每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“住房市場(chǎng)正在發(fā)生由重買(mǎi)輕租到租購(gòu)并舉的重大變化。當(dāng)前商品住房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)存在翹翹板的關(guān)系，購(gòu)房動(dòng)力相對(duì)減弱，但租房需求特別是長(zhǎng)租需求在相對(duì)提升。”

8月17日，在由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦、貝殼租房協(xié)辦、共青團(tuán)四川省委支持舉辦的“聚焦租住品質(zhì)，助力青年發(fā)展”2023年租賃發(fā)展論壇上，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，未來(lái)租房市場(chǎng)將向不斷提升租房體驗(yàn)、盤(pán)活存量住房資源兩個(gè)方向發(fā)展。

在當(dāng)天論壇活動(dòng)上，共青團(tuán)四川省委、成都市住建局、共青團(tuán)成都市委、四川省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)等省市各級(jí)主管部門(mén)、全國(guó)專(zhuān)家學(xué)者以及行業(yè)領(lǐng)先的居住企業(yè)代表還共同探討了如何更好盤(pán)活存量資產(chǎn)，豐富租賃住房供給，助力城市新市民、青年人的品質(zhì)安居等問(wèn)題。

2023年租賃發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：主辦方提供

青年安居不止于“有房租住”

此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)”。同時(shí)，今年7月，四川省委、省政府發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)青年發(fā)展型省份的若干措施》，涉及教育供給、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、住房保障等與青年成長(zhǎng)發(fā)展密切相關(guān)的重點(diǎn)領(lǐng)域。

四川省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張代強(qiáng)表示，助力青年人、新市民扎根發(fā)展的第一步是“安居”，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，連接更多企事業(yè)力量構(gòu)建多主體、多層次、多元化租賃產(chǎn)品供給有重要意義。

共青團(tuán)成都市委青年發(fā)展部部長(zhǎng)顏明指出，成都市扎實(shí)推動(dòng)青年發(fā)展型城市試點(diǎn)建設(shè)，通過(guò)健全完善工作機(jī)制、高位謀劃實(shí)施方案、強(qiáng)化落實(shí)工作保障、積極營(yíng)造城市氛圍，優(yōu)化青年多元安居環(huán)境，關(guān)注每一位青年的成長(zhǎng)與發(fā)展需求，高質(zhì)量建設(shè)青年發(fā)展型城市，助力打造充滿(mǎn)青春活力的公園城市示范區(qū)。

根據(jù)貝殼研究院測(cè)算，2023年成都市住房租賃人口已超過(guò)500萬(wàn)人，在重點(diǎn)城市中極具代表性。清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所和貝殼研究院課題組聯(lián)合開(kāi)展的成都新青年租住特征調(diào)研顯示，28歲以下的新青年住房租金平均2188元/月，與成套住房租金接近，平均租金收入比24%，平均租賃面積34平方米，具有較好的可支付性和較為寬松的面積。

清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所所長(zhǎng)、清華大學(xué)無(wú)障礙發(fā)展研究院院長(zhǎng)邵磊認(rèn)為，成都開(kāi)放舒適、多元包容、文化多樣、生活便利的城市特色對(duì)新一代青年人有著強(qiáng)大的引力，價(jià)格適中、居住舒適的租賃住房降低了新青年留在成都的門(mén)檻。

針對(duì)新一代青年人的租房需求，與會(huì)嘉賓們討論總結(jié)得出：青年安居不止于“有房租住”，他們對(duì)于租賃房源的穩(wěn)定租期、租住品質(zhì)、住房租賃服務(wù)等方面有更高的追求；當(dāng)代消費(fèi)者租房品質(zhì)需求凸顯，住房租賃從供給側(cè)到服務(wù)側(cè)都面臨優(yōu)化升級(jí)的需求。

伴隨新型城鎮(zhèn)化向縱深推進(jìn)，新市民、青年人的租住品質(zhì)丞待提升，住房問(wèn)題的穩(wěn)妥解決，一方面有利于青年安居、安心就業(yè)創(chuàng)新，一方面也會(huì)催生新的相關(guān)消費(fèi)需要與能力，有利于內(nèi)需擴(kuò)大。這其中，包括供給和需求兩個(gè)待提升的基本面。

在供給側(cè)，鄒琳華分享道，“當(dāng)前住房租賃行業(yè)已由粗放擴(kuò)張進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展階段。”他指出，未來(lái)發(fā)展租房市場(chǎng)，需要適應(yīng)住房市場(chǎng)由重買(mǎi)輕租到租購(gòu)并舉的形勢(shì)變化，探索將有條件的滯銷(xiāo)商品住房轉(zhuǎn)換為租賃住房，支持鼓勵(lì)家庭將部分自有商品住房轉(zhuǎn)化為租賃住房，拓展租賃住房供給渠道的同時(shí)盤(pán)活存量住房資源；大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)化、集約化租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，支持專(zhuān)業(yè)租賃托管機(jī)構(gòu)的規(guī)范化發(fā)展，不斷提升租房體驗(yàn)，降低出租成本；通過(guò)支持發(fā)展長(zhǎng)期租賃，以及探索先租后買(mǎi)等，解決青年人租房的后顧之憂(yōu)。

重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)周滔則認(rèn)為，符合現(xiàn)在年輕人生活習(xí)慣和品質(zhì)居住的需求的好房子需要具備四個(gè)特征：場(chǎng)景化的居住空間、生活化的社區(qū)空間、菜單化的服務(wù)保障、極簡(jiǎn)化的事務(wù)流程。

對(duì)于需求側(cè)，邵磊認(rèn)為，當(dāng)代青年人在選擇租賃房源時(shí)，除了通勤成本、住房租金等經(jīng)濟(jì)因素，私密性、安全、健康、日常便利和良好的租住服務(wù)等更高維度需求，已經(jīng)逐漸成為新一代青年人對(duì)于“租住好房子”的新的基準(zhǔn)線(xiàn)。“未來(lái)規(guī)范的機(jī)構(gòu)化房源將越來(lái)越受到青年人的青睞。”

民間資本如何深度參與租賃市場(chǎng)

提升租住品質(zhì)、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，除了政策的正面牽引，也離不開(kāi)民間資本和企業(yè)的深度參與推動(dòng)。圓桌論壇上，貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運(yùn)營(yíng)官宋春暉分享了貝殼租房在供需兩側(cè)的探索。

在供給側(cè)，貝殼租房以租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、分散式房源托管、集中式公寓運(yùn)營(yíng)等方式，為市場(chǎng)提供多層次的租賃產(chǎn)品供給；在服務(wù)側(cè)，貝殼租房面向消費(fèi)者推出了專(zhuān)屬管家、靈活支付等服務(wù)。

“當(dāng)前國(guó)內(nèi)集中式公寓管理面積靠前的企業(yè)都是有著開(kāi)發(fā)商背景，采取的是自持或者包租模式。”宋春暉表示，貝殼租房則采取的是一個(gè)平臺(tái)模式，這個(gè)平臺(tái)可以用多種多樣的方式去連接優(yōu)質(zhì)的供給，為客戶(hù)提供更多的服務(wù)和保障，并將過(guò)程進(jìn)行串聯(lián)，最終實(shí)現(xiàn)效率及客戶(hù)體驗(yàn)的提高。

在他看來(lái)，當(dāng)前精租公寓的角色一般分為資產(chǎn)方、資金方、運(yùn)營(yíng)方、品牌方。“但貝殼海鹽公寓，既是投資方又是運(yùn)營(yíng)方，還是品牌方，而且還有供應(yīng)鏈，能為客戶(hù)提供經(jīng)過(guò)篩選驗(yàn)證和標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。”宋春暉強(qiáng)調(diào)，無(wú)論貝殼是做集中式公寓還是其他產(chǎn)品，都是為了不斷優(yōu)化給客戶(hù)提供的供給。

“消費(fèi)者始終是我們關(guān)注的核心，也是所有產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)體驗(yàn)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。貝殼租房成立一年多來(lái)，聯(lián)合多方合作伙伴，探索了多種存量資產(chǎn)改造模式，如包租運(yùn)營(yíng)、委托運(yùn)營(yíng)等。”宋春暉表示，“未來(lái)，我們希望以C2M（從消費(fèi)者到生產(chǎn)者）為核心產(chǎn)品理念，根據(jù)客戶(hù)的需求來(lái)設(shè)計(jì)房型，不斷滿(mǎn)足新市民、青年人真實(shí)的租住需求。”

貝殼租房成都總經(jīng)理肖振宇介紹到，首個(gè)以C2M為產(chǎn)品理念打造的貝殼海鹽公寓已經(jīng)在成都成華區(qū)落地，該公寓總量605間，已交付519間，從試運(yùn)營(yíng)至今，入住率超過(guò)90%。“在設(shè)計(jì)之初，我們就充分調(diào)研了各類(lèi)用戶(hù)尤其是年輕租客的需求，來(lái)設(shè)計(jì)打磨產(chǎn)品，比如提供更多儲(chǔ)物空間的專(zhuān)屬戶(hù)型，設(shè)置人臉識(shí)別和24小時(shí)安保，還提供共享的書(shū)吧、健身房、娛樂(lè)室和花園露臺(tái)等超大公共活動(dòng)空間。”

“微利可持續(xù)是貝殼租房堅(jiān)持的一個(gè)理念。首先在回報(bào)周期上，如成都貝殼海鹽公寓項(xiàng)目簽訂了15年，項(xiàng)目投入成本能在8年內(nèi)收回就行；其次在年度租金漲幅上，當(dāng)前行業(yè)年度平均漲幅在5%，但我們的項(xiàng)目就定在2%到3%，與中國(guó)CPI是持平的。”

宋春暉解釋稱(chēng)，貝殼進(jìn)入這一領(lǐng)域，并不希望由于貝殼的加入讓租金持續(xù)上漲，從而使青年人的支付能力變差，以這是我們核心投資邏輯。“從目前成都貝殼海鹽公寓的情況來(lái)看，是好于預(yù)期的，將近三個(gè)月時(shí)間就可以住滿(mǎn)，未來(lái)就是續(xù)租率的管理。”

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