每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

香港擬創(chuàng)新推出“地花”模式，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

據(jù)香港文匯報7月31日報道，香港特區(qū)政府正在推動北部都會區(qū)發(fā)展項目，未來會在區(qū)內(nèi)收回大量私人農(nóng)地和棕地作發(fā)展。

香港特區(qū)政府發(fā)展局局長寧漢豪表示，正構(gòu)思以“地花”模式將未平整的土地推出招標(biāo)，以加快推出多層工廈用地，又不排除以綠化地安置受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者。

所謂“地花”模式，是指將已經(jīng)確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標(biāo)，讓投資者提早入場，縮短土地開發(fā)周期，提高土地使用效率。

據(jù)悉，香港特區(qū)政府之所以要推出“地花”模式，與加快推進新片區(qū)的發(fā)展進度有關(guān)。如香港北部都會區(qū)，目前是香港重點發(fā)展片區(qū)之一，但整體面積較大，若按照過往的開發(fā)模式，將大為延后片區(qū)發(fā)展的時間。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從香港特區(qū)發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港特區(qū)政府正在審議《2022年發(fā)展（城市規(guī)劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》（以下簡稱草案），草案中提到，“從9月1日起，香港屆時可拆墻松綁精簡城規(guī)、收回土地條例，縮短生地變熟地的時間。”

擬構(gòu)思“地花”模式

事實上，此前香港的不少樓市做法被內(nèi)地所借鑒，比較典型的包括“樓花”和“公攤”（2013年時，香港廢除了該政策）。

“樓花”是指開發(fā)商在樓盤還未完工前就向購房者提供預(yù)售合同，以買入未來的房子；“公攤”則指在計算房屋面積時，除了套內(nèi)面積（即房屋內(nèi)部可使用的面積），還要加上一定比例的公共區(qū)域的面積，比如電梯井、樓梯間、門廳過道等。

這一次，香港再次構(gòu)思了一種“地花”的玩法，旨在推動包括北部都會區(qū)等新片區(qū)的快速發(fā)展。所謂“地花”，就是讓還未完成土地平整的用地提前招標(biāo)，讓投資者提前入場，在一定程度上縮短了土地開發(fā)周期。

據(jù)香港商報網(wǎng)報道，寧漢豪表示，按照過往的方式，需要土地平整后才推出招標(biāo)，而“地花”概念是將已確定土地用途，但未完成平整的用地提早招標(biāo)，讓投資者提早入場。當(dāng)政府進行土地平整時，投資者同步進行設(shè)計和融資等前期工作，待土地到位后，就可馬上展開建筑工程，預(yù)料多層工廈及新田科技城用地可率先采用“賣地花”模式招標(biāo)。

至于“地花期”有多長，寧漢豪認為，提前一至兩年是較合適的時間，若多過兩年則可能未必容易成功招標(biāo)。

來源：香港特區(qū)政府發(fā)展局網(wǎng)站 

每經(jīng)記者從香港發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港正在審議《2022年發(fā)展（城市規(guī)劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》，該草案若審議通過，將大幅縮短新發(fā)展片區(qū)“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”的時間，該周期將由13年縮短至7年，而一般項目可由6年縮短至4年。“發(fā)展局和相關(guān)部門已經(jīng)著手現(xiàn)有行政指引或制定新的指引，該《條例草案》預(yù)計于9月1日前生效。”

該草案中還提到，“當(dāng)我們提前進行收地安排時，從前是先完成規(guī)劃，才作收地安排的咨詢和發(fā)放補償，但現(xiàn)在既然是同步進行，即比原先的預(yù)算提前進行，其實地政總署是需要檢視他們現(xiàn)時的工作資源，讓他們可騰出人手去提前處理。”

據(jù)了解，北部都會區(qū)屬于香港特區(qū)政府提出的一項重大發(fā)展戰(zhàn)略，包括元朗區(qū)和北區(qū)兩個地方行政區(qū)，面積約300平方公里。香港特區(qū)政府?dāng)M將該區(qū)域打造為以國際創(chuàng)科新城為主題，集優(yōu)質(zhì)生活、新興經(jīng)濟和文化休閑于一體的綜合性發(fā)展區(qū)域。

而從項目進展來看，新田科技城內(nèi)的落馬洲河套區(qū)正興建三棟大樓，河套區(qū)以外首批新田創(chuàng)科用地2024年動工。而洪水橋和元朗一帶，首批多層工業(yè)大廈用地2023年推出，商業(yè)用地2026年完成平整。

據(jù)香港特區(qū)政府新聞網(wǎng)，未來會全速造地建屋，目標(biāo)是十年內(nèi)完成平整四成新發(fā)展土地和落成四成單位，并提高發(fā)展密度，住宅用地最高地積比率為6.5倍，商業(yè)用地則為9.5倍。

業(yè)內(nèi)：成效有待考驗

以深圳的土地掛牌為例，一般會在土地交易中心網(wǎng)站上披露掛牌項目的土地位置、土地現(xiàn)狀、土地價格等，且出讓土地的項目多為已經(jīng)平整的土地。

這也是與香港擬推的“地花”模式不同的地方，內(nèi)地的招標(biāo)多數(shù)都是在土地平整后進行招標(biāo)，而“地花”則是在土地平整前就進行招標(biāo)。

來源：深圳公共資源交易服務(wù)平臺

在業(yè)內(nèi)看來，上述兩種招標(biāo)方式各有優(yōu)劣勢。通過“地花”方式可以讓投資者盡早入場，縮短土地的開發(fā)周期；但同時對項目參與方的實力有較大要求，參與方實力不雄厚，可能導(dǎo)致業(yè)主拒絕平整，或企業(yè)若在參與項目后自身又出現(xiàn)流動性危機，可能導(dǎo)致業(yè)主房子拆了，又難以獲得相應(yīng)補償。

財經(jīng)評論員張雪峰8月1日通過微信向每經(jīng)記者表示，與內(nèi)地的招標(biāo)土地方式相比，“地花”模式的主要區(qū)別在于時間點和土地狀態(tài)。內(nèi)地的招標(biāo)通常發(fā)生在土地規(guī)劃和平整完成后，而“地花”模式則在土地規(guī)劃確定但平整尚未完成時就進行。另外，“地花”模式更需著重考慮對受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者的安置問題，以保障社會公平和利益的平衡。

“像舊改、城更，涉及的利益體較多，參與方不僅需要實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)和矛盾解決，同時對自身資金需求也很高。以深圳來說，不少參與舊改的企業(yè)多為央國企，就算不是央國企，通常也會引入國有平臺公司或者金融機構(gòu)等。”

一位深耕大灣區(qū)市場的房企人士7月31日向每經(jīng)記者表示，若香港施行“地花”模式，在土地未平整前就讓企業(yè)進場，將更為考驗企業(yè)的實力。“香港與內(nèi)地市場不一樣，本地開發(fā)商多為私企，這對那些本地市場的頭部開發(fā)商更具考驗及機遇。”

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫通過微信告訴每經(jīng)記者，香港的土地分為生地與熟地，過去一直沿用的做法，是特區(qū)政府把生地進行“三通一平”（指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路及土地平整）后變成熟地，就可以交給開發(fā)商去發(fā)展。

“而香港這次提出‘地花’概念，打破了傳統(tǒng)框框。至于成效如何，因為屬于首創(chuàng)，世界上還沒有類似情況，實在難以評估。”鄭叔倫表示，“三通一平”工程涉及政府多部門及跨部門合作，所以特區(qū)政府一直負責(zé)?，F(xiàn)在把這個工作交給開發(fā)商，是不是效率會更高，還需要時間的考驗。

值得注意的是，此次香港特區(qū)政府探索的“地花”模式，從推行的具體步驟來看，與深圳的“舊改”模式有一定相似之處。

以深圳的舊改為例，主要采用的是政府引導(dǎo)、權(quán)利主體參與及社會力量協(xié)同的方式。比如要對某個小區(qū)進行拆遷、改造，一般是先由政府制定城市更新規(guī)劃、政策和標(biāo)準(zhǔn)，然后由權(quán)利主體人（一般包括土地使用權(quán)人、建筑物所有權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人等）自主申報城市更新項目，參與項目規(guī)劃設(shè)計和搬遷補償安置，享受項目帶來的收益；最后由開發(fā)商、金融機構(gòu)等多方力量的合作或委托，承擔(dān)城市更新項目的實施主體角色，負責(zé)項目投資建設(shè)和運營管理。

從具體的參與情況來看，參與深圳舊改或者城更的開發(fā)商，同樣也是在房子還未拆遷之前，就介入到規(guī)劃設(shè)計和搬遷補償安置環(huán)節(jié)，與香港的“賣地花”模式有著異曲同工之處。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝