每經(jīng)記者 馮典俊    每經(jīng)編輯 廖丹    

深陷地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題的金融機(jī)構(gòu)對風(fēng)險項(xiàng)目處置方式各異。

記者獲悉，有信托公司擬通過尋找出資方并協(xié)調(diào)其受讓信托計劃項(xiàng)下部分債權(quán)收益權(quán)份額、調(diào)整信托利益分配順序、調(diào)整業(yè)績比較基準(zhǔn)等方式加快相關(guān)信托計劃資金的退出。

記者日前從投資者處獲悉，浙金信托近期召開部分涉房信托計劃受益人大會，對信托計劃一攬子階段性處置方案進(jìn)行投票表決，涉及匯業(yè)478號集美星海、匯業(yè)481號金科集美星辰等多個項(xiàng)目。

記者從部分信托計劃受益人大會公告材料了解到，浙金信托提出一攬子階段性處置方案為：由相關(guān)出資方受讓信托計劃項(xiàng)下部分債權(quán)收益權(quán)份額后，先分配20%信托本金，信托計劃后續(xù)的回款在優(yōu)先支付出資方對應(yīng)的部分債權(quán)收益權(quán)份額及收益后，再向受益人進(jìn)行信托利益分配。同時繼續(xù)尋找其他出資人分批次受讓信托計劃項(xiàng)下的剩余債權(quán)收益權(quán)份額。

記者注意到，也有部分產(chǎn)品方案是設(shè)立服務(wù)信托進(jìn)行管理，對項(xiàng)目進(jìn)行盤活開發(fā)，在達(dá)成盤活化解方案后，先償還部分存量債權(quán)，向投資者分配約20%本金。

先兌付20%，并繼續(xù)尋找其他出資方

以浙金·匯業(yè)506號金科重慶南山項(xiàng)目集合資金信托計劃為例，記者從相關(guān)會議公告看到，相關(guān)信托計劃在今年5月便已宣布延期，項(xiàng)目擬進(jìn)行信托計劃一攬子階段性處置方案，并已針對相關(guān)事項(xiàng)召開受益人大會。

從受益人大會審議事項(xiàng)可知，信托計劃將部分債權(quán)收益權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給出資方，該債權(quán)份額為截至2023年5月15日的剩余貸款債權(quán)本金20%以及截至2023年5月15日借款人應(yīng)付未付的部分利息債權(quán)。信托計劃收到出資方支付的轉(zhuǎn)讓價款后，扣除信托計劃項(xiàng)下截至2023年5月15日應(yīng)付未付信托費(fèi)用（若有）和信托負(fù)債（如有）后，向受益人進(jìn)行分配（分配信托本金不低于存續(xù)信托規(guī)模的20%）。

信托計劃后續(xù)的回款在優(yōu)先支付出資方對應(yīng)的部分債權(quán)收益權(quán)份額及收益后，再按照信托合同及受益人大會決定向受益人進(jìn)行信托利益分配。

同時，受托人將繼續(xù)尋找其他出資方分批次受讓信托計劃項(xiàng)下的剩余債權(quán)收益權(quán)份額，且收益權(quán)份額轉(zhuǎn)讓價款的用途和信托計劃層面后續(xù)回款的分配順序與本次轉(zhuǎn)讓保持一致，后續(xù)相關(guān)事項(xiàng)在不超出本次受益人大會授權(quán)的情況下，將按照本次受益人大會決定情況予以執(zhí)行，不再另行召開受益人大會。

公告還提到，自2023年5月15日起，信托計劃的業(yè)績比較基準(zhǔn)重新調(diào)回至信托計劃成立時各期信托單位份額對應(yīng)的業(yè)績比較基準(zhǔn)。另外，受益人信托利益分配順序調(diào)整為先分配信托本金，待全部信托本金分配完畢后，再分配信托收益。

處置方案各有差異

據(jù)了解，浙金信托匯業(yè)478號集美星海、匯業(yè)502陽光城長沙愉景灣（下稱”匯業(yè)502”）等多個項(xiàng)目，均采取先兌付20%本金的階段性解決方案。投資者表示，不是所有項(xiàng)目都是同一個方案，有個別方案有所調(diào)整。

就匯業(yè)502項(xiàng)目來看，信托資金用于長沙中泛置業(yè)有限公司（以下簡稱“長沙中泛”）名下陽光城長沙尚東灣項(xiàng)目部分樓棟的開發(fā)建設(shè)，但目前相關(guān)項(xiàng)目已停工并被政府接管。浙金信托等多方談判后初步達(dá)成盤活化解方案，擬對長沙中泛名下部分地塊進(jìn)行開發(fā)銷售，以實(shí)現(xiàn)存量信托債權(quán)的退出。

盤活化解方案的核心是設(shè)立服務(wù)信托的方式。據(jù)了解，在達(dá)成盤活化解方案后，由長沙中泛先償還本信托計劃部分存量債權(quán)，預(yù)計屆時可向受益人分配信托本金20%左右。

具體來看，該服務(wù)信托期限為36+12個月，相關(guān)信托公司及指定主體籌措新增資金認(rèn)購A類份額，相關(guān)信托公司以其管理的信托計劃存量信托債權(quán)認(rèn)購B類份額，服務(wù)信托資金用于長沙中泛名下部分地塊開發(fā)建設(shè)。

此外，地方政府平臺公司（持股51%）、服務(wù)信托（持股48%）和長沙中泛（持股1%）設(shè)立合資公司。長沙中泛將名下擬盤活地塊過戶到新設(shè)合資公司名下，并將相關(guān)土地抵押給服務(wù)信托，為服務(wù)信托新增投入和存量債權(quán)提供抵押擔(dān)保。

在盤活化解方案中，盤活地塊貨值相對于新增投入和存量債權(quán)本金的覆蓋倍數(shù)約3倍。盤活地塊銷售回款的一定比例用于還款。先償還新增投入，再償還存量債權(quán)。自2021年12月21日起，存量債權(quán)先償還本金后支付利息，存量債權(quán)利率調(diào)整為5.08%/年，依據(jù)最終本息償還情況，利率可適當(dāng)上調(diào)，但最高不超6.5%/年。

據(jù)了解，運(yùn)用服務(wù)信托進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險處置正受到機(jī)構(gòu)們的重視。用益研究孟凡科在《風(fēng)險處置受托服務(wù)信托框架下房地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)探討》一文中提到，2022年4月初監(jiān)管部門下發(fā)《關(guān)于調(diào)整信托業(yè)務(wù)分類有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見稿）》，當(dāng)中便提到風(fēng)險處置受托服務(wù)信托。

“作為資產(chǎn)服務(wù)信托大類中的風(fēng)險處置受托服務(wù)信托，其在房地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)中的作用是利用信托的資產(chǎn)隔離功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)與困境地產(chǎn)企業(yè)母公司的資產(chǎn)隔離。”

據(jù)了解，除了尋找出資方受讓信托債權(quán)份額、調(diào)整信托利益分配順序、運(yùn)用服務(wù)信托等方式外，也有信托公司變身“開發(fā)商”接手地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)和管理權(quán)。如去年2月份中國恒大公告，光大信托接手恒大位于重慶、東莞兩個項(xiàng)目的股權(quán)及債權(quán)，五礦信托接手恒大佛山、廣州兩個項(xiàng)目的股權(quán)和債權(quán)。

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