回到2020年，正是深圳房地產(chǎn)火熱之際。2020年7月15日，深圳針對(duì)非深戶口的剛需購(gòu)房者暫停了購(gòu)房許可，杜絕了單純?yōu)橘?gòu)房而落戶深圳的購(gòu)房行為。彼時(shí)市場(chǎng)對(duì)“7·15新政”的評(píng)價(jià)是，“像制冷劑，讓深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫”。

3年里，“7·15新政”+參考價(jià)政策，使得深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了巨大變化。

“過(guò)去3年，深圳樓市變化最明顯的還是二手房市場(chǎng)，整體價(jià)格更低了，與賣家有了更大的議價(jià)空間。而新房市場(chǎng)因?yàn)檎w地價(jià)是漲的，所以價(jià)格也在緩慢上漲。”7月12日，深圳房產(chǎn)中介陳輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹道。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳全市二手房成交均價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米，而2023年上半年二手房成交均價(jià)為6.5萬(wàn)元/平方米，相比3年前少了約4000元/平方米。

注：2020年7月15日，深圳市住建局、深圳市規(guī)自局、深圳市稅務(wù)局、深圳市公安局等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

通知共計(jì)8大條款，其中核心內(nèi)容包括:

1.深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格,非深戶要5年社保，社保斷交3個(gè)月可視為正常；2.夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)；3.首付比例:無(wú)房無(wú)貸首付30%。無(wú)房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購(gòu)買普通住宅首付70%,非普通住宅80%；4.轉(zhuǎn)讓增值稅免除從2年變5年；5.豪宅線增設(shè)了總價(jià)750萬(wàn)元限制；6.新房抽簽要優(yōu)先無(wú)房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的。

深圳龍華片區(qū)某二手樓盤(pán) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

深圳的新房?jī)r(jià)格還在漲

新房市場(chǎng)方面，過(guò)去3年變化并不明顯，成交套數(shù)變化不大，價(jià)格仍在上漲。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年上半年深圳成交1.62萬(wàn)套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬(wàn)套。

從價(jià)格來(lái)看，據(jù)安居客，目前深圳的新房均價(jià)為5.96萬(wàn)元/平方米，而2020年7月為4.56萬(wàn)元/平方米。

地價(jià)上漲是導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格上漲的重要原因。以2022年拍出的地塊為例，不少地塊相比之前的價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度上漲。

比如去年深圳第二批次在前海拍出的T102-0410地塊，成交樓面價(jià)為47896元/平方米，競(jìng)得開(kāi)發(fā)商為招商，該價(jià)格比2021年時(shí)該片區(qū)地塊貴了約1.51萬(wàn)元/平方米；在寶安拍出的A208-0991地塊，成交樓面價(jià)為21215.53元/平方米，由華潤(rùn)競(jìng)得，該地塊比2021年同片區(qū)地塊貴了約2250元/平方米。

不過(guò)，今年的供應(yīng)量已經(jīng)是3年前的約3倍。

5月9日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計(jì)劃》，提出預(yù)售和現(xiàn)售商品住房6萬(wàn)套。按照目前統(tǒng)計(jì)的預(yù)售數(shù)量，上半年深圳完成了計(jì)劃供應(yīng)的約41.7%。

而過(guò)去幾年的新房供應(yīng)，從公開(kāi)數(shù)據(jù)看，2022年同期是14564套，2021年同期是13927套，2020年同期是8195套。也就是說(shuō)，今年深圳上半年的新房供應(yīng)量，已經(jīng)比去年同期翻了一倍多，接近過(guò)去兩年的總和。

據(jù)樂(lè)有家，深圳目前新房網(wǎng)簽套數(shù)較為集中的片區(qū)，主要集中在寶安、龍崗和龍華，今年上半年網(wǎng)簽套數(shù)均在3000套以上。

“今年上半年，深圳多數(shù)新房的整體去化率并不理想，多數(shù)開(kāi)盤(pán)去化率在3-5成，甚至部分新房去化率不足3成。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹7月初在接受記者采訪時(shí)提到，目前深圳開(kāi)盤(pán)去化能到7、8成以上的就已經(jīng)很不錯(cuò)了，“整體來(lái)說(shuō)，可售型人才房的預(yù)售套數(shù)推高了新房可售量，分流了部分市場(chǎng)剛需。”

兩年前能賣800萬(wàn)，現(xiàn)在掛牌不到570萬(wàn)

新房的上車門(mén)檻，相比3年前并沒(méi)有變低，但二手房上車門(mén)檻顯著降低。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，深圳二手住宅過(guò)戶量達(dá)到16236套，雖然二手房成交情況同比2022年同期是上漲的，但相比2020年上半年4.4萬(wàn)套的成交，2021年上半年2.8萬(wàn)套的成交，仍然處于低位。

湯安的置業(yè)目標(biāo)很明確，首付不超過(guò)70萬(wàn)元，首選住宅，一房一廳，面積在50平方米左右，距離自己在南山上班的地方不超過(guò)一個(gè)小時(shí)。

據(jù)湯安介紹，自己在2021年看房時(shí)可選項(xiàng)并不是太多，考慮的區(qū)域主要是龍崗和羅湖的一些二手房，“當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格上車還夠嗆，但現(xiàn)在可選項(xiàng)多了很多，且價(jià)格比之前也降了不少。”

今年4月時(shí)，湯安上車了羅湖東門(mén)片區(qū)一個(gè)樓齡近20年的樓盤(pán)，面積為38平方米，一房一廳，總價(jià)約220萬(wàn)元，項(xiàng)目臨近文錦、湖貝、向西村三個(gè)地鐵站。

據(jù)湯安透露，“2021年看過(guò)同樣面積的戶型，當(dāng)時(shí)總價(jià)在288萬(wàn)元左右，算上首付和各種費(fèi)用，還是挺有壓力?，F(xiàn)在總價(jià)降到了220萬(wàn)元，相當(dāng)于兩年總價(jià)降了68萬(wàn)元。”

另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者7月初對(duì)深圳部分二手房樓盤(pán)的調(diào)查，“可議價(jià)”“相比前兩年顯著降價(jià)”基本成為深圳二手房市場(chǎng)常態(tài)。

以記者看過(guò)的一套位于龍華片區(qū)紅山地鐵站附近的特發(fā)和平里房源為例，目前業(yè)主掛牌價(jià)普遍在6.4萬(wàn)-6.8萬(wàn)元/平方米。比如，一套3室2廳88平方米朝南方向的，業(yè)主掛牌價(jià)為569萬(wàn)元，折合單價(jià)6.45萬(wàn)元/平方米。

而該樓盤(pán)2020年時(shí)同等面積的房源成交價(jià)普遍在700萬(wàn)元以上，另?yè)?jù)陪同記者看房的中介陳輝解釋，“這個(gè)房子得房率較高，同樣面積的房子，2021年賣到過(guò)800萬(wàn)元以上。現(xiàn)在主要是片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)太多，加之市場(chǎng)行情不好，所以價(jià)格也就下來(lái)了。”

像特發(fā)和平里這樣的樓盤(pán)并非個(gè)例。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，在2020年和2023上半年兩個(gè)時(shí)間段均有成交的樣本樓盤(pán)中，成交均價(jià)上漲的樓盤(pán)占比約26%，而下跌的樓盤(pán)占比近74%，占大部分比例。

7月11日晚間，樂(lè)有家研究中心向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“2021年下半年開(kāi)始，深圳樓市進(jìn)入了一手占主導(dǎo)的局面，一二手成交占比大約是7:3。但隨著二手交易量的回升，二手回歸市場(chǎng)主導(dǎo)，2023年上半年一二手占比已經(jīng)回到1:1?，F(xiàn)在深圳的二手房市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)2年的價(jià)格調(diào)整，二手房與新房之間的價(jià)差逐漸縮小，現(xiàn)在市面上也有不少業(yè)主低價(jià)出售，淘到二手筍盤(pán)的可能性大大增加，上車門(mén)檻降低。”

（應(yīng)受訪者要求，文中湯安、陳輝為化名）

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝