每經(jīng)記者 黃婉銀 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

7月31日傍晚5時(shí)許，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市住建委獲悉，近日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局召開專題會(huì)議，認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)7月24日中央政治局會(huì)議和近期一系列重要會(huì)議精神，研究部署下階段全面推進(jìn)“兩舊一村”改造等民心實(shí)事工程。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局將在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

新華社圖

剛剛過去的上周末（7月29日、7月30日），一線城市中北京、深圳、廣州已相繼表態(tài)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開企業(yè)座談會(huì)，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

同時(shí)，值得一提的是，7月31日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

多地住建部門先后發(fā)聲

北京市住建委率先發(fā)聲表示，將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神，按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳市住建局跟進(jìn)稱，堅(jiān)決貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示精神，認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神，按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，以及上級(jí)有關(guān)部門指導(dǎo)下，結(jié)合我市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣州市住建局表態(tài)，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期，關(guān)于一線城市或放松限購(gòu)限貸政策的小道消息頻出，北京、上海、廣州、深圳都被傳了個(gè)遍。限購(gòu)限貸政策方面，盡管多地已松綁，但4個(gè)一線城市仍然執(zhí)行嚴(yán)格政策。市場(chǎng)表現(xiàn)上，一線城市雖然還是全國(guó)樓市天花板，但整體已表現(xiàn)出持續(xù)的疲軟低迷。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，整體來(lái)看，近期中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的積極定調(diào)，為市場(chǎng)注入信心，隨后住建部、國(guó)家發(fā)改委等多部委均釋放積極信號(hào)，月末北京、深圳、廣州等一線城市也相繼表態(tài)，后續(xù)核心一二線城市在長(zhǎng)期過熱階段出臺(tái)的政策有望逐步優(yōu)化，房地產(chǎn)迎來(lái)政策底。但值得注意的是，從政策出臺(tái)到銷售端見效仍需時(shí)間。

北京、上海首付比例最高

在倪虹部長(zhǎng)表示要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施后，一線城市是否落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”呼聲又起。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”，一般指有過購(gòu)房貸款記錄，再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前限購(gòu)較嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個(gè)核心城市，倪虹部長(zhǎng)明確提出個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。

貝殼研究院近日計(jì)算，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻。以北京為例，一套650萬(wàn)元的改善標(biāo)的（非普），在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬(wàn)元。另從貸款利息看，不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下房貸利率也有所差異，以北京當(dāng)前利率水平計(jì)，100萬(wàn)元商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息多付約9萬(wàn)元。

正在執(zhí)行的政策中，廣深首套住宅且無(wú)房無(wú)貸款的首付比例是30%，京滬首付比例均是35%。而首套無(wú)房但有貸款記錄的，上海、深圳首付需50%，北京60%，廣州40%。

在限購(gòu)政策上，北上廣深本地戶籍限購(gòu)政策一致，單身一套，已婚兩套；非本地戶籍購(gòu)房需滿足5年社?；騻€(gè)稅，而深圳即便是深戶也需要3年社?；騻€(gè)稅。上海如果是單身非本地戶籍，即便滿足社保條件也沒有購(gòu)房資格。

6月一線城市二手房領(lǐng)跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，6月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市明顯減少，其中新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市分別為31個(gè)和7個(gè)，比5月份分別減少15個(gè)和8個(gè)。

一線城市中，北京、上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%和0.4%，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%。同比方面，一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲1.3%，漲幅較5月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅較5月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，樓市表現(xiàn)一直火熱的上海，6月份的二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅竟然排在全國(guó)第一，達(dá)1.2%。但由于前期漲幅較高，6月份上海二手住宅價(jià)格同比漲幅仍排在第6位，為0.2%。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，廣州上半年全市新房均價(jià)36263元/平方米，同比下滑7%；二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)30107元/平方米，同比上漲10.3%。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，深圳2023年上半年一手住宅備案均價(jià)約53189元/平方米，環(huán)比下跌6.2%、同比下跌8.5%。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年深圳一手住宅套均總價(jià)為605萬(wàn)元，創(chuàng)近三年新低，價(jià)格回歸到2021年水平。

據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院，上海上半年新房成交均價(jià)為64269元/平方米，同環(huán)比變化均不明顯，網(wǎng)簽成交524萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比上漲34%；二手住宅共計(jì)成交96940套，成交均價(jià)40648元/平方米，上半年全市二手住宅整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)。

北京樓市成交量依然在較高水平。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）成交27636套，同比增長(zhǎng)39.6%；二手住宅一共網(wǎng)簽84818套，自2018年起，在過去6年同周期的成交量中，只少于行情最好的2021上半年。

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