每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

剛剛過(guò)去的周末，香港長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)“七折”開(kāi)賣新盤的消息席卷整個(gè)地產(chǎn)圈，市場(chǎng)對(duì)于降價(jià)賣房的呼聲越來(lái)越高。

8月13日下午，深圳羅湖房產(chǎn)中介劉森在朋友圈推薦了一套新房，標(biāo)注“備案價(jià)打五折出售”“原價(jià)9.8萬(wàn)/平，現(xiàn)價(jià)3.89萬(wàn)/平起”等字樣，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問(wèn)得知，該樓盤為位于羅湖的仁恒深之源項(xiàng)目（備案名仁恒世紀(jì)大廈）。

記者了解到，目前深圳的商務(wù)公寓市場(chǎng)存在較為明顯的滯銷情況，有項(xiàng)目開(kāi)盤4個(gè)月僅網(wǎng)簽3套，也有項(xiàng)目選擇直接大幅降價(jià)開(kāi)賣，甚至還有樓盤開(kāi)出過(guò)高達(dá)15%的渠道傭金。

市場(chǎng)供應(yīng)量極少

在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，商務(wù)公寓是一種特殊的存在。由于不限購(gòu)，商務(wù)公寓一度成為投資客追捧的產(chǎn)品。不過(guò)，因其二手交易稅費(fèi)高以及不可落戶、沒(méi)有學(xué)位等屬性，使得部分購(gòu)房者不愿意購(gòu)買這類型產(chǎn)品。

從目前深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，有兩個(gè)顯著特征，一是供應(yīng)量極少，二是熱度遠(yuǎn)不及住宅市場(chǎng)。甚至在一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的月報(bào)、年報(bào)中，二手商務(wù)公寓的成交情況被非常默契地忽略掉了。

8月13日下午，在仁恒深之源項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)吳磊分別為記者計(jì)算了兩套約60平方米左右房源的價(jià)格，其中中高層這套總價(jià)258萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.3萬(wàn)元/平方米；低層這套總價(jià)241萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.01萬(wàn)元/平方米。而同樣的樓層、戶型，兩年前的價(jià)格曾達(dá)到7.55萬(wàn)元/平方米。

“我們這個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)以前是跟深圳灣一號(hào)對(duì)標(biāo)的，目前已經(jīng)是現(xiàn)樓狀態(tài)，不過(guò)為了裝修品質(zhì)，我們會(huì)安排到明年9月統(tǒng)一交房。”吳磊說(shuō)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳市場(chǎng)監(jiān)督管理局?jǐn)?shù)據(jù)了解到，同樣面積為60平方米左右的1棟610，在2021年的備案總價(jià)為448萬(wàn)元，折合單價(jià)約7.55萬(wàn)元/平方米。而現(xiàn)在僅售241萬(wàn)元，單價(jià)約4.01萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于之前備案價(jià)的5.3折。

而劉森發(fā)布的信息顯示，“原價(jià)9.8萬(wàn)/平，現(xiàn)價(jià)3.89萬(wàn)/平起”，目前銷售均價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，將于明年9月交房，采用精裝修交付。“這個(gè)盤高峰時(shí)備案價(jià)達(dá)到過(guò)9.67萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于現(xiàn)在打5折都不止，而且這是公寓，現(xiàn)樓，不會(huì)出現(xiàn)像住宅一樣大幅降價(jià)就無(wú)法備案的問(wèn)題。”

8月14日上午，Co-Found智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究負(fù)責(zé)人董南一通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“商務(wù)公寓本身定位的市場(chǎng)人群范圍就較窄，整體受眾及關(guān)注度不如住宅，需求也比住宅差很多。”

有項(xiàng)目單套傭金曾達(dá)15%

早期的商務(wù)公寓，一般主要為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，其土地性質(zhì)為“商業(yè)用地”，多位于地段較為繁華的區(qū)域，產(chǎn)權(quán)通常是40年或50年。

之前深圳樓市火熱時(shí)，商務(wù)公寓市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)“遭哄搶”案例。比如2019年2月，華潤(rùn)深圳灣瑞府400平方米、總價(jià)8000萬(wàn)元左右的豪宅秒光；2020年2月，華潤(rùn)深圳灣潤(rùn)府開(kāi)盤，總價(jià)達(dá)3000萬(wàn)元的大戶型公寓幾乎秒光。

但到了2020年7月，為了打擊通過(guò)商務(wù)公寓炒房，深圳開(kāi)始對(duì)這一市場(chǎng)“動(dòng)刀”。

2020年7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，宣布全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批；鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房；減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

深圳的商務(wù)公寓市場(chǎng)在2020年形成峰值后，供應(yīng)開(kāi)始一路下滑。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年僅有兩個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，分別為錦繡時(shí)代廣場(chǎng)、兆鑫匯金廣場(chǎng)。

中原地產(chǎn)研究院表示，2023年上半年，深圳商務(wù)公寓的供應(yīng)面積僅3.8萬(wàn)平方米，同比下降85.9%，上半年公寓供應(yīng)量?jī)H為去年全年的6.6%。2020年深圳停止商務(wù)公寓審批后，供應(yīng)持續(xù)下降。

目前還在售的商務(wù)公寓項(xiàng)目，也普遍存在著難賣困境。比如，今年4月剛?cè)胧械腻\繡時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，開(kāi)盤4個(gè)月后，截至8月14日，該樓盤僅3套房源顯示為已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)或已備案，其他樓盤均顯示為“期房待售”。

此外，高傭金、送家電大禮等促銷方式，幾乎也是深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)的常態(tài)。比如，位于羅湖深南東路的兆鑫匯金廣場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目海報(bào)，去年開(kāi)盤時(shí)給房產(chǎn)中介開(kāi)出的單套傭金曾達(dá)15%。

而前幾年不少較為火熱的商務(wù)公寓，現(xiàn)也存在難賣上價(jià)的情況。如位于南山留仙洞戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)總部基地的萬(wàn)科云城，2015年開(kāi)盤時(shí)一套66平方米的兩房，總價(jià)約448萬(wàn)元，折合單價(jià)6.8萬(wàn)元/平方米。如今同面積戶型的房子，業(yè)主掛牌價(jià)普遍在460萬(wàn)~520萬(wàn)元不等，與8年前相比漲幅不大。

8月14日下午，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，“深圳市場(chǎng)部分存量商務(wù)公寓項(xiàng)目去化難，本質(zhì)還是供應(yīng)過(guò)剩。目前除了降價(jià)、改為可售人才房、做更好的品質(zhì)外，基本難有其他辦法。改為可售型人才房或長(zhǎng)租公寓是開(kāi)發(fā)商可考慮的方向之一，這主要取決于項(xiàng)目定位。”

（應(yīng)受訪者要求，文中劉森、吳磊為化名）