每經(jīng)編輯 王月龍    

自7.24政治局會議表示“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”之后，8月30日，廣深兩城終于發(fā)布新政，落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，與政治局會議提到的“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”相呼應(yīng)。而自廣深先后為樓市政策減負(fù)之后，武漢、惠州等城市隔日同樣發(fā)文執(zhí)行新政。

8月31日，央行發(fā)文表示，執(zhí)行差別化住房信貸政策，首套房首付比例最低為20%，二套房首付比例最低為30%，再度為市場注入一劑“強(qiáng)心針”。同時，央行、金融監(jiān)管總局等發(fā)文，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請置換，在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

關(guān)于此次新政如何解讀？據(jù)財(cái)聯(lián)社，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%（2021年6月21日5年期以上LPR也為4.65%），而此前購房者基本是按照6%左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調(diào)整后，房貸利率或能降低100個基點(diǎn)以上，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計(jì)算，月供將從5995元降低至5156元左右，月供則能減少840元左右。

“當(dāng)時所在城市房貸利率下限”是多少？

為什么不能低于這個數(shù)？

新發(fā)放的貸款利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。不少人提問：當(dāng)時貸款所在城市首套房貸利率政策下限是多少？

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，一位接近監(jiān)管人士表示，前些年房地產(chǎn)市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實(shí)施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現(xiàn)了一定的錯配，造成當(dāng)時發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。

該人士表示，此次要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時所在城市房貸利率政策下限。這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題。

例如，若以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實(shí)際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時間調(diào)整的客戶，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來房貸利率政策下限可能下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶，利率水平較高。

全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點(diǎn)。

下表為初步統(tǒng)計(jì)的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制下調(diào)或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

第一財(cái)經(jīng)制圖

可直接申請下調(diào)或“貸新?lián)Q舊”

平均降幅或達(dá)0.8個百分點(diǎn)

據(jù)央視新聞，申請降低存量首套住房貸款利率，具體怎么操作？能省多少錢？政策五大關(guān)鍵點(diǎn)你要知道：

1.什么時候可以申請？銀行什么時候辦理？今年8月31日以前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸，或者已經(jīng)簽訂了合同還沒發(fā)放的首套房貸，從9月25日起，可以向銀行提出申請調(diào)整你的房貸利率。

2.哪些住房貸款可以申請降低利率？一個關(guān)鍵詞：首套房房貸利率。無論是你貸款的時候是首套房房貸，還是你貸款的時候按照當(dāng)時的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策是二套房房貸，但是按照現(xiàn)在認(rèn)房不認(rèn)貸的新政策可以符合首套房房貸標(biāo)準(zhǔn)的房貸，都可以跟銀行申請下降房貸利率。

3.跟銀行怎么協(xié)商降低你的存量房貸利率？兩種方式，一種是直接申請調(diào)整我的房貸利率水平，第二種，我申請一個新的房貸，來置換以前的那個比較高的利率的房貸。當(dāng)然央行這次也鼓勵銀行采取批量調(diào)整方式，讓銀行可以統(tǒng)一調(diào)整，這樣可以大幅提高效率，提升客戶體驗(yàn)。

4.降低之后大概能降到什么水平？能節(jié)省多少房貸利息？具體能下降多少由你和銀行之間協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。平均來說，這次房貸利率的平均降幅可能在0.8個百分點(diǎn)左右。我們算一筆賬，按照100萬元、25年期，原利率5.1%的貸款為例，假設(shè)降到4.3%，每年就能節(jié)省5000元的利息，這是不小的一筆支出了。

5.降低之后能有多少人受益？按照目前的情況，現(xiàn)在我國整個住房貸款余額為39萬億，其中，符合條件的首套房住房貸款余額在25萬億左右，按照比例來算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率。可以說，這次是一個真金白金的重磅利好政策，將有幾千萬戶、上億的居民可以受益。

上半年新發(fā)房貸平均利率4.18%

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點(diǎn)。此外，2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

“從我們溝通的情況來說，銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶，所以按照上述利率情況估算，不同的家庭情況有所不同，有的可能會調(diào)整多一點(diǎn)，有的可能少一點(diǎn)，涉及客戶會超過4000萬戶。”接近監(jiān)管人士強(qiáng)調(diào)。

據(jù)證券時報(bào)，截止2023年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤分析稱，根據(jù)6月末數(shù)據(jù)，存量房貸利率若降低10個基點(diǎn)，則對應(yīng)減少約400億利息支出。存量房貸利率調(diào)整與恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)“20條”措施將形成政策組合拳，對消費(fèi)起到支持作用。

同日，人民銀行和金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套和二套住房分別為20%和30%。不再區(qū)分實(shí)施“限購”和不實(shí)施“限購”的城市。

對于降低首付比例，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

國有大行率先響應(yīng)

央行將督促各銀行盡快安排

8月31日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）后，多家國有大行第一時間相應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)會有更多銀行跟進(jìn)落實(shí)。

農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布公告稱，我行在有關(guān)部門指導(dǎo)下，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。 農(nóng)行表示，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作。

建設(shè)銀行發(fā)布公告稱，將積極落實(shí)《通知》要求，依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。建行表示，將按照市場化、法治化原則，提供高效便捷的線上線下服務(wù)，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。該行將在有關(guān)部門指導(dǎo)下，抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開展利率調(diào)整工作。

工商銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告：為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，切實(shí)發(fā)揮金融在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、保障和改善民生等領(lǐng)域的作用，我行認(rèn)真落實(shí)《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》要求，正在積極依法有序推進(jìn)存量個人住房貸款利率調(diào)整工作。

中國郵政儲蓄銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的公告，中國郵政儲蓄銀行在有關(guān)部門指導(dǎo)下，正在積極推進(jìn)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整準(zhǔn)備工作。中國郵政儲蓄銀行已在抓緊制定操作細(xì)則，將按照市場化、法治化原則，為客戶提供線上、線下多渠道便利服務(wù)，有效發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)促進(jìn)消費(fèi)、改善民生的作用。

據(jù)中國證券報(bào)，在《通知》發(fā)布后，人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量首套房貸利率的公告，明確申請調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行申請。

9月25日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請材料。同時，人民銀行鼓勵銀行采取批量調(diào)整方式，統(tǒng)一對其存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

編輯|王月龍?蓋源源

校對|孫志成

封面圖片來源：視覺中國

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