每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

廣州版房票要來了。

日前，第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第十四次會議審議通過了《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》（下稱《專項規(guī)劃》），專項規(guī)劃明確提到要通過探索房票安置政策機制破解城中村改造難題，提升改造效率。

《專項規(guī)劃》還提出，至2035年，累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動低效存量土地的盤活再利用。

廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同時節(jié)省安置臨遷費，減輕財政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

多名業(yè)內人士分析認為，本輪城中村改造，有望對房地產開發(fā)投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用，擁有城中村改造經(jīng)驗、當?shù)刭Y源豐富的地方國企有望率先受益。

又開一線城市先河

房票安置本不新鮮，但廣州又開了一線城市先河。

對于未來十年改造目標，《專項規(guī)劃》明確，至2035年擬推進的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項目291個。其中：舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個），“拆、治、興”并舉推動改造；舊城混合改造項目15個，綜合運用“留、改、拆”方式推進。

對于未納入全面改造和混合改造的舊村莊（城中村）以及老舊城區(qū)，鼓勵推進微改造，鼓勵城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外地區(qū)推進鄉(xiāng)村整治提升。

一直以來，村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)是廣州存量用地的重要類型，對于該類型用地的更新改造計劃，《專項規(guī)劃》提出，至2025年擬推進村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)項目206個、總用地面積約18平方公里。其中，采取政府收儲約189公頃，單獨改造約723公頃，納入舊村改造約311公頃，微改造約565公頃，淘汰關停約10公頃。選取3-5批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點項目，打造超過20個村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點園區(qū)，形成示范效應。

實際上，今年年中，市場上就有消息傳出廣州將探索房票制度，當時一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》的文件廣為流傳。建議稿提出的鼓勵政策有：給予2%至5%的政策性獎勵和3個月的臨遷費，享受稅收減免優(yōu)惠，使用房票所購買的商品住房不計入家庭限購套數(shù)，超過使用期限可兌換現(xiàn)金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉讓給符合條件的第三方等。彼時，官方回應媒體采訪稱政策正在研究中。

而在《專項規(guī)劃》正式發(fā)布之前，廣州城中村改造的補償方式主要以回遷房補償為主，現(xiàn)金補償為輔。

在正式公布房票探索之前，廣州樓市調控也在逐步寬松。

9月20日，廣州發(fā)布的《關于優(yōu)化我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》提到調整住房限購政策實施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。

房票安置是一個大趨勢

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、寧波、無錫、溫州、紹興、蚌埠等超過30個城市，但廣州是一線城市中首個提出房票安置的城市。在已提出房票安置的熱門城市中，廈門已實現(xiàn)首批憑房票購買的國企資產交房，亦有部分城市在加大房票安置力度。

以近期發(fā)布政策的寧波為例，寧波住建局提出，減少安置房建設，提高房屋征遷貨幣安置和房票安置比例。進一步完善房票網(wǎng)上房源超市建設，實現(xiàn)商品房項目“應進盡進”和動態(tài)更新，落實房票購房政府獎勵和企業(yè)優(yōu)惠，實現(xiàn)房票跨區(qū)使用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房票安置是一個大趨勢，在房地產供求關系發(fā)生逆轉的情況下，加上地方財政比較緊張，未來拆遷安置的需求，政策上將更多地鼓勵房票安置，這可以減輕城中村改造前期資金巨額投入，還有利于商品房去庫存。

“但房票安置的匹配度可能不高，村民選擇房票安置的比例不能太樂觀，當然這最終取決于政策設計和扶持力度，以及各區(qū)域未來商品房市場的走勢和預期。”李宇嘉強調。

東吳證券研究所分析師房誠琦認為，城中村改造有望成為拉動房地產投資、提振商品房銷售的有力抓手，房票安置帶來購房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。傳統(tǒng)的“原拆原還”安置模式，只創(chuàng)造商品房供給不創(chuàng)造需求。本次廣州提出的房票安置制度，若能在全國范圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上創(chuàng)造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩(wěn)回升。

房地產資深專家、國家高端智庫CDI研究員宋丁認為，房票政策是一線城市的一次破題之舉，具有重要嘗試意義。房票類似于一種可流通的票據(jù)，房票政策最大的優(yōu)點是性價比高，且比實物補償更加靈活。與貨幣補償相比，房票政策不需要開發(fā)主體再大規(guī)模支付貨幣，從而減輕其現(xiàn)金流的壓力。亦可為購房者提供了更多購房選擇范圍，這不僅有利于激活樓市，也能夠提高房票的利用價值。

宋丁指出，但需要注意的是，市場上房票并不等同于貨幣，購房者仍受到一些限制。政府需要在激活整個樓市角度下功夫，擴大房票購買范圍，特別是二手房對接起來，提高房票的含金量。

對于未來北上深是否會推廣房票政策，宋丁認為存在這種可能性，每個城市的房票政策可能結合自身特點來推，總的來說，激活市場有利于整個房地產形勢的好轉，希望看到更多城市能夠嘗試并推廣房票政策。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年1-9月，廣州新建商品住宅累計成交591.5萬平方米，同比下降2.4%；9月成交63.1萬平方米，同比仍下降17.2%。二手房方面，1-9月廣州二手房累計成交6.4萬套，同比增長19.7%。9月，二手房成交接近6000套，環(huán)比下降14.5%，與去年同期基本持平。

封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945