每經(jīng)編輯 魏文藝    

存量首套房貸利率統(tǒng)一下調(diào)一個(gè)月后，符合“二套轉(zhuǎn)首套”要求的存量房貸利率也迎來調(diào)整。

10月25日一早，家住江蘇南通的吳女士向記者分享了她成功將二套房轉(zhuǎn)為首套的喜悅，“真的降了！我的房貸利率從5.05%降到了4.2%，每個(gè)月的利息減少了600多。”

“已經(jīng)查到購房貸款利率降了，月供少了4900多元，壓力確實(shí)減輕不少。”廣東地區(qū)的趙先生告訴記者。10月初他向工行提交了“二套轉(zhuǎn)首套”的申請(qǐng)材料，10月25日，他通過銀行App查詢到該筆貸款已調(diào)整為“二套轉(zhuǎn)首套”，且利率也已下調(diào)。

記者調(diào)研了解到，10月25日起，多家銀行批量調(diào)整了已通過審核的“二套轉(zhuǎn)首套”存量房貸利率。多位符合“二套轉(zhuǎn)首套”條件的存量房貸貸款人告訴記者，前期提交材料申請(qǐng)后，10月25日后房貸利率已陸續(xù)下調(diào)，下調(diào)幅度與此前首套房貸利率下調(diào)幅度相差不大，多降至4.3%或4.2%，部分貸款人下調(diào)至4%，也有部分北京地區(qū)貸款人則降至4.85%。

“存量房貸下調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)，不少貸款人表示減輕了月供和整體利息負(fù)擔(dān)后，將考慮推遲或取消此前的提前還貸計(jì)劃。”

多位分析人士認(rèn)為，對(duì)符合“二套轉(zhuǎn)首套”要求的存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，能夠有效擴(kuò)大政策受益覆蓋面與減負(fù)效應(yīng)，一定程度上能夠降低“提前還貸”熱度，主要受益群體為歷史上房貸被認(rèn)定為二套房貸款，當(dāng)前因各地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策又符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的貸款人。

上海某樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng) 圖源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

部分購房者月供直降數(shù)千元

“我們9月底就線上申請(qǐng)?zhí)峤毁Y料了，咨詢了客服說要等到10月25日起才進(jìn)行批量調(diào)整。對(duì)于下調(diào)幅度，之前身邊不少朋友首套存量房貸利率都下調(diào)到了4.3%或4.2%，本來以為我們會(huì)比純首套資格的要少降些，沒想到這兩天看也是降到了4.3%。”成都的李女士告訴記者，其于2020年在成都購房，當(dāng)時(shí)認(rèn)定為二套房貸款，房貸利率超6%，此次下調(diào)幅度不小，能夠有效減輕月供和利息壓力。

杭州的唐女士介紹，“根據(jù)杭州的最新政策，‘按區(qū)’認(rèn)定首套、二套，目前我家在杭州市限購區(qū)域內(nèi)僅有一套房，因此可以按照首套房來計(jì)算。調(diào)整之后利率從5.8%降至4.3%，每月利息降了1800多元。”

“購買二套房時(shí)，貸款期限選擇的較短，月供在23100元左右，年化利率是6.37%，”廣東的趙先生表示，“后來工作發(fā)生變動(dòng)，每月還房貸變得有點(diǎn)吃力，去年結(jié)清了首套房貸款賣了房，今年9月份了解到符合‘二套轉(zhuǎn)首套’的貸款也可以降息后，我第一時(shí)間聯(lián)系銀行，提供材料，利率目前調(diào)到了4.3%，月供降至18200元左右。”

此外，還有不少購房者表示，銀行提供的“二套轉(zhuǎn)首套”業(yè)務(wù)很便捷，在線上就可辦理，不需要多次跑銀行、跑住建部門開證明材料。

“整體操作下來很順利。此前在老家貸款買了一套房，按照之前的政策，我們?cè)诒本┑姆慨a(chǎn)被認(rèn)定為二套房，但是現(xiàn)在執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，就可以轉(zhuǎn)為首套住房了。”北京的方先生說，“我在銀行App上傳了現(xiàn)有住房在‘京通’小程序中‘唯一住房’的證明截圖，又按照要求上傳了結(jié)婚證、家庭成員身份證、戶口本等基礎(chǔ)證明材料，申請(qǐng)很快就被受理了，目前利率已經(jīng)下調(diào)至首套房最低利率。”

在調(diào)研中，記者了解到，除符合“二套轉(zhuǎn)首套”標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸外，此前辦理貸款時(shí)選擇“固定利率/基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率”的借款人，在10月22日之前提交相關(guān)申請(qǐng)材料并通過銀行審核的，也于25日如期實(shí)現(xiàn)了首套房貸利率的下調(diào)。

浙江的孟先生表示，“我在2018年7月份貸款買的房，當(dāng)時(shí)是固定利率，后來轉(zhuǎn)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）時(shí)，我擔(dān)心以后房貸利率還會(huì)上漲，且簽訂的5.25%利率在當(dāng)時(shí)也不算高，完全可以接受，就沒有選擇調(diào)整。沒想到后來利率一再下調(diào)，這次剛好趕上新的利好政策，果斷申請(qǐng)辦理，目前查詢利率已經(jīng)下調(diào)至4.2%了。”

記者了解到，在10月22日之前提交相關(guān)申請(qǐng)材料并通過銀行審核的客戶，已于10月25日當(dāng)天完成了存量房貸利率的下調(diào)。

“2023年9月25日至10月22日（含）完成申請(qǐng)的，我行將于2023年10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整。”工商銀行手機(jī)銀行App顯示。

“2023年10月25日，我行將按照前期公告的規(guī)則對(duì)符合調(diào)整范圍的存量住房貸款進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。”建設(shè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“當(dāng)日6:00起，您可通過手機(jī)銀行App、‘建行智慧個(gè)貸’小程序等渠道，點(diǎn)擊首頁‘存量房貸利率調(diào)整’，查詢利率調(diào)整結(jié)果。”

圖片來源：貝殼研究院

另貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年10月，百城首套主流房貸利率平均為3.88%，較上個(gè)月降低2BP；二套主流房貸利率平均為4.44%，較9月降低13BP。10月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落24BP和47BP。

“提前還貸”熱度有望下降

根據(jù)各家銀行此前的公告，對(duì)于執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率首套房貸款，不需要借款人進(jìn)行主動(dòng)申請(qǐng)，銀行已于9月25日統(tǒng)一對(duì)滿足條件的貸款進(jìn)行利率批量調(diào)整。

日前，在人民銀行舉行的2023年三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾指出：“目前，絕大多數(shù)借款人均已第一時(shí)間享受到了實(shí)惠。9月25日到10月1日實(shí)施首周，有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調(diào)，合計(jì)4973萬筆、21.7萬億元。調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。”

多位分析人士認(rèn)為，符合“二套轉(zhuǎn)首套”要求的存量房貸利率下調(diào)，主要受益群體為歷史上房貸被認(rèn)定為二套房貸款，當(dāng)前因各地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策又符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的貸款人，此類貸款人多為置換改善群體。相較統(tǒng)一調(diào)整的存量首套房貸利率，此類群體購房時(shí)貸款利率可能更高，此次政策受益覆蓋面擴(kuò)大后，能有效降低相應(yīng)群體的房貸負(fù)擔(dān)，一定程度上降低提前還貸熱度。

記者了解到，存量房貸利率下調(diào)對(duì)于此前借款人普遍選擇提前還款有一定的緩和作用。建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示：“建行9月當(dāng)月提前還款規(guī)模環(huán)比下降7.2%。按揭受理量隨房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況變動(dòng)，需求仍在修復(fù)。隨著各項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)化政策接連落地，核心一線城市市場(chǎng)活躍度有所好轉(zhuǎn)。”

此外，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行在內(nèi)的多家銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)工作人員表示，目前“扎堆提前還款”“排隊(duì)提前還款”的現(xiàn)象已基本消失，還有不少客戶在了解相關(guān)政策后撤銷了提前還款申請(qǐng)。

“這次房貸利率下調(diào)了將近兩個(gè)百分點(diǎn)，月供能省下1000多元。之前因?yàn)槔侍咭殃懤m(xù)提前還了幾十萬元的房貸，現(xiàn)在終于可以暫時(shí)不再考慮，還是減輕了不小的壓力。”上述成都的李女士表示，出于此前房貸利率較高，加之與近期新購房群體房貸利率相差較大以及房屋出售成本等因素考慮，近期一直在攢錢提前還房貸，此次房貸利率下調(diào)后，提前還貸計(jì)劃也不再像以前那般急迫。

“存量住房貸款利率的下調(diào)，能夠有效減輕借款人利息與月供支出。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，將“二套轉(zhuǎn)首套”及固定利率等房貸納入存量房貸調(diào)整范圍，使得政策受益群體擴(kuò)大，能有效減輕“提前還貸”現(xiàn)象，幫銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。

“存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿，同時(shí)也有利于促進(jìn)部分改善性購房者入市。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，除減輕居民負(fù)擔(dān)外，對(duì)于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民“提前還貸”的情況。

本文整合自中國證券報(bào)、中國經(jīng)營報(bào)、金融時(shí)報(bào)等。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111354708910