每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

9月1日以來，濟南、南京、淄博、泰安等多個城市紛紛推出“以舊換新”購房政策。

這些政策的實施效果如何？又遇到了哪些困難？

多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“以舊換新”政策是一次有益的嘗試，對于當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場具有一定改善作用。既能解決房地產(chǎn)市場的困局，又能激活供給和需求兩個端點。

有客戶僅用12天就將老房子賣掉

濟南首先推出了“以舊換新”購房政策。該政策規(guī)定，市民在出售原有住房后，可憑相關(guān)證明在一定時間內(nèi)購買新的住房，并享受一定的優(yōu)惠政策。隨后，南京市、淄博市和泰安市也于9月10日、15日和18日分別推出了類似政策。

不過對于購房者而言，真金白銀的補貼或許更具吸引力。具體來看，南京各個區(qū)補貼政策不同，如江北新區(qū)和棲霞區(qū)均規(guī)定，購買新建商品住房補助合同備案總價1%；出售自有住房并在江北新區(qū)購買90平方米以上新建商品住房，再額外補助合同備案總價0.5%。

南京房協(xié)分析認(rèn)為，從市場表現(xiàn)來看，近幾周上市量無明顯變化，但新政后認(rèn)購量顯著回升，已經(jīng)連續(xù)2周出現(xiàn)環(huán)比上漲，上周漲幅更是超30%，且據(jù)案場反饋多個項目到訪量都創(chuàng)近期新高，市場部熱度顯著回升，購房者購房意愿明顯提升，政策助力疊加傳統(tǒng)“金九銀十”營銷，對于成交的助推作用或?qū)⒊掷m(xù)加大。

同樣實施近兩周，淄博的“以舊換新”似乎并沒有想象中順利，當(dāng)下市場環(huán)境二手房出售需要更多讓利。

淄博當(dāng)?shù)匾幻Y深中介9月20日在接受每經(jīng)記者采訪時表示，正常市場價掛牌價是不好出手的，相對來說二手房房主定了新房后，可能會愿意低價出售二手房。在他看來，政策刺激了市場，新房、二手房最近成交量基本成正比。

淄博12345政府服務(wù)便民服務(wù)熱線此前曾回復(fù)每經(jīng)記者：“房屋以舊換新是非政府性的，而是倡議性的行業(yè)間活動。”

在濟南，根據(jù)貝殼方面披露的案例，有客戶僅用了12天就將自己的老房子賣掉，并順利鎖定新房，成功簽訂協(xié)議買到新房。

9月21日，貝殼找房韓經(jīng)理向記者介紹：“先（去新房項目）把房子定下來，開發(fā)商給30-60天時間，如果房子賣了就正常交首付，如果房子沒賣，定金退給購房者，但只限幾個項目。”在他看來，適當(dāng)降價就有賣出的機會，目前換房的人挺多，大多數(shù)舊房子都在往下掉價。

青島綠地國科小鎮(zhèn)·蘭亭郡也推出了舊房換新房計劃，置業(yè)顧問告訴記者，參與項目比較多，但目前還沒有業(yè)主走完完整的交易流程，正在找第三方對舊房屋進(jìn)行價格評估。

在南通，政策此前也鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開展“換新購”業(yè)務(wù)合作，對出售主城區(qū)范圍內(nèi)自有住房，并在2023年9月16日至2024年3月31日期間購買主城區(qū)范圍內(nèi)首套或第二套新建商品住房的，再給予所購新建商品住房購房款總額0.5%的購房補助。出售舊房日期與購買新房日期須相差365日內(nèi)（含）。

不過從多名地產(chǎn)中介反饋來看收效甚微，降價賣掉舊房子依舊是主流。

“目前市場改觀不大，約客戶出來看房，基本都推辭到國慶再看，成交量也不大。”德祐地產(chǎn)徐經(jīng)理在接受每經(jīng)記者電話采訪時表示，個稅補貼對購房者吸引力不大，比如100萬元的房子補貼5000元。

貝殼找房王經(jīng)理向記者介紹，“4天前，我們賣掉了一套二手房，業(yè)主雖然已經(jīng)下了新房的定金，但還是很猶豫，置業(yè)顧問了解后，申請了1%的總房價作為營銷經(jīng)費，在貝殼上大規(guī)模營銷推廣，最終幫業(yè)主實現(xiàn)了以舊換新。”

仍以上述業(yè)主為例，王經(jīng)理透露，248萬元之前只能買到他們那個小區(qū)的小高層，但現(xiàn)在買到了洋房，兩個月降了15萬-20萬元。

對老舊房屋的評估需制定明確規(guī)范

國家高端智庫CDI研究員宋丁9月19日在接受每經(jīng)記者采訪時分析，對于需求方來說，“以舊換新”政策為他們提供了一個難得的機會，能夠以舊房換取新房，改善居住條件。而對于供給方來說，這一政策有助于化解庫存積壓，加快新房銷售，有利于開發(fā)商回籠資金。

宋丁指出，“以舊換新”政策與之前的棚改政策有異曲同工之妙，但在資金支持和實施范圍上存在差異。棚改政策是國家統(tǒng)一政策，而“以舊換新”則是各城市自行推進(jìn)。不過，兩項政策的目標(biāo)都是為了改善居民住房條件，推動城市更新和激活房地產(chǎn)市場。

他表示：“這一政策不僅有利于解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的困局，也有利于推動城市更新和舊城改造。”

但隨著時間的推移，一些問題也逐漸顯現(xiàn)。一方面，由于“以舊換新”政策優(yōu)惠力度較大，不少購房者擔(dān)心會吸引炒房客的注意，進(jìn)而影響市場的穩(wěn)定性；另一方面，部分城市的“以舊換新”政策實施細(xì)節(jié)不明確，導(dǎo)致一些真正需要改善居住條件的市民反而無法享受到政策的優(yōu)惠。

此外，政策的實施還涉及房屋評估、置換等環(huán)節(jié)，如何保證公平、公正、公開也是需要關(guān)注的問題。對于一些老舊房屋的估價和置換標(biāo)準(zhǔn)需要制定明確的規(guī)范，確保市場的公平競爭和居民的合法權(quán)益。

宋丁也強調(diào)了政策實施中的一些關(guān)鍵問題。首先是要確保政策的公平性和透明度，防止出現(xiàn)權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象；其次是解決好老舊房屋的評估和置換標(biāo)準(zhǔn)問題，保障居民的合法權(quán)益。

宋丁表示，雖然政策的實施在一定程度上激活了樓市，但資金補貼的來源仍需政府投入大量資金。政府需要制定相應(yīng)政策來增加補貼力度，縮小資金缺口。解決好補貼和優(yōu)惠資金的來源問題，確保政策的可持續(xù)性和長期發(fā)展。

針對以上問題，各地政府也在積極采取措施。濟南市房管局表示，將加強對“以舊換新”政策的監(jiān)管，確保優(yōu)惠政策真正惠及廣大市民。同時，南京市也出臺了相應(yīng)細(xì)則，明確了“以舊換新”政策的具體實施方案，并加大對違規(guī)操作的懲處力度。淄博、泰安等城市也在積極完善政策實施細(xì)節(jié)，努力解決市民的疑慮和擔(dān)憂。為確保公平性，淄博市政府已指定專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房屋進(jìn)行評估，并對置換過程進(jìn)行全程監(jiān)督。

在實際操作中，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波提示，有兩點值得關(guān)注，首先，要明確新房實際辦理購買手續(xù)時間點，是否有足夠長時間給到舊房售賣；其次，約定周期內(nèi)舊房未賣出的處理方式，要明確是退還新房認(rèn)購金，還是由購房者承擔(dān)風(fēng)險；再者，新房價格變動的處理，由于三四線城市房地產(chǎn)市場目前還處于降溫階段，新房價格不排除會進(jìn)一步下調(diào)，一旦后續(xù)約定購房合同時的市場價格低于此前意向金鎖定價格，對購房者來說也是一個損失，需要在合同中明確。

盡管存在一些挑戰(zhàn)，但從市場端反饋來看，普遍認(rèn)為“以舊換新”仍具有一定的推廣價值。“這不僅有利于城市更新和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于提高老百姓的生活品質(zhì)。”宋丁表示。

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