每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

10月31日，中指研究院、億翰智庫、克而瑞等多家研究機(jī)構(gòu)公布百強(qiáng)房企前10個月銷售排名。據(jù)中指研究院，1~10月，保利發(fā)展累計銷售3681.5億元、萬科累計銷售3116億元，領(lǐng)跑百強(qiáng)房企。千億房企數(shù)量仍維持在14家，較去年同期減少2家，百億房企100家，較去年同期持平。

濱江集團(tuán)被擠出前十

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，10月多地市場情緒回落，中指研究院認(rèn)為，政策效果持續(xù)性不足，房價普跌、一線城市政策優(yōu)化預(yù)期等因素依然制約著購房需求釋放節(jié)奏。

從企業(yè)端來看，1~10月，TOP100房企銷售總額為52977.0億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴(kuò)大2.8個百分點。保利發(fā)展單月銷售超360億元、綠城中國超304億元，成為頭部房企中僅有的單月銷售超300億元的房企。

作為2000億元軍團(tuán)的碧桂園，盡管不敵綠城，但與第八名龍湖仍然保持了500億元優(yōu)勢，按照兩家企業(yè)以往的單月業(yè)績來看，今年內(nèi)被龍湖趕超的可能性不大。而10月，濱江集團(tuán)被擠出TOP10，被金地集團(tuán)以不到7億元優(yōu)勢取代。10月，除保利、萬科兩家3000億元房企外，2000億元陣營達(dá)到5家。房企百強(qiáng)門檻值100.7億元，最后一位擠進(jìn)百強(qiáng)的是大唐地產(chǎn)。

不同梯隊銷售業(yè)績同比降幅仍在高位。TOP100房企10月單月銷售額同比降33.5%，環(huán)比下降7.5%；銷售額超千億房企14家，TOP100房企權(quán)益銷售額36181.6億元，權(quán)益銷售面積21297.6萬平方米。

房企短期償債壓力緩解

截至10月31日，已有85家滬深上市房地產(chǎn)公司發(fā)布三季度財報。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上述上市房企短期有息債務(wù)同比下降13.1%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值同比下降6.8%，現(xiàn)金短債比踩線企業(yè)較上年同期持平，短期流動性壓力略有緩解，總有息債務(wù)同比下降2.1%，長期債務(wù)負(fù)擔(dān)仍較重。從現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流同比顯著增加，籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，現(xiàn)金流量凈額仍為負(fù)。

從企業(yè)性質(zhì)來看，央企、地方國企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值同比增長8.8%、7.1%，短期有息債務(wù)均值同比下降4.1%、8.1%，短期償債能力有所提升；民營企業(yè)、混合所有制企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值同比下降33.3%、24.5%；短期有息債務(wù)均值同比下降20.5%、16.2%，短期流動性改善不明顯。

10月，各地優(yōu)化政策進(jìn)一步落地推進(jìn)，但多數(shù)城市限制性政策已基本放開，政策頻次較9月減少。杭州收窄限購范圍、上海優(yōu)化金山區(qū)三個重點區(qū)域人才購房政策，上海、北京優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成都執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，同時成都、濟(jì)南、合肥等地取消地價上限。

從各城市銷售初步統(tǒng)計情況來看，供應(yīng)端萎縮也制約了市場銷售。10月，重點100城新房成交面積同比下降約10%，在9月集中推盤后，企業(yè)推盤意愿回落，重點50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比下降超50%，同比下降超四成，供應(yīng)規(guī)模處在低位。

分區(qū)域來看，長三角、珠三角中南京、蘇州、廣州等城市新房銷售面積環(huán)比增長，其中南京、廣州在去年同期低基數(shù)下同比也出現(xiàn)增長。但多數(shù)城市10月市場表現(xiàn)較為平淡，銷售面積環(huán)比下降，其中上海環(huán)比下降20%左右。京津冀、山東地區(qū)、中西部地區(qū)除個別核心城市外，市場整體延續(xù)低溫運(yùn)行；北京市場活躍度持續(xù)性不足，10月新房、二手房成交規(guī)模環(huán)比均回落。

中指研究院預(yù)測，從市場趨勢來看，預(yù)計短期成都、杭州等政策優(yōu)化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時間。若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)二線及三四線城市市場調(diào)整壓力仍較大，短期市場或延續(xù)低迷表現(xiàn)。