每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

土地限價機制正在退出土拍市場。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)消息，早在今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。而多個城市也將在下一批次土地出讓文件中刪去了地價上限等內(nèi)容。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有成都、濟南、合肥、廈門4個城市對土地拍賣相關(guān)規(guī)則進行了調(diào)整，取消了地價限制。多位業(yè)內(nèi)專家在10月17日接受每經(jīng)記者采訪時均表示，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產(chǎn)市場均將產(chǎn)生一定積極影響。

已有4個城市取消地價限制

9月26日，成都在《關(guān)于進一步優(yōu)化政策措施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》）中就明確表示，調(diào)整土拍規(guī)則。其中，中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價；而除控制性詳細規(guī)劃明確的宗地內(nèi)需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養(yǎng)老托育等公服配套設(shè)施外，原則上新出讓住宅類用地不再設(shè)置配建要求。

這也意味著，成都不僅取消了地價限制，還取消了配建和自持等條件。

10月9日，濟南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補充公告，對10月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規(guī)則進行調(diào)整，恢復(fù)2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價。

10月12日，合肥土地市場網(wǎng)披露了合肥市轄區(qū)第三批擬出讓居住用地清單，包含31宗地塊，合計面積2853.5畝。根據(jù)土地出讓公告，有6宗地塊合計面積571.058畝將于11月2日出讓，將采取拍賣方式出讓，即競買人以舉牌方式應(yīng)價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。

10月17日，廈門發(fā)布的第四批次供地中也將土拍規(guī)則進行了調(diào)整，不設(shè)拍賣底價，取消商品住宅銷售限制均價，按照價高者得原則確定受讓人，不過仍保留了車位限價和裝修限定。

至此，已有4個城市官宣取消地價限制。

土地最高限價取消或與今年以來全國土地市場呈現(xiàn)低溫運行的態(tài)勢相關(guān)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。具體來看，1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。

同時，三季度土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，環(huán)比二季度上漲8.1%。9月份，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。其中濟南、成都的住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

“8月底以來，中央及各地一系列政策密集出臺，對房地產(chǎn)市場情緒產(chǎn)生積極帶動，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售數(shù)據(jù)在9月中下旬出現(xiàn)上升，政策效果有所顯現(xiàn)。不過，多數(shù)城市市場熱度持續(xù)性明顯不足，全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模整體仍處低位，土地市場低迷態(tài)勢未改，僅優(yōu)質(zhì)地塊保持一定熱度，如上海、廣州均有部分地塊觸頂搖號。”

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向每經(jīng)記者分析指出，大多數(shù)城市地塊普遍底價成交，部分地塊甚至流拍。短期來看，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產(chǎn)市場均將產(chǎn)生一定的積極影響。

有助于提高房企拿地積極性

值得注意的是，土地最高限價機制源于2021年。

當(dāng)年3月，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地；3月底，北京在第一批次宅地掛牌文件中，首次公布了土地合理上限價格，一般設(shè)置溢價率上限為15%。

不過全國范圍內(nèi)的要求則是在2021年8月。彼時，自然資源部給集中供地城市提出的四點要求中就有明確要求：一是單宗地溢價率不得超過15%，不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率，否則將嚴肅公開處理，嚴控城市樓面地價新高；二是在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

至此，越來越多城市選擇以“地價觸頂+搖號”方式出讓地塊。而在此后實施的兩年的時間里，各地也在持續(xù)更新土地出讓環(huán)節(jié)的“政策工具”，如地價觸頂后轉(zhuǎn)為競建公租房面積上限、競現(xiàn)房銷售面積、競自持面積等。

需要指出的是，雖然全國范圍內(nèi)明確提出限地價是在2021年，但早在2017年前后，就已有多個城市限制了土地最高地價。

如此次宣布取消地價限制的濟南，2017年4月便出臺“史上最嚴調(diào)控”新政，但在隨后的長清、章丘土地拍賣中，土地溢價率卻一直居高不下，一度最高達401%。

為引導(dǎo)企業(yè)理性拍地、降低溢價率，2017年8月濟南出臺了最高限價土地拍賣新政規(guī)定，在達到最高限價后，掛鉤配建政府儲備性安置房面積確定競得人。從前后6年時間來看，濟南土地市場至少有29次住宅用地“熔斷”。直至2022年8月改為限地價競建筑品質(zhì)和建設(shè)進度，5年來濟南開發(fā)企業(yè)需配建的安置房總面積超過了46萬平方米。

再看青島，雖未明確頒布相關(guān)規(guī)定，但在2017年的三場土拍中分別提出：當(dāng)競買報價達到或超過最高限價后，網(wǎng)上土地競價中止，轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競商品房銷售價格、競普通商品房現(xiàn)房銷售面積以及由公證處現(xiàn)場抓鬮的方式。

“讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區(qū)，后續(xù)或有更多城市跟進。但當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，對于大多數(shù)城市而言，土拍規(guī)則調(diào)整帶動市場效果或有限。”陳文靜表示，成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現(xiàn)上漲預(yù)期，對當(dāng)前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動。

“在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，供地政策不斷寬松，減少了過去行政性管控或指導(dǎo)的導(dǎo)向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，客觀上，地價限制取消有助于房價限價的減少，對于房企的拿地積極性增加、拿地盈利空間增大等都有積極的作用。

“本次文件提到建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制，有利于更多改善類產(chǎn)品進入市場，更好滿足改善需求。”陳文靜續(xù)稱。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖