每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

雖然上半年多項財務指標實現兩位數增長，但A股龍頭物企招商積余（SZ001914,股價15.63元，市值165.73億元）的盈利能力仍顯低迷。

8月24日，招商積余發(fā)布的2023年半年報顯示，上半年實現營業(yè)收入約69.78億元，同比增長23.58%；歸母凈利潤約4.19億元，同比增長26.65%；扣非凈利潤約3.85億元，同比增長46.79%。

上半年，招商積余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，較去年同期則提升了0.6個百分點，但要達到行業(yè)平均值（2022年上半年50家上市物企平均毛利率為27.99%）甚至前列水平，招商積余仍需努力。

來源：招商積余財報

毛利率仍低于行業(yè)均值

盈利能力低迷始終是圍繞在這家龍頭物管公司上頭的烏云。

過去五年，這家物企的毛利率始終走在下行通道，均值為15.42%?？晒﹨⒖嫉氖牵瑩T葛找房數據，2022年上半年50家上市物企平均毛利率為27.99%，其中高于平均值的企業(yè)達24個。

與同樣具有央企背景的華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)相比，招商積余的毛利率長期處于墊底位置；與民企龍頭碧桂園服務過去五年平均32.52%的毛利率相比，招商積余短期內更是難以企及。

不過今年上半年，招商積余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，較去年同期則提升了0.6個百分點，雖仍難言理想，但終究回歸了上升軌道。但要達到行業(yè)平均甚至前列水平，招商積余仍需努力。

具體到各業(yè)務板塊來看，今年上半年，招商積余的物業(yè)管理業(yè)務實現營收約66.88億元，毛利率11.61%，同比提升了0.37個百分點；資產管理業(yè)務實現營收2.82億元，毛利率為52.88%，相較于2022年同期的55.26%下降了2.38個百分點，其中商業(yè)運營毛利率為32.68%，而去年同期為63.23%，下降了30.55個百分點。

來源：招商積余財報

實際上，毛利率之外，招商積余其他財務指標在上半年的表現都不錯：營收同比增長23.58%至69.78億元；歸母凈利潤4.19億元，同比增長26.65%，不過增長幅度持續(xù)收窄；扣非凈利潤約3.85億元，同比增長46.79%。

對于營收和凈利雙增，招商積余認為，一方面來自物業(yè)管理項目增長、新拓展市場化物業(yè)管理項目增加。報告顯示，2023 年上半年，公司不斷加大市場拓展力度，實現新簽年度合同額18.87億元，較上年同期增長18.31%。其中第三方項目新簽年度合同額為16.50億元，千萬級以上項目占比超55%。

截至今年6月底，招商積余的在管項目2011個，管理面積增長至3.30億平米。其中，大股東招商蛇口為公司持續(xù)提供穩(wěn)定資源，管理面積進一步增加至1.11億平方米，占比33.59%；第三方項目的管理面積為2.19億平方米，占比66.41%。

截至報告期末，招商積余的總資產約182.33億元，歸屬于上市公司股東的凈資產為 95.70 億元，資產負債率為46.55%，較上年末下降1.18個百分點。

另一方面，則源于收并購企業(yè)的貢獻。招商積余在報告中指出，2022年公司收并購的積余上航、積余南航、積余匯勤、積余新中等4家企業(yè)，今年上半年合計實現營收5.39億元，新簽項目年度合同額合計超1.3億元。

非住宅業(yè)態(tài)成拓展重點

值得注意的是，近年來招商積余越來越將拓展重點放在了非住宅業(yè)態(tài)上。

中報顯示，上半年在第三方項目中，招商積余的非住宅業(yè)態(tài)新簽年度合同額為15.54億元，占比高達94.18%。截至6月30日，非住宅業(yè)態(tài)管理面積約1.99億平方米，占總物管面積的60.26%。

管理規(guī)模的擴大也帶來了營收的增長。報告期內，招商積余非住宅業(yè)態(tài)營收為38.97億元，較上年同期增長29.34%，占基礎物業(yè)管理總收入的比重超七成。

而招商積余的第二大主營業(yè)務資產管理業(yè)務，主要涵蓋了商業(yè)運營、持有物業(yè)出租及經營等服務，在今年上半年也保持著營業(yè)收入的增長，其營收約2.82億元，同比增長30.59%，占總營收的4.04%。

來源：招商積余2023年中報

對此，招商積余表示，這主要系公司在管商業(yè)運營項目增加帶來收入增長以及上年同期公司持有型物業(yè)減免租金所致。

截至2023年6月末，招商積余旗下的招商商管在管商業(yè)項目61個（含籌備項目），管理面積約346萬平方米，較去年末增加約53萬平方米。其中，管理公司自持項目3個，受托管理控股股東招商蛇口持有項目53個，第三方品牌輸出項目5個。

今年上半年，招商積余商業(yè)運營總收入約0.6億元，同比增長114.28%，占資管業(yè)務收入比重21.3%。招商積余表示，目前招商商管已陸續(xù)與招商蛇口持有型商業(yè)項目簽訂委托管理協(xié)議，未來公司在管商業(yè)物業(yè)規(guī)模還將不斷擴大。

上半年，招商積余經營活動產生的現金流量凈額為-3.13億元，較去年同期增長37.24%；籌資活動產生的現金流量凈額為-3.47億元，較去年同期下降228.63%。招商積余認為，主要系公司收款能力向好，階段性資金缺口減少，資金使用效率提升，取得借款凈流入減少所致。

與此同時，招商積余應收帳款約33.91億元，同比增長了5.51%。招商積余認為，主要系公司經營規(guī)模擴大，在管項目帶來期末應收賬款金額增加。

值得一提的是，招商積余上半年在數字化研發(fā)投入上同比激增213.33%至約3889萬元。招商積余在中報稱，公司在融合原智慧物業(yè)π平臺和招商通等多個產品線的基礎上，形成了新的數字化產品“招商 π”，貫穿整個物業(yè)管理價值鏈。“未來公司將加快經營模式數字化轉型，進一步提升項目管理，做好經營監(jiān)測，加大科技降本增收力度。”

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211298090733