每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

一向態(tài)度“四平八穩(wěn)”的萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也有點(diǎn)著急了。

8月31日，萬(wàn)科舉行2023年度中期業(yè)績(jī)線(xiàn)上發(fā)布會(huì)。會(huì)上，郁亮在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的提問(wèn)時(shí)表示，整體市場(chǎng)目前處在膠著狀態(tài)，因?yàn)榈兔砸呀?jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了一定影響，因此容易做出過(guò)度反應(yīng)。

對(duì)于現(xiàn)階段的市場(chǎng)，郁亮認(rèn)為顯然超跌了。

他進(jìn)一步表示，當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平。同時(shí)，像盤(pán)活存量資產(chǎn)等問(wèn)題對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，政治局會(huì)議也提出了有關(guān)要求，這對(duì)行業(yè)是一個(gè)鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺(tái)。

預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積回到2006年

上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2,008.9億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)98.7億元，同比分別下降2.9%和19.4%，凈利潤(rùn)下降的主要原因是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤(rùn)率下降。

事實(shí)上，受過(guò)去兩年市場(chǎng)劇烈波動(dòng)影響，樓市銷(xiāo)售持續(xù)遇冷，全國(guó)多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，萬(wàn)科境內(nèi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上半年結(jié)算收入下降4.5%，稅前結(jié)算毛利率也同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

萬(wàn)科聯(lián)席總裁張海在會(huì)上解釋稱(chēng)，毛利率水平下降是當(dāng)前行業(yè)面臨的共同問(wèn)題。這兩年市場(chǎng)超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷(xiāo)售毛利率較以往確實(shí)有更大壓力。隨著這部分銷(xiāo)售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會(huì)在今明兩年體現(xiàn)在結(jié)算業(yè)績(jī)上，結(jié)算毛利率階段性還會(huì)有一定程度下滑。

“從去年開(kāi)始，我們的新項(xiàng)目投資把關(guān)更加嚴(yán)格，投資質(zhì)量明顯提升，產(chǎn)品能力也有了非常大的提升，投資盈利表現(xiàn)是比較良好的，新項(xiàng)目扣稅前的毛利率保持在20%以上水平?；谝陨?，如果市場(chǎng)信心能夠逐步恢復(fù)，我們相信，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率整體穩(wěn)定向好。”

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個(gè)下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人，今年預(yù)計(jì)新開(kāi)工水平折算成人均面積只有0.7平方米。國(guó)內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預(yù)計(jì)達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，保守估計(jì)，未來(lái)10億-12億平方米的新開(kāi)工面積是有保障的。

“從新開(kāi)工的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在是顯然超跌了。今天所有行業(yè)從業(yè)人員都感到了前所未有的壓力，看不清未來(lái)，每個(gè)人都很不容易。當(dāng)然，我們也相信，在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對(duì)未來(lái)的預(yù)期逐步穩(wěn)定，市場(chǎng)會(huì)回到正常的建設(shè)水平。從常識(shí)來(lái)看，有背陰的一面，就一定有向陽(yáng)的一面。在整體低迷的時(shí)候，向陽(yáng)的一面會(huì)格外引人注意，比如有些市場(chǎng)更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn)。”

近年來(lái)，萬(wàn)科在鞏固提升開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能力的同時(shí)，也在全面加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%。

抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力

對(duì)于萬(wàn)科自身，郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫胎換骨需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，萬(wàn)科將保持定力，不斷努力。

首先，未來(lái)無(wú)論什么業(yè)務(wù)，本質(zhì)上都是能力的競(jìng)爭(zhēng)，例如產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量是否過(guò)硬、客戶(hù)口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等，萬(wàn)科在這些方面有基礎(chǔ)，但還有繼續(xù)完善和深化的空間。

其次，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬地特點(diǎn)很強(qiáng)，一些大型綜合性項(xiàng)目，對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展理念、城市空間規(guī)劃、建設(shè)指標(biāo)、建筑設(shè)計(jì)和建造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、多功能運(yùn)營(yíng)等方面有很高的綜合要求，需要各方協(xié)同，共同努力，一起探索出可復(fù)制推廣的路徑。

郁亮最后總結(jié)，萬(wàn)科對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的看法和態(tài)度，就是筑好最堅(jiān)固的底線(xiàn)，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力。

上半年，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正。從去年至今，萬(wàn)科境內(nèi)累計(jì)發(fā)行信用債396億元，居行業(yè)第一梯隊(duì)。同時(shí)，萬(wàn)科的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點(diǎn)，持有貨幣資金1221.8億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。

對(duì)于投資者關(guān)心的現(xiàn)金流安全問(wèn)題，萬(wàn)科首席財(cái)務(wù)官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)安全。

同時(shí)，她也坦言，短期市場(chǎng)是有壓力，但萬(wàn)科已經(jīng)筑好了最牢固的底線(xiàn)，做了充分的前置準(zhǔn)備，安全韌性在提升。萬(wàn)科是一家危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，始終把保持經(jīng)營(yíng)安全、健康的財(cái)務(wù)狀況放在最重要的位置。

這表現(xiàn)在三方面，一是萬(wàn)科高度重視經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)多年保持為正；二是萬(wàn)科對(duì)高杠桿保持敬畏與克制，凈負(fù)債率一直處于在行業(yè)低位；三是萬(wàn)科始終像愛(ài)護(hù)眼睛一樣愛(ài)護(hù)自己的品牌和信用，保持行業(yè)里領(lǐng)先的信用等級(jí)。這些都是萬(wàn)科穿越多年發(fā)展周期、堅(jiān)定走到現(xiàn)在的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也是在行業(yè)面臨重大考驗(yàn)的環(huán)境里活下來(lái)的基石。

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