每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

10月26日，成都“9.26”新政后首次土拍落槌，7宗宅塊全部成功出讓，其中4宗觸頂搖號(hào)，1宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為8.4%，成交總金額約68.5億元。

據(jù)悉，本次土拍采取“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”方式，取消了“最高清水限價(jià)+成品裝修價(jià)格”設(shè)定，將部分自住定價(jià)權(quán)交給開發(fā)商，打破了此前土拍延續(xù)的“雙限”制度，僅設(shè)置土地最高限價(jià)。

這也是成都最后一次采用這一方式拍賣。就在10月23日，成都發(fā)布公告，將于11月15日出讓7宗住宅用地，屆時(shí)將采用“競(jìng)地價(jià)”方式出讓。這也意味著，在成都實(shí)行已近3年的“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”雙限政策和近7年的土拍熔斷機(jī)制將取消，回歸到價(jià)高者得的模式。

地塊熱度依然分化

從地塊分布情況來看，有2宗地塊來自郫都區(qū)、青白江區(qū)等非限購(gòu)區(qū)域，其余5宗均來自成都天府新區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)等“5+2”區(qū)域。

作為取消限價(jià)前的最后一場(chǎng)出讓，本次土拍依然吸引了包括建發(fā)房產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、電建集團(tuán)、興城人居、中旅地產(chǎn)等超40余家房企參與報(bào)名，其中場(chǎng)次一有39家企業(yè)報(bào)名，場(chǎng)次二有44家企業(yè)報(bào)名。

“優(yōu)質(zhì)地塊和當(dāng)前相對(duì)寬松的政策環(huán)境使得開發(fā)商拿地情緒回升。”中指院四川分院指出，本次出讓的地塊主要位于核心主城區(qū)，區(qū)位條件和地塊價(jià)值優(yōu)質(zhì)，大部分地塊規(guī)模皆小于50畝。

從結(jié)果來看，“5+2”依然受到開發(fā)商的重點(diǎn)追捧。如位于天府公園西約47畝、天府前灣約37畝兩宗純住宅地塊在開拍快速觸發(fā)熔斷后，分別有26家和41家房企進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，最終分別被保利、杭州坤航幸運(yùn)抽中，成交樓面地價(jià)分別為15700元/平方米、12800元/平方米。

而另外兩宗達(dá)到最高限價(jià)的地塊，則分別是位于金牛區(qū)金泉街道的約91畝、以及成華區(qū)二八板塊約46畝純住宅地塊，中國(guó)電建和中旅地產(chǎn)分別以樓面地價(jià)13500元/平方米、16300元/平方米搖中。

不過，一宗來自主城成華區(qū)保和街道的63.5畝住兼商用地，最終被興城人居以底價(jià)拿下，這也是本次土拍“5+2”區(qū)域唯一一宗底價(jià)成交的地塊。

另外一宗底價(jià)出讓的地塊則來自青白江區(qū)的約124.9畝住兼商用地，陸港興城以樓面地價(jià)3000元/平方米成交；龍湖以0.68%溢價(jià)拿下的地塊則位于郫都區(qū)犀浦。

出現(xiàn)新地王是大概率事件

這是成都最后一次采取“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”的土拍方式。

就在10月23日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布最新土拍公告，11月15日將對(duì)中心城區(qū)7宗涉宅地塊進(jìn)行拍賣，此次拍賣將采取“競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行，不再有“土地最高限價(jià)”要求。

這意味著，成都自2020年末出現(xiàn)的“雙限政策”將成為歷史，2016年末啟用的土拍“熔斷機(jī)制”也將告一段落，土地拍賣重回“價(jià)高者得”。

具體來看，7宗地塊均位于中心城區(qū)，其中成華區(qū)和金牛區(qū)各供地2宗，青羊區(qū)、龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)各供地1宗；板塊方面，有國(guó)賓、青羊新城、十陵等熱門供地區(qū)域。而單宗地塊用地規(guī)模都不大，約在19畝-66畝之間，其中有3宗屬于30畝以內(nèi)的“袖珍地”，起始樓面價(jià)最低為青白江約57畝住宅用地，3000元/平方米；最高為青羊區(qū)蔡橋?約66畝住兼商用地，16000元/平方米。

對(duì)此，克而瑞四川分析指出，這或?qū)?duì)成都土拍市場(chǎng)產(chǎn)生三個(gè)方面的影響：首先，不限價(jià)，熱度板塊和地塊溢價(jià)可能性變高，出現(xiàn)新地王是大概率事件；其次，瑕疵地塊或者非熱度板塊，土地關(guān)注度變?nèi)?，市?chǎng)分化進(jìn)步一步加??；最后，于房企而言，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，產(chǎn)品打造能力決定是風(fēng)險(xiǎn)還是機(jī)遇。

新地王方面，11月15日出讓的所有地塊中，用地面積最大、起拍樓面價(jià)最高的青羊區(qū)蔡橋街道萬家灣約66畝，起拍價(jià)16000元/平方米，在本次地價(jià)不設(shè)限，外光華片區(qū)土地和住宅都供應(yīng)不足的情況下，本宗地成交價(jià)能否破20000元/平方米，成為地價(jià)放開后首個(gè)“地王”也成了當(dāng)前市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注。

據(jù)悉，今年8月15日，同一板塊，建發(fā)以總價(jià)31.8443億元、成交樓面價(jià)19400元/平方米、溢價(jià)率14.79%競(jìng)得一宗總面積為107.1畝的純住宅用地，限定房?jī)r(jià)為32000元/平方米。

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