每經(jīng)編輯 孫志成    

8月30日，深圳住建局、央行深圳市分行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。

通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

就在30日早晨，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”，是銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，評(píng)判首套房、二套房等住房套數(shù)的依據(jù)。

其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。一般是指，有過(guò)個(gè)人住房貸款記錄，再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套房，適用于二套房的首付比例、房貸利率等標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)有“賣一買一”的置換需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，若執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，則即使已經(jīng)還清了購(gòu)房貸款，但因?yàn)橛匈J款記錄的存在，再次置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例的首付標(biāo)準(zhǔn)以及房貸利率。

據(jù)中國(guó)新聞周刊，據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

據(jù)深圳商報(bào)，易居中國(guó)旗下CRIC研究不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但北上廣深等14個(gè)核心城市仍在執(zhí)行較為嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，如今，廣州，深圳已經(jīng)加入了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的隊(duì)伍。

樂(lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”比較貼合實(shí)際的市場(chǎng)需求，切中了目前剛需及改善的痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但并不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)明顯反彈。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則提到，深圳、廣州當(dāng)前出臺(tái)這個(gè)政策，其實(shí)信號(hào)意義非常強(qiáng)，也就是說(shuō)，四個(gè)一線城市都會(huì)出臺(tái)政策。我們認(rèn)為，8月底前，四個(gè)一線城市都有可能出臺(tái)這樣一系列政策。

值得注意的是，在換房方面，相關(guān)部門也推出政策減免個(gè)人稅費(fèi)。

據(jù)悉，為繼續(xù)支持居民改善住房條件，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

編輯|孫志成?蓋源源

校對(duì)|段煉

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者?孔澤思 攝

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