每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月2日下午4時許，上海浦東新區(qū)房地大廈的土地交易市場，搖號機落下最后一顆“6”號乒乓球，在場的房企人士驚呼不可思議：綠城中國以萬分之二的概率摘得最受歡迎的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊。

至此，在數(shù)十家房企同頻競爭的上海第二輪集中供地中，綠城上演“帽子戲法”，在最后兩天綠城以139億元搖中3宗宅地幸運地搖中三宗熱門宅地。

上海第二輪集中供地出讓分為7月11日-13日、8月1日-2日兩個時間段進行，是上海調(diào)整“一次書面報價”的土地競拍規(guī)則后，第一次采用觸發(fā)限價后轉(zhuǎn)入“乒乓球搖號”模式。

在此期間，除去嘉定區(qū)的流標地塊，上海共成交24宗住宅地塊，成交總建面263萬平方米，成交總價約644億元，溢價率7.9%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，共有62家企業(yè)參與了上海第二輪集中供地，“激進”如招商蛇口參拍16宗，資金充裕如華發(fā)、越秀、保利發(fā)展均參拍12宗。

2023上海第二輪集中供地成交情況 來源：中指研究院

綠城上演“帽子戲法”

在8月1日的土拍角逐中，上海共出讓5宗地塊，涉及浦東新區(qū)2宗、普陀區(qū)1宗、閔行區(qū)1宗、奉賢區(qū)1宗，總出讓面積18萬平方米，總規(guī)劃建面45.8萬平方米，總起價130.2億元。

參拍房企中，國央企占據(jù)主力，民營企業(yè)占比較低，地塊熱度分化明顯。奉賢等遠郊地塊房企拿地意愿較弱，最終共成交139.8億元。其中，綠城以地價上限61.756億元、溢價10%搖號摘得閔行區(qū)梅隴77.4畝地塊，華潤以封頂價29.84億元搖號競得浦東川沙58畝地塊，上海寶華與上海東苑聯(lián)合體以總價32.88億元摘得桃浦智慧城45畝地塊，上海江海數(shù)字底價11.78億元拿下奉賢新城16單元05A-02地塊，上海泉山3.53億元微溢價摘得浦東惠南22.6畝地塊。

8月2日，土拍熱度相較于前一日有所提升，其中，青浦徐涇地塊有19家房企參拍，嘉定南翔地塊有17家房企參與，青浦西虹橋地塊有5家房企參拍。最終，共成交4幅地塊，攬金98.4億元。

最終，綠城搖號競得青浦徐涇53畝地塊和嘉定南翔92畝地塊，同濟搖號摘得青浦西虹橋38畝地塊，上海奉賢發(fā)展微溢價摘得奉賢新城30畝地塊。

當日上午最為熱門的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0203單元13-02、16-01地塊，起價44.42億元，為居住用地，面積6.12萬平方米，最大容積率2.4。

該地塊吸引了保利、中海、華發(fā)、華潤、建發(fā)、招商與新南山聯(lián)合體、中鐵建、中鐵置業(yè)與金茂聯(lián)合體、象嶼、天安、金新城、同進聯(lián)合體、路勁、西上海集團、廈門國貿(mào)聯(lián)合體、杭房、浙江錢江、維科、大家房產(chǎn)聯(lián)合體、越秀、金隅、綠城、安徽高速、華僑城、中能建等17家房企報名競拍。

經(jīng)過19輪報價達到地價上限48.86億元進入搖號環(huán)節(jié)，17家房企全部參與搖號，最終被綠城搖號摘得，成交樓面價34100元/平方米，溢價率10%。

下午收官之戰(zhàn)在青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊，報名房企多達19家，包括華發(fā)、建發(fā)、象嶼與金新城聯(lián)合體、保利發(fā)展、安徽高速、綠城、招商蛇口、金融街、首開、南昌市政、中海、中國鐵建、中鐵置業(yè)、大眾交通、金茂聯(lián)合體、華潤、萬科、江西益達、江蘇喆源聯(lián)合體、越秀、海威、維科、大家房產(chǎn)聯(lián)合體、廈門國貿(mào)與葛洲壩聯(lián)合體、北京建工等。

該地塊經(jīng)過18輪報價達到上限價格28.56億元進入搖號環(huán)節(jié)，最終仍舊是被代表綠城的6號球競得，成交樓面價36850元/平方米，溢價率10%。

當乒乓球落下的一刻，守在浦東新區(qū)南泉北路201號房地大廈的一樓等候大廳的多家房企人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者大呼驚訝。一陣小轟動中，某頭部房企的投拓人士感嘆道：“綠城多年不在上海拿地，如今突然連中三元，讓人完全想不到。”

8月2日的上海土拍現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

新規(guī)則下比拼運氣

相比下半場的意外一幕，本輪土拍上半場更有火藥味和戲劇感。

由于取消一次書面報價規(guī)則，土拍效率提高，時間縮短，出讓地塊的最終獲得者都聚焦在如同雙色球開獎的搖號機上，給出讓環(huán)節(jié)增加了不少運氣成分。

7月11日-13日，有房企為了增加拿地的可能性，投拓人員提著寓意為“成交”的橙子和香蕉進入土地市場，或者穿著紅色、橙色的衣服和運動鞋。

來自廣東的越秀地產(chǎn)團隊，更是做足了儀式感，不僅在拍賣席位上擺放著“大利”的紅色紙袋，還有“廣式乳豬”。一位房地產(chǎn)央企的投拓人士在現(xiàn)場也看到了公仔猴，寓意為粵語“猴賽雷”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，上海此次集中供地提及到了搖號的概念，這樣做其實規(guī)則更清晰，流程更加公平，減少了購地方面各種抱怨等內(nèi)容，促進土地市場更加健康有序發(fā)展。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，從現(xiàn)場拍賣的過程來看，采用新的搖號規(guī)則后，流程上比之前要簡單得多，尤其是不再給現(xiàn)場競拍的人員壓力，拿地與否就靠運氣。

“這次也有房企放棄進入搖號階段，或許認為最后的‘封頂價’不劃算，也說明拿地方面有些房企在拿地的一些指標上做得更加‘精打細算’，該放棄就放棄。”盧文曦表示。

整體來看，上海第二輪集中供地的熱度無明顯回升跡象，同時延續(xù)了之前板塊分化的趨勢。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，上海土拍熱度進一步降低，板塊分化加劇，主要因為二季度以來上海新房積分觸發(fā)率明顯降低、二手房市場處于調(diào)整階段的影響。目前，房企在上海拿地仍然謹慎，疊加此批次土地質(zhì)量有所下降，房企參與度有所下降。

好地研究院方面指出，本輪上海集中供地，房企集中報名熱門地塊，哪怕中簽率極低，大多數(shù)房企也不愿冒著風(fēng)險嘗試其他地塊，導(dǎo)致地塊之間冷熱分化更加顯著。個別房企抓住機會，報名冷門地塊“撿漏”，但出價能力不高，因此浦東宣橋、奉賢新城17-03地塊和普陀桃浦地塊均低溢價成交。

至此，上海今年已出讓43宗地塊，總出讓金1162億元，其中30宗封頂，封頂率達70%。供地區(qū)域主要集中在閔行、浦東、奉賢、嘉定、青浦、松江等區(qū)，中心城區(qū)和遠郊供地均較少。

房企權(quán)益拿地金額方面，TOP10央國企占據(jù)7席，混合制2家（綠城、萬科），民企1家（大華）。其中，綠城憑借此輪拿下的3宗地塊位列榜首，拿地金額139.2億元；中鐵建拿地金額121.9億元，位列第二；華發(fā)以86億元排在第三位。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖