每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月份以來(lái)，多家上市房企陸續(xù)發(fā)布今年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至7月18日，已有48家A股涉房企業(yè)發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)。其中，有18家房企預(yù)計(jì)盈利，其中6家房企盈利同比上升，6家房企盈利同比下降，6家房企扭虧為盈；30家房企歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損，其中有9家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧，11家房企虧損同比減少，8家房企虧損同比進(jìn)一步擴(kuò)大。

多位業(yè)內(nèi)人士在7月19日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，二季度購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。疊加融資環(huán)境仍未顯著改善、出險(xiǎn)房企仍未完成風(fēng)險(xiǎn)出清，上市房企盈利能力仍未顯著改善。

超六成房企虧損，8家房企預(yù)虧超10億元

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年歸母凈利潤(rùn)預(yù)虧的30家房企，虧損總金額預(yù)計(jì)超155億元。其中，8家房企預(yù)計(jì)虧損10億元，包括華僑城A、首開(kāi)股份、金科股份等。

值得一提的是，上半年凈利潤(rùn)下降幅度最大的是華僑城A，預(yù)計(jì)上半年將虧損12億~17億元，同比下降1237.92%~1712.06%，這也是華僑城A半年度首次虧損。

對(duì)此，華僑城A表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降。為適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，加快銷售去化，公司對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取靈活的銷售策略，預(yù)計(jì)帶來(lái)部分價(jià)值折損。因聯(lián)營(yíng)公司虧損導(dǎo)致投資收益減少、其他收益減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等也是導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)下滑的因素。

而虧損額度最大的是*ST泛海，預(yù)計(jì)上半年虧損42億元~55億元，去年同期虧損20.86億元。對(duì)此，*ST泛海表示，一方面是因流動(dòng)性困難導(dǎo)致大量債務(wù)進(jìn)入訴訟程序，報(bào)告期內(nèi)根據(jù)訴訟判決計(jì)提利息、罰息或違約金；另一方面是公司為盡快緩解債務(wù)壓力，在債務(wù)化解過(guò)程中所產(chǎn)生的投資資產(chǎn)處置損失。

另?yè)?jù)ST泰禾披露的2023年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年凈虧損17.18億元至23.25億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損16.9億至22.86億元。

泰禾表示，由于本期集中交付的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，房地產(chǎn)收入確認(rèn)金額少于上年同期。并且，隨房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付結(jié)轉(zhuǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，符合資本化條件的借款費(fèi)用少于上年同期，本期財(cái)務(wù)費(fèi)用列支高于上年同期。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，房企在業(yè)績(jī)預(yù)告中解釋業(yè)績(jī)虧損主要受兩方面影響，一是受市場(chǎng)環(huán)境下行影響，市場(chǎng)需求下滑，行業(yè)銷售下挫嚴(yán)重，采取以價(jià)換量的措施，加劇毛利率下降；二是企業(yè)債務(wù)違約等影響，在債務(wù)化解過(guò)程中所產(chǎn)生的投資資產(chǎn)處置損失等。

IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，上半年房企業(yè)績(jī)大幅下跌的原因主要是去年依賴樓市轉(zhuǎn)淡且復(fù)蘇乏力，在未達(dá)預(yù)期的情況下還呈繼續(xù)下行，導(dǎo)致大多數(shù)房企營(yíng)收與結(jié)算收入都呈下降態(tài)勢(shì)、乃至存貨計(jì)提也大幅增加所致。

6家房企扭虧為盈，市場(chǎng)分化或進(jìn)一步加劇

需要指出的是，盡管在已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中約有超六成業(yè)績(jī)虧損，但仍有6家房企上半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈利，分別是云南城投、榮盛發(fā)展、北辰實(shí)業(yè)、深賽格、南山控股和*ST全新。

其中，盈利最多的是深賽格，上半年歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為1.37億元，同比增長(zhǎng)達(dá)675.99%。深賽格解釋稱，一方面相比于去年同期，報(bào)告期內(nèi)公司沒(méi)有對(duì)商戶租金減免；另一方面，公司參股企業(yè)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，確認(rèn)非經(jīng)常性損益約7000萬(wàn)元。

相比于深賽格，榮盛發(fā)展上半年的業(yè)績(jī)也令人側(cè)目。7月13日，榮盛發(fā)展發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約為1.0億元-1.3億元，去年同期盈利為-22.53億元，同比增長(zhǎng)104.44%-105.77%。

而業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因，一是上半年榮盛發(fā)展的項(xiàng)目交付數(shù)量增加較多，其中部分交付項(xiàng)目毛利潤(rùn)較高；同時(shí)，上半年公司降費(fèi)增效的工作取得了階段性成效，期間費(fèi)用同比呈下降趨勢(shì)，使歸母凈利潤(rùn)較上年同期有所提升。

值得注意的是，上述實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的房企，除了房地產(chǎn)銷售收入同比有所上升外，還要?dú)w功于其他業(yè)務(wù)板塊或非經(jīng)營(yíng)性損益的助力。

如北辰實(shí)業(yè)稱，報(bào)告期內(nèi)其會(huì)展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，經(jīng)營(yíng)情況改善，會(huì)議、展覽及酒店業(yè)務(wù)出租率持續(xù)提升；云南城投表示，本期非經(jīng)常性損益約為1.6億元，主要是完成2022年重大資產(chǎn)重組中2家子公司的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)投資收益。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出，今年上半年部分房企保交付工作取得良好成效，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積增加帶動(dòng)收入增長(zhǎng)，同時(shí)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)顯著改善，但其盈利向好仍依賴于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

“這幾家企業(yè)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，主要是由于采取了大力促銷導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收逆勢(shì)上升，以及壓縮各項(xiàng)費(fèi)用與成本，包括實(shí)施了債務(wù)重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等促進(jìn)企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的措施所致。”在柏文喜看來(lái)，能夠快速調(diào)整與轉(zhuǎn)型的企業(yè)在行業(yè)普遍不景氣之下還是有盈利機(jī)會(huì)的。

熬過(guò)了冷熱分明的上半年，房企下半年的業(yè)績(jī)和盈利情況是否會(huì)有所好轉(zhuǎn)？

“今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)肯定會(huì)出現(xiàn)較大變化，一些優(yōu)質(zhì)房企、頭部房企和轉(zhuǎn)型較快的房企可能會(huì)迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，進(jìn)而市場(chǎng)地位和市場(chǎng)集中度快速上升。”柏文喜認(rèn)為，大多數(shù)困難房企以及出現(xiàn)險(xiǎn)房企如果不能快速轉(zhuǎn)型和恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，則面臨越來(lái)越困難甚至市場(chǎng)出清的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。“只有少數(shù)頭部房企和優(yōu)質(zhì)房企的業(yè)績(jī)才能好轉(zhuǎn)，也就是說(shuō)，市場(chǎng)分化與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加劇烈。”

劉水則指出，隨著前期積壓需求的快速釋放完成，二季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，購(gòu)房者觀望情緒加重。盡管6月5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)釋放積極信號(hào)，但當(dāng)前購(gòu)房者的置業(yè)情緒仍受收入預(yù)期偏弱等多種因素影響，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

“中性情形下，下半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)等政策繼續(xù)落實(shí)推進(jìn)，房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購(gòu)房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折。”劉水續(xù)稱。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖