每經(jīng)記者 李彪    每經(jīng)實習記者 石雨昕    每經(jīng)編輯 陳星    

中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

如何理解我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化？未來我國房地產(chǎn)市場將怎樣恢復(fù)發(fā)展？

7月26日，在CFS2023第十二屆財經(jīng)峰會暨2023可持續(xù)商業(yè)大會現(xiàn)場，中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平接受《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪。

連平表示，我國房價從去年開始下跌，很有可能會在今年第三季度踩到底部，然后逐步趨向于恢復(fù)，明年會呈現(xiàn)一個恢復(fù)的過程。

CFS2023第十二屆財經(jīng)峰會現(xiàn)場 每經(jīng)實習記者 石雨昕 攝

房地產(chǎn)總體上告別了大范圍過熱的走勢

NBD：您認為應(yīng)該如何理解“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”？

連平：不同城市的供求關(guān)系不一樣，總體來看，較多的城市是供大于求，絕大部分城市可能需要漸次放開需求端的嚴格限制，比如限購、限貸以及高首付等。

但在一些重點一、二線城市中，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系有些不同，供不應(yīng)求可能依然是市場的基本格局，可以在放開需求端限制的同時，加大力度增加供給，實現(xiàn)供求關(guān)系盡可能平衡。不能因為供求關(guān)系相對緊張，就持續(xù)對需求方面增加壓力，而應(yīng)該把措施的著力點放在增加供給上，這是這一類城市的特點。因此我認為在政策上確實應(yīng)該因城施策用好各類工具。

雖然這次中央政治局會議沒有提“房住不炒”，但不等于說就可以炒房了。我認為還是應(yīng)該繼續(xù)堅持“房住不炒”的理念和政策基調(diào)。這次會議的重點是突出強調(diào)新形勢，以及供求關(guān)系新的和總體性的變化。

NBD：現(xiàn)在有觀點認為房地產(chǎn)可能已經(jīng)永久告別了大范圍過熱的走勢，您認同這個觀點嗎？

連平：我認為可以這樣說，房地產(chǎn)的確總體上告別了大范圍過熱的走勢，但也不能否認局部地區(qū)供求關(guān)系依然偏緊的事實。供求之間的矛盾主要出現(xiàn)在一線和重點二線城市，這種矛盾的主要方面是供給不足。由于經(jīng)濟發(fā)展水平較高，這些城市人口流入多，改善型需求也比較大，一旦供給不足就會導(dǎo)致房價持續(xù)存在上漲壓力，所以這些城市的關(guān)鍵是要加大力度增加供給。

一方面土地定價要合理，為房價平穩(wěn)提供基礎(chǔ)性條件；另一方面，對經(jīng)營不錯的開發(fā)商可以提供更多的支持和便利，比如在融資方面給予利率優(yōu)惠等，以及加大力度投放開發(fā)貸等，目前銀行體系開發(fā)貸占比僅5.9%，屬于歷史較低水平，其增速僅為5.9%，大幅低于信貸增長兩位數(shù)的平均水平。

圖片來源：受訪者供圖

房價可能在第三季度見底

NBD：您認為我國房地產(chǎn)恢復(fù)期大概需要多長時間？

連平：一般來說，一個短周期大概三年半左右，現(xiàn)在這個周期有可能會拉長。

在以往的短周期中，政策從寬松到收緊再到寬松，房價由上漲到下跌，一般是上漲一年多，下跌兩年多，共同構(gòu)成了三年半左右的過程。

這一輪周期中，我覺得下跌的時間可能會更長一些。我國房價從去年開始下跌，很有可能會在今年第三季度踩到底部，然后逐步趨向于恢復(fù)，明年會呈現(xiàn)一個整體性恢復(fù)的過程。

同時，我們也要注意，房地產(chǎn)恢復(fù)過程中，銷售、投資、買地、建筑安裝工程等環(huán)節(jié)不是完全同步的。通常恢復(fù)的過程是銷售先恢復(fù)。比如現(xiàn)在政策調(diào)整以后，各地會在購房限制性政策上有一些松動，那么銷售就可能會逐步恢復(fù)，然后土地出讓規(guī)模會增大，接著建筑工程速度加快，最后整個投資增速也會回升。

NBD：現(xiàn)在地方政府在財政上面臨不小的壓力，您認為應(yīng)該如何緩解地方債？

連平：首先，我們可以看到中央財政轉(zhuǎn)移支付力度在不斷加大，但是財政轉(zhuǎn)移支付要落地到地方是需要一個過程的。

這次中央政治局會議明確提出，要有效防范化解地方債務(wù)風險，制定實施一攬子化債方案。這是一個重大突破。因為在此之前，在化解隱性債務(wù)存量問題上，總體思路是堅持中央不救助原則，要求“誰家的孩子誰抱”。但是最近一段時間以來，各方都呼吁在這方面應(yīng)該有所變化。因為地方財政承擔了越來越多的國家建設(shè)任務(wù)，也有經(jīng)濟和社會發(fā)展長期規(guī)劃以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等重大任務(wù)?？陀^上看，地方財政的杠桿水平已經(jīng)較高，如果進一步加杠桿會帶來更大的風險。地方政府已無力自行處理好這一問題，因此需要中央政府出手。

那么如何使得地方債務(wù)狀況得到緩解？我認為這需要中央出臺一套方案，這個方案并不是債務(wù)都由中央財政負擔，而是中央財政要主導(dǎo)整體的處置工作，提出中長期的化債規(guī)劃，在國家財政總體格局下來處理地方債務(wù)才會比較平穩(wěn)。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371751520