每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策滿月。

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策（即認(rèn)房不認(rèn)貸）。

廣州是北上廣深中最先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的，但相較于其他三個(gè)城市，廣州新政下首付的惠利較小。“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，在廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房從原來的4成首付變?yōu)?成，可以少付一成首付。而深圳、上海、北京購買普通住房，分別可以少付2成、2.5成、1.5成。

當(dāng)然，可以肯定的是，一線城市先后落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策是繼年初的“小陽春”行情后，市場迎來的年內(nèi)第二場暖風(fēng)。廣州絕大多數(shù)新盤的到訪量、成交確實(shí)出現(xiàn)明顯增長，市場情緒明顯得到提振，但還難言“反彈”。

圖片來源：廣州番禺亞運(yùn)城售樓處 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

準(zhǔn)業(yè)主凌晨填寫認(rèn)購書

廣州番禺區(qū)某新盤原本預(yù)計(jì)9月底之前開盤，但“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后的首個(gè)周末，項(xiàng)目到訪客戶明顯多了起來，新增的主要為外地戶口已置業(yè)房貸未結(jié)清客戶，和部分原本擔(dān)心預(yù)算不足的改善型需求客戶。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，9月9日開盤當(dāng)天每個(gè)置業(yè)顧問都需要同時(shí)接待多組客戶。廣州限購松綁新政發(fā)布當(dāng)天，晚上8:00開始陸續(xù)有客戶到訪，到晚上10：30左右，整個(gè)案場洽談區(qū)已經(jīng)坐滿客戶，當(dāng)晚直到凌晨都還有準(zhǔn)業(yè)主在填寫認(rèn)購書、等候刷卡。

現(xiàn)場購房者王女士表示，買二套房的想法去年下半年就有，但因?yàn)轭A(yù)算問題一直沒敢下手，“新政出來后，二套房首付直接降到了4成，預(yù)算不成問題了，就決定趕緊下手了。”

按該項(xiàng)目首開5萬元/平方米均價(jià)算，一套143平方米的戶型總價(jià)在715萬元左右。新政落地后，非普通住宅二套房首付比例從70%降至40%，首付款可以減少200多萬元。

白云區(qū)一改善型新盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，新政落地后，客源也得到了一定程度的拓展。這主要是源于首付比例降低之后，置業(yè)門檻也同步降低了，下游的客戶也開始逐步往上走，開始看上游的板塊。

比如，原來在手現(xiàn)金只有50萬元左右的客戶，此前看的房子總價(jià)只能控制在170萬元上下。但隨著首付比例降低，總價(jià)200萬元左右的房子，首付直接從60萬元降到了40萬元。“很多之前首付夠不著的客戶，現(xiàn)在夠得著了，可以尋求一些更高品質(zhì)的改善型項(xiàng)目了，我們的客戶群自然就拓展了。”

圖片來源：廣州一改善型項(xiàng)目現(xiàn)場 受訪者供圖

降價(jià)185萬掛牌

在剛落地新政后，北上廣深都有項(xiàng)目傳出要漲價(jià)或取消折扣優(yōu)惠，但根據(jù)記者向多家房企采訪了解的情況，目前廣州還未有要明顯上調(diào)售價(jià)的項(xiàng)目，市場雖有回暖但還未到全面開花。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份走訪番禺亞運(yùn)城項(xiàng)目時(shí)，一名置業(yè)顧問表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新政后，周末來訪和成交的客戶都比較多，在清盤的部分樓棟仍在推行一口價(jià)優(yōu)惠房源。有部分客戶之前剛好就卡在首付，工資和公積金都較高的情況下也不想去借錢補(bǔ)首付。

合富研究院市場研究中心負(fù)責(zé)人吳智杰在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”推進(jìn)以來，市場期待更多政策落地，成交慢熱，全市樓盤認(rèn)購水平逐周上升約5%。最近一周周認(rèn)購水平較“認(rèn)房不認(rèn)貸”前約上升10%左右。9月市場推新量低，樓盤以加快余貨銷售為主，進(jìn)入9月下旬，部分區(qū)域如荔灣、黃埔，有部分項(xiàng)目價(jià)格再優(yōu)惠約3%-5%。

二手房方面，不少小區(qū)掛牌量都出現(xiàn)環(huán)比增長，降價(jià)賣房的房源依舊不少。這也是因?yàn)?，新政后不少購房者屬?ldquo;買一賣一”，想要改善置業(yè)就需要先賣掉第一套房。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，近期掛牌及賣房成交客戶中，換房需求成為主流，占比較高，其中京滬超過80%，廣深超過60%。

天河區(qū)蘭亭盛薈小區(qū)近日掛出的一套123平方米四房，較今年6月掛牌價(jià)降185萬元，目前為1070萬元，折合單價(jià)約86689元/平方米。而該小區(qū)今年3月成交的一套同東南向戶型，總價(jià)為1340萬元，成交均價(jià)為108564元/平方米。

“廣州現(xiàn)在一二手成交都有明顯提升，但不至于‘反彈’。我們很難預(yù)測后市的情況，二手房業(yè)主心態(tài)也比較復(fù)雜，有些業(yè)主覺得可以等到明年過年再賣房。”廣州一名中介機(jī)構(gòu)中層人士表示。

放松限購不斷刺激市場

中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州新建商品住宅成交自4月份以來，已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑，8月新建商品住宅成交僅為50.4萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%；8月新建商品住宅供應(yīng)為56.9萬平方米，同比下降40.8%。無論從供應(yīng)端還是成交端來看，當(dāng)前市場供求規(guī)模已處于歷史低位水平。9月前兩周成交商品住宅26萬平方米，環(huán)比8月上半月成交增加2.4%，在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后成交未出現(xiàn)明顯增長。

廣州資深按揭貸款專家、廣州房衛(wèi)士系統(tǒng)創(chuàng)始人鄭大源認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”肯定是利好消息，尤其對于以前可能需要首付7成的客戶，現(xiàn)在有可能首付3成，對于資金的緩和力度是夠大的；利率也有降低，可以稍微減少一些月供。但交易市場沒有明顯起色，暫未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目的，不過房產(chǎn)作為大宗商品，交易周期比較長，市場反應(yīng)有一個(gè)滯后性，故而還需要繼續(xù)觀察效果。

廣州一位本地房企人士也表示，最近市場確實(shí)比上兩個(gè)月好一點(diǎn)，但還沒有到全面復(fù)蘇的狀態(tài)。

落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”不到一個(gè)月之時(shí)，廣州又再度出臺(tái)重磅新政。9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱《通知》），將廣州住房限購政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。

換言之，未提到黃埔、番禺、花都和白云（江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）部分區(qū)域?qū)⒔獬拶彙Ｖ链?，廣州成為一線城市中首個(gè)部分放開限購的城市。

從新政不再提及限購的區(qū)域名單來看，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，黃埔、花都、番禺一手住宅庫存面積分別為149萬平方米、143萬平方米、210萬平方米，都是屬于廣州庫存量大、市場競爭激烈的區(qū)域，因此放開限購的迫切性也更大。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析道，受第二季度以來市場下行的影響，截至9月上半月，廣州一手住宅成交面積錄得571.5萬平方米，與去年同期相比僅微增1.5%，與上半年14%的增速相比大幅收窄。與此同時(shí)，截至8月末，全市一手住宅庫存面積達(dá)到1275萬平方米，去化周期攀升至19.6個(gè)月。無論從今年樓市成交表現(xiàn)，還是從庫存壓力來看，廣州都有對調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整的必要性，這也是廣州在一線城市中首個(gè)落地“認(rèn)房不用認(rèn)貸”以及下調(diào)二套房首付比例的重要原因。

“但是，從市場監(jiān)控來看，盡管‘信貸組合拳’出臺(tái)之后的前兩周廣州全市樓盤的來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)都有上升，但到第三周環(huán)比已經(jīng)開始下降，顯示市場的需求動(dòng)能仍然不足，因此也具備進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策的條件。在‘信貸組合拳’之后，廣州再度調(diào)整限購區(qū)域范圍、降低限購區(qū)域社保門檻、降低二手房交易成本，對于年底樓市整體復(fù)蘇回暖有‘再添一把火’的作用。”

封面圖片來源：受訪者供圖