每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近兩三年間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系也呈現(xiàn)出前所未有的新格局。新形勢下，這個10萬億級的巨量市場如何重回正軌？房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險是否已經(jīng)出清？行業(yè)短期企穩(wěn)之后又將走向何方？

9月25日，在深圳舉行的2023第十三屆中國價值地產(chǎn)年會上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布《2023房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢白皮書》（以下簡稱《白皮書》），從政策研究、風(fēng)險化解、市場研判和趨勢分析四大維度全面剖析行業(yè)，并研判行業(yè)未來發(fā)展。

中指研究院常務(wù)副院長、中指控股CEO（首席執(zhí)行官）黃瑜現(xiàn)場解讀《白皮書》時表示，“房地產(chǎn)行業(yè)仍然是十萬億級的大市場，只不過核心城市的聚集效應(yīng)將更明顯。房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優(yōu)化投資積極換倉，并且盤活存量，挖掘保租房的市場有機(jī)會，將存量非住宅改為保租房，爭取納保。在此過程中要不斷探索新的發(fā)展模式。”

中指研究院常務(wù)副院長、中指控股CEO黃瑜現(xiàn)場解讀《2023房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢白皮書》 每經(jīng)記者 張建 攝

核心城市或迎“金九銀十”行情

房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇之路充滿曲折，隨著疫情影響消退，2023年房地產(chǎn)市場在積壓需求集中釋放后，呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑、逐步探底的降溫態(tài)勢。行業(yè)持續(xù)低迷以及風(fēng)險的積聚無疑對整個宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要。

7月24日，中央政治局會議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，明確提出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

多部委7月底以來從優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)、推進(jìn)城中村改造等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措，釋放積極信號，也為各地優(yōu)化樓市政策打開了空間。

《白皮書》指出，8月底出臺的房地產(chǎn)政策主要有三個核心：一是全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；二是明確下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限至5年期以上LPR（貸款市場報價利率）+20基點(diǎn)；三是降低存量首套房貸利率。其中，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”本質(zhì)是提高核心城市居民杠桿率，讓仍具備加杠桿能力的居民加杠桿，推動信貸需求恢復(fù)。

中央定調(diào)之后，各地政策出臺頻次有所加快，政策支持力度增強(qiáng)。北上廣深等30余省市落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，南京、濟(jì)南、青島、鄭州、沈陽等多地相繼取消限購限售政策；同時各地多個城市出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、異地公積金購房等政策。

北京上海市場情緒快速提升，熱度明顯高于其他城市，根據(jù)中指監(jiān)測，部分項(xiàng)目在政策出臺后第一個周末的銷售量趕超8月全月銷售量。二手住宅方面，8月重點(diǎn)城市市場活躍度繼續(xù)回落，多城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比下降7.8%，同比增長6.6%，絕對規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。

《白皮書》預(yù)測，核心城市或?qū)⒂?ldquo;金九銀十”行情，若一線城市限購等政策不松動，預(yù)計(jì)待積壓的購房需求釋放后，銷售市場或重新進(jìn)入平靜期。從全國市場來看，當(dāng)前優(yōu)化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現(xiàn)，三四線城市在市場預(yù)期漸穩(wěn)之下，以價換量或帶動需求釋放，價格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢。

出險房企應(yīng)盡快恢復(fù)經(jīng)營常態(tài)

2023年，房企風(fēng)險出清加快房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整。

疊加經(jīng)濟(jì)下行、銷售下滑、融資困難，民企債券違約頻發(fā)?！栋灼方y(tǒng)計(jì)，自2020年以來債務(wù)違約房企有68家。雖然自去年四季度以來政策有所放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)融資面仍然處于筑底階段。8月底監(jiān)管部門密集出臺的政策利好，或?qū)⒏纳品科蟮默F(xiàn)金流狀況，使得新增房企違約風(fēng)險稍有降低。

但與此同時，房企也通過債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股等實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，積極自救。此外，部分企業(yè)通過逆向混改等形式化解風(fēng)險?！栋灼分赋?，對于出險房企而言，通過債務(wù)重組獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài)，改善經(jīng)營現(xiàn)狀，回歸正軌。

在政策支持下，出險房企可以通過引入資方復(fù)工復(fù)產(chǎn)、加快銷售促進(jìn)回款以及盡快恢復(fù)組織機(jī)能，有效應(yīng)對債務(wù)危機(jī)，逐步恢復(fù)經(jīng)營。

如融創(chuàng)中國，去年在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟(jì)南等20個城市的近70個項(xiàng)目，已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金；2023年4月，佳兆業(yè)深圳“天宸”項(xiàng)目在政府的指導(dǎo)下，引入國企深圳市福田安城投資運(yùn)營有限責(zé)任公司進(jìn)行合作。

新房銷售面積進(jìn)入見頂回落階段

隨著人口、城鎮(zhèn)化水平等支撐住房需求釋放的動能逐漸減弱，近年來，市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，我國新房銷售面積也已進(jìn)入見頂后的回落階段。

黃瑜指出，“首先，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米，2020年城鎮(zhèn)家庭戶套戶比已超1套，人均超一間房，居民基本住房需求已得到滿足；第二，人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩；第三，居民杠桿率已較高，2022年我國住戶部門杠桿率為61.9%（2008年僅為17.9%），接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平，未來進(jìn)一步加杠桿空間有限。”

在此背景下，地區(qū)分化進(jìn)一步顯現(xiàn)，優(yōu)勢地區(qū)市場仍有拓展空間，改善性住房需求成為市場關(guān)鍵支撐。

以成都、西安、鄭州、杭州等城市為例，2010~2020年人口增量超200萬，2022年這些城市人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn)，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三，人口增加對房地產(chǎn)市場形成較強(qiáng)支撐。北上廣深四個一線城市過去人口增長較快，2022年受多重因素影響，人口均下降，但一線城市人口規(guī)模大，短期人口減少并不改變房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展?jié)摿?，住房需求具備較大空間。

《白皮書》預(yù)測，未來3~5年內(nèi)每年新房銷售面積仍將維持一定規(guī)模，但難以突破2021年商品房銷售面積17.9億平方米、住宅銷售面積15.7億平方米的高點(diǎn)，市場將呈現(xiàn)總量回落、城市分化、需求分化的特征，未來兩年商品住宅年均銷售規(guī)?；蛟?1億~12億平方米左右。

2023年仍是“保交樓”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

《白皮書》指出，2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

在相關(guān)舉措不斷落實(shí)下，全國房屋竣工表現(xiàn)持續(xù)改善。2023年1~7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積同比下降6.8%，新開工面積同比下降24.5%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積38405萬平方米，同比增長20.5%，其中，住宅竣工面積27954萬平方米，同比增長20.8%。

在當(dāng)前市場背景下，交付力成為企業(yè)最大的產(chǎn)品力及品牌力。從“保交付”底線到“高質(zhì)量交付”目標(biāo)，越來越多的企業(yè)開始探索實(shí)踐。2023上半年，有4家企業(yè)交付套數(shù)超十萬套，12家企業(yè)交付套數(shù)超五萬套。

2023年，房企重點(diǎn)圍繞產(chǎn)品落地及優(yōu)化服務(wù)兩大環(huán)節(jié)，搭建完善的全周期交付體系。在新的市場形勢下，“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機(jī)遇，未來能夠平穩(wěn)過渡到“新發(fā)展模式”的房企才能始終站在行業(yè)前列。

《白皮書》指出，房企既要腳踏實(shí)地，把構(gòu)建安全經(jīng)營放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量；也要仰望星空，在市場變化中洞察潛力市場機(jī)會，結(jié)合自身稟賦精細(xì)化運(yùn)營尋求長期發(fā)展路徑。