每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

已經(jīng)短暫躍過(guò)境內(nèi)債關(guān)口的碧桂園（HK02007，股價(jià)0.770港元，市值215.51億港元），又面臨新的挑戰(zhàn)。

10月9日，碧桂園發(fā)布未經(jīng)審計(jì)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。其中，9月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額約61.7億元，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。

同時(shí)，在行業(yè)銷(xiāo)售環(huán)境未明顯得到改善的形勢(shì)下，碧桂園面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預(yù)計(jì)其流動(dòng)性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

目前，碧桂園一方面正在積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，另一方面也在竭盡全力加強(qiáng)銷(xiāo)售回款，并探索資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流，包括在8月份出售了所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)等。

操盤(pán)銷(xiāo)售金額排名下滑

在克而瑞2023年1~9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)操盤(pán)榜TOP100上，碧桂園以1867.5億元的操盤(pán)金額位列第7位。而在今年一季度，碧桂園的操盤(pán)金額還排在前三位。

克而瑞指出，百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位；累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低11%。分季度來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企今年前三季度的業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位。7月以來(lái)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，第三季度業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.1%，且明顯低于第一、第二季度。

事實(shí)上，碧桂園也在著意提升其在一二線城市的投資占比。今年3月30日，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年碧桂園已經(jīng)重啟投資拿地，接下來(lái)將更多聚焦一二線核心城市、核心區(qū)域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲(chǔ)備占比，并計(jì)劃用3-5年時(shí)間，將一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。

今年以來(lái)，碧桂園宣布已啟動(dòng)重新拿地，并逐步提升一二線城市的投資額和土儲(chǔ)占比。從4月25日至5月25日的一個(gè)月時(shí)間里，碧桂園已先后在杭州、太原、佛山三個(gè)二線城市成功競(jìng)得5宗土地。

每經(jīng)記者注意到，碧桂園2022年新獲取的9個(gè)項(xiàng)目中，有71%位于一二線城市。截至2022年底，碧桂園已獲取國(guó)內(nèi)權(quán)益可售資源約9555億元，潛在權(quán)益可售貨值約2528億元，合計(jì)約1.2萬(wàn)億元，其中75%的權(quán)益可售資源位于長(zhǎng)三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈。

但從整體行業(yè)形勢(shì)來(lái)看，目前需求端購(gòu)買(mǎi)力尚顯不足、行業(yè)預(yù)期和信心也整體低迷，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩。近期雖然政策層面釋放利好、有一定的修復(fù)預(yù)期，“金九”房企推盤(pán)積極性也有所提升，但企業(yè)銷(xiāo)售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營(yíng)銷(xiāo)力度以提振成交去化。

盡管目前面臨短期流動(dòng)性壓力，但碧桂園方面也在積極采取各種措施緩解流動(dòng)性問(wèn)題，以最大限度地減少對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的干擾。

在竭盡全力加強(qiáng)銷(xiāo)售回款的同時(shí)，碧桂園也在探索資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流。今年8月，碧桂園將持有的廣州超級(jí)大盤(pán)亞運(yùn)城中廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，全部出售給中海地產(chǎn)，總代價(jià)約12.915億元。

流動(dòng)性壓力仍持續(xù)

10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，截至本公告日，公司尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港元的到期款項(xiàng)，將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施。“本公司也預(yù)期無(wú)法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)，包括但不限于本公司發(fā)行的美元債券項(xiàng)下的償付義務(wù)。該等未付款項(xiàng)可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行或采取強(qiáng)制行動(dòng)。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前碧桂園至少有15只美元債處于存續(xù)期，2023年1月和4月有2筆到期美元債，未嘗余額分別為9.56億美元和5.37億美元。COGARD 4.5 12/05/23（ISIN：XS1914667057）將于今年12月5日到期，存續(xù)額為30億港元。

碧桂園在公告中表示，公司在尊重所有債權(quán)人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。“本公司高度重視此次境外債務(wù)管理工作及全體債權(quán)人的利益，謹(jǐn)懇請(qǐng)債權(quán)人給予時(shí)間以供本公司客觀評(píng)估目前所面臨的挑戰(zhàn)并與其顧問(wèn)共同為所有持份者制定務(wù)實(shí)可行的最佳解決方案。”

目前，碧桂園已聘請(qǐng)中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國(guó)）有限公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)及盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問(wèn)，協(xié)助評(píng)估其資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況，并制定整體的解決方案。

碧桂園在公告中指出，面對(duì)當(dāng)前困難局面，集團(tuán)仍然上下一心，繼續(xù)竭盡全力履行還款義務(wù)。自2020年以來(lái)，集團(tuán)融資活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，在融資環(huán)境極其艱難的情況下，堅(jiān)持通過(guò)銷(xiāo)售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務(wù)。然而，當(dāng)前集團(tuán)銷(xiāo)售和融資面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，賬面可動(dòng)用資金仍然持續(xù)減少。

“雖然本集團(tuán)已竭盡全力探索過(guò)包括資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流以繼續(xù)履行財(cái)務(wù)承諾，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下仍難以在短期內(nèi)迅速補(bǔ)充足額的現(xiàn)金流以改善流動(dòng)性，導(dǎo)致本集團(tuán)的現(xiàn)金狀況依舊顯著承壓。”

碧桂園也梳理了其化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的系列動(dòng)作，包括把握新政策帶來(lái)的銷(xiāo)售窗口期，切實(shí)做好銷(xiāo)售及回款工作；全面盤(pán)點(diǎn)梳理集團(tuán)資產(chǎn)，充分挖掘市場(chǎng)化機(jī)會(huì)盤(pán)活資產(chǎn)；匹配業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)整體組織架構(gòu)，并且成立由董事會(huì)主席任組長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)工作小組，建立更扁平更高效的工作響應(yīng)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大工作推進(jìn)，削減不必要支出；盡最大努力開(kāi)源節(jié)流，改善集團(tuán)現(xiàn)金流狀況。

截至今年9月30日，碧桂園集團(tuán)及其合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司年內(nèi)累計(jì)交付房屋共約42萬(wàn)套，累計(jì)交付面積約5112萬(wàn)平方米，交付項(xiàng)目涉及到31個(gè)省份、235個(gè)城市，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付。

今年全年，碧桂園計(jì)劃交付房屋70萬(wàn)套左右，扣除已交付的42萬(wàn)套，余下的交房任務(wù)仍有約28萬(wàn)套。天量的交付任務(wù)，需要消耗龐大的資金，企業(yè)要維持正常經(jīng)營(yíng)，必須采取更為有效的債務(wù)管理措施。