每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企的盈利能力還在持續(xù)下探。

Wind數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)申萬行業(yè)分類，截至10月31日，A股房地產(chǎn)管理和開發(fā)行業(yè)105家上市公司2023年三季報已披露完畢，其中69家盈利，36家虧損。

總體來看，今年前三季度，105家上市房企合計營收1.51萬億元，同比下降0.5%；合計凈利潤383.17億元，同比下降14.07%；毛利率為17.28%，同比下降1.11個百分點。其中，51家房企營收同比下滑，53家房企凈利潤正增長，55家房企歸母凈利潤負(fù)增長。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，短期內(nèi)房企營收結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增速不容樂觀。同時，近兩年市場超預(yù)期下行，對銷售毛利率形成較大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績承壓。因此，上市房企為改善經(jīng)營業(yè)績首要是加快銷售回款、加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)，并逐步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和布局結(jié)構(gòu)，把握銷售市場弱復(fù)蘇機遇，加大高能級城市、改善型項目推售，逐步進(jìn)入利潤修復(fù)進(jìn)程。

超五成房企歸母凈利下滑

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，A股105家上市房企中有51家房企營收出現(xiàn)同比下滑，凈利潤實現(xiàn)正增長的房企僅53家，55家房企歸母凈利潤呈現(xiàn)負(fù)增長。另外，包括深振業(yè)A、陽光股份、棲霞建設(shè)、迪馬股份、格力地產(chǎn)、首開股份、中交地產(chǎn)等22家房企的歸母凈利潤下降幅度超過100%。

2023年前三季度A股上市房企歸母凈利潤虧損TOP10 來源：Wind

其中，歸母凈利潤下滑最嚴(yán)重的當(dāng)屬陽光股份。前三季度，陽光股份營業(yè)收入為2.78億元，同比下降8.94% ；歸母凈利潤為-4150.53萬元，同比下降8091.27%。

其次為華僑城A。前三季度，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入約123.21億元，同比減少4.38%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約-20.4億元，同比減少9813.98%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約-19.92億元，同比減少5617.35%。其中，第三季度，華僑城A虧損達(dá)20.41億元，而去年同期為盈利2100.82萬元。

對于虧損原因，華僑城解釋稱，一是適應(yīng)市場環(huán)境、加快銷售去化，公司對部分房地產(chǎn)項目采取靈活的銷售策略，帶來部分價值折損；二是其他因素導(dǎo)致公司業(yè)績下滑，包括因聯(lián)營公司虧損導(dǎo)致投資收益減少、其他收益減少、財務(wù)費用增加等。

就算是頭部房企的萬科，亦不能避免營收和利潤的下降。今年前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，同比下降14.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%。

中指研究院企業(yè)研究主管陶淑茹11月1日通過微信接受每經(jīng)記者采訪時表示，期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入下滑、結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑拉低期內(nèi)凈利潤規(guī)模、聯(lián)合營公司盈利減少導(dǎo)致期內(nèi)投資收益減少、部分出險房企利息費用化增加等因素，都對房企當(dāng)期利潤產(chǎn)生了一定影響。

2023年前三季度A股上市房企歸母凈利潤TOP10 來源：Wind

當(dāng)然，也有部分房企前三季度的營收和歸母凈利潤同比均實現(xiàn)增長，如濱江集團、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。其中，濱江集團前三季度實現(xiàn)營收同比增長133.5%至約463.93億元，歸母凈利潤同比增長20.23%至約24.73億元；大名城前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入同比增184.53%至102.3億元，歸母凈利潤同比增1655.86%至6.46億元。

值得注意的是，部分房企在今年前三季度成功扭虧。

如金科股份，今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入430億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長45.09%。其中第三季度營收較上年同期增長40.47%，結(jié)算毛利率持續(xù)回升至13.86%，扣非凈利潤3150萬元，扭虧為盈。

再如北京城建，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入160.50億元，同比增長64.68%；凈利潤5.98億元，去年同期虧損7.87億元，實現(xiàn)扭虧為盈。

“這主要是因為這些房企采取了積極的措施，如優(yōu)化管理、降低成本、提高運營效率等，從而讓以往積累的合同銷售額在進(jìn)入結(jié)算期時，提高了表觀盈利能力并呈現(xiàn)了賬面盈利。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時表示。

計提減值仍在影響盈利

值得注意的是，若房企估計未來項目可變現(xiàn)凈值不及預(yù)期，甚至低于總成本，房企就要對存貨進(jìn)行計提減值損失。而對存貨計提大額減值，也是當(dāng)下部分房企深陷虧損陰霾的一個重要原因。

以首開股份為例，今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入326.4億元，同比增長68.37%；凈利潤虧損30.65億元，虧損同比大增438.1%。報告期內(nèi)，首開股份計提各類信用減值損失及資產(chǎn)減值損失共計5.74億元，其中應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬損失2.48億元，資產(chǎn)減值損失3.27億元。

再如新城控股，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入712.8億元，同比增長15.43%；歸母凈利潤24.78億元，同比減少26.01%。新城控股表示，營收增加是因期內(nèi)房地產(chǎn)項目交付收入較去年同期增加，凈利潤下滑幅度大則是因為計提存貨跌價準(zhǔn)備較去年同期增加。

具體來看，新城控股前三季度計提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計19.72億元。其中，計提壞賬準(zhǔn)備合計1.67億元，計提存貨跌價準(zhǔn)備合計18.05億元。本次計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少1-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤達(dá)13.95億元。

此外，盡管今年以來不少數(shù)房企鮮少在公開市場拿地，但受限于依然未能緩解的融資端以及房地產(chǎn)市場銷售面的壓力，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和管理仍然是房企面臨的“大考”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，前三季度有49家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，50家房企同比負(fù)增長。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1-9月，TOP100房企銷售總額同比下降10.3%，降幅相比上月擴大1.7個百分點。分企業(yè)類型來看，央國企銷售表現(xiàn)較為強勁。TOP50房企中，央國企銷售額平均增長16.7%，穩(wěn)健民企銷售額平均下降6.9%，混合所有制企業(yè)下降12.5%，出險民企下降46.2%。

“受銷售回款下滑影響，部分上市房企，特別是部分民企的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為負(fù)。”陶淑茹表示，近期一二線城市政策頻出，上市房企應(yīng)加強一二線城市項目推售，并積極去化存量項目，加速回籠資金。同時，部分持有物業(yè)較高的上市房企還應(yīng)根據(jù)當(dāng)前消費需求變遷趨勢，優(yōu)化經(jīng)營性資產(chǎn)業(yè)態(tài)布局，改善經(jīng)營情況，增加現(xiàn)金流入。

柏文喜也表示，要改善這一現(xiàn)象，房企可采取加大銷售回款力度、優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)和拿地節(jié)奏、積極尋求融資渠道等措施。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：視覺中國-VCG211274685156