每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“剛出臺(tái)政策的那兩周（9月1日-14日），疊加秋交會(huì)各項(xiàng)目給出的優(yōu)惠政策，盡管大部分購(gòu)房者還處于觀望狀態(tài)，但整體到訪量還是有明顯提升，每天到訪量最多能達(dá)到20組。”重慶電建·洺悅府項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張欽（化名）在第三方平臺(tái)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，秋交會(huì)期間，項(xiàng)目還推出了特別優(yōu)惠。

張欽所指的秋交會(huì)是重慶在官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的一周，即9月7日開(kāi)啟的2023重慶秋季房地產(chǎn)暨家居展示交易會(huì)，共88家企業(yè)、220余個(gè)商品房項(xiàng)目參展。

根據(jù)重慶市住建委發(fā)布的消息，2023年秋交會(huì)期間（線下9月7日-10日，線上9月7日-10月31日），在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋的，由房屋所在地區(qū)政府（管委會(huì)）給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼。主要有：一是契稅返還，一般為50%、最高可達(dá)100%；二是現(xiàn)金補(bǔ)貼，住宅為10000元/套、非住房為2000元/套；三是對(duì)人才和多孩家庭提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

在多重利好政策疊加下，部分項(xiàng)目成交量也有了明顯提升。“新政對(duì)跨區(qū)域、有改善性需求購(gòu)房的人士比較友好，很多之前在觀望的購(gòu)房者更有意愿來(lái)咨詢。”招商渝天府一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，新政出臺(tái)后的一周，其所在項(xiàng)目成交額達(dá)到4930萬(wàn)元。

“這兩天咨詢的客戶明顯多了一些，包括客戶對(duì)政策的關(guān)注度以及購(gòu)房的意愿也比前兩個(gè)月要高一些。”龍湖江山頌項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，新政一周其項(xiàng)目銷(xiāo)售額在8000萬(wàn)元上下，相當(dāng)于以前一個(gè)月的交易額。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺(tái)后，市場(chǎng)確實(shí)開(kāi)始產(chǎn)生一些積極變化，如我們整體到訪量數(shù)據(jù)是在提升的。”龍湖重慶公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，但客戶整體還處于觀望期，期待有更優(yōu)、更好的政策，“因此整體轉(zhuǎn)化成交情況還不是很好。”

“新房帶看量整體提升了20%左右。”重慶鏈家萬(wàn)科錦城店商圈經(jīng)理劉小波在接受記者電話采訪時(shí)表示，9月交易量比以往也有一定提升，不過(guò)市場(chǎng)整體處于比較穩(wěn)定狀態(tài)。

“成交量還沒(méi)起來(lái)”

“政策剛發(fā)布的前兩周，項(xiàng)目到訪量和成交量是有一些提升的，最近已經(jīng)有所下降了。”日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份咨詢重慶沙坪壩中建·啟宸項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)黃倫（化名）如是表示。

另一百?gòu)?qiáng)房企重慶區(qū)域負(fù)責(zé)也指出，“人氣有所提升的項(xiàng)目多位于核心區(qū)，或者郊區(qū)具有好的教育、交通資源的項(xiàng)目，其他基本沒(méi)什么變化。”

宸御聯(lián)行管家公司創(chuàng)始人、房產(chǎn)投資專(zhuān)家潘樹(shù)屹在重慶經(jīng)營(yíng)著幾家中介門(mén)店，主要為置業(yè)成都、重慶的改善性購(gòu)房者提供房產(chǎn)信息咨詢。在他看來(lái)，近段時(shí)間重慶連續(xù)出臺(tái)的政策一方面穩(wěn)住了市場(chǎng)，另一方面也有小部分樓盤(pán)成交出現(xiàn)了上升，但“整體還是橫盤(pán)。”

這“小部分上漲”的樓盤(pán)就是改善性項(xiàng)目。

重慶一不愿具名的機(jī)構(gòu)人士更是直言，這一次政策沒(méi)任何效果，“（平均下來(lái)）主城區(qū)每四個(gè)項(xiàng)目一天只能賣(mài)一套房。”

來(lái)自渝地云監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月1日-9月14日，重慶主城九區(qū)新房成交量為20.37萬(wàn)平方米，成交金額30.87億元，成交套數(shù)1701套，成交均價(jià)15154元/平方米；而在7、8月時(shí)月均成交約34萬(wàn)平米。

“7、8月本來(lái)就是淡季，新房成交量已是今年的谷底。”重科華地城鄉(xiāng)空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院研究員劉渝鑫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)指出，當(dāng)下，重慶既無(wú)限購(gòu)的行政政策，又針對(duì)財(cái)稅政策端的房產(chǎn)稅做出調(diào)整，還有“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是利好，購(gòu)房需求會(huì)被刺激釋放。”

中指研究院重慶分院在接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)也表示，當(dāng)前重慶市按照能出盡出、應(yīng)出早出原則，從多個(gè)方面對(duì)樓市政策進(jìn)行了放松，有助于更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過(guò)，記者采訪的多位重慶業(yè)內(nèi)人士均表示，當(dāng)前重慶政策已相對(duì)很寬松了，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)需求刺激作用不大。

劉渝鑫表示，進(jìn)入新常態(tài)，房企未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)從曾經(jīng)的高周轉(zhuǎn)效率競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向更多的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。在他看來(lái)，未來(lái)大塊地出讓可能性不大，企業(yè)不會(huì)拿大地做穿越周期的事情，拿小地，100畝內(nèi)，“短平快，重視當(dāng)前市場(chǎng)和配套，要求眼見(jiàn)為實(shí)，而不是看未來(lái)期望。”

二手房“連環(huán)單增多”

事實(shí)上，當(dāng)前“穩(wěn)起”的不僅是新房市場(chǎng)，重慶二手房市場(chǎng)同樣“穩(wěn)起”。

“近段時(shí)間的價(jià)格和成交量都沒(méi)有太大變化。”重慶沙坪壩區(qū)德佑一門(mén)店資深中介于洋（化名）告訴記者，目前重慶二手房屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，很多客戶都處于觀望階段，能降價(jià)的房源之前基本都已經(jīng)調(diào)低了價(jià)格，當(dāng)然也有“部分急于賣(mài)房的業(yè)主價(jià)格會(huì)稍微便宜”。

在第三方平臺(tái)上，記者也先后咨詢了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)等多個(gè)主要區(qū)域的多家房產(chǎn)中介公司。被問(wèn)及“新政變化”時(shí)，“最近一段時(shí)間連續(xù)的新政出臺(tái)后，來(lái)門(mén)店咨詢業(yè)務(wù)的人流相對(duì)多了起來(lái)，但下單轉(zhuǎn)化情況還不明顯”成了一致回答。

“整個(gè)重慶二手房咨詢量可能有10%的提升，但客戶群體沒(méi)有發(fā)生什么本質(zhì)變化。”劉小波表示，近幾年公司客戶主要以剛需或者改善型客戶為主，新政后在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上一個(gè)明顯的變化就是“連環(huán)單”增多了。

何謂“連環(huán)單”？即只有一套房的業(yè)主，經(jīng)由經(jīng)紀(jì)人出售后再買(mǎi)入新的房源，也就是常說(shuō)的“賣(mài)舊換新”。但他也指出，目前二手房的銷(xiāo)售周期平均在6個(gè)月以上，因此短時(shí)間內(nèi)成交依舊比較穩(wěn)定。

在他看來(lái)，這有幾個(gè)方面的原因。第一就在于重慶購(gòu)房需求相對(duì)比較恒定；第二是因?yàn)橹貞c的區(qū)域分散，每個(gè)區(qū)域都有銷(xiāo)量較好的項(xiàng)目，相當(dāng)于整體交易量分布較散，不會(huì)形成聚焦某個(gè)盤(pán)賣(mài)得特別好的現(xiàn)象。

不過(guò)需要指出的是，近段時(shí)間，重慶二手房掛牌量還在持續(xù)上漲。

據(jù)貝殼找房，今年6月底，重慶二手房掛牌量已經(jīng)為226033套，而截至9月22日，掛牌量為236226套，三個(gè)月時(shí)間新增1萬(wàn)多套。不過(guò)這一數(shù)據(jù)相對(duì)上半年月均增長(zhǎng)1萬(wàn)套而言，已出現(xiàn)了明顯下降。

“其實(shí)最近兩年的掛牌量基本穩(wěn)定在20萬(wàn)套出頭。”劉小波表示，新政后確實(shí)出現(xiàn)了部分只有一套房想賣(mài)掉做置換的客戶，“如果業(yè)主想把賣(mài)房周期變得更短，唯一的核心途徑肯定是降價(jià)。”

以位于渝北區(qū)的水晶酈城一組團(tuán)一套120平方米套三房源為例，“帶車(chē)位掛牌價(jià)190萬(wàn)元，這個(gè)月我們成交了一套同戶型，180多萬(wàn)元。”于洋告訴記者，小區(qū)目前在售車(chē)位就是18萬(wàn)-20萬(wàn)元/個(gè)，據(jù)此來(lái)算該房源掛出的價(jià)格已遠(yuǎn)低于小區(qū)18542元/平方米均價(jià)。

在貝殼找房上記者看到，該房源于今年8月10日掛牌，一個(gè)月時(shí)間里已先后調(diào)價(jià)5次，累計(jì)降價(jià)40萬(wàn)元，“業(yè)主急著用錢(qián)。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝