每經(jīng)記者 劉頌輝  包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“無論是商業(yè)出圈還是破圈，商業(yè)的創(chuàng)新始終是永恒不變的話題。”

近日，天津現(xiàn)代集團(tuán)總裁張剛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，“商業(yè)資產(chǎn)在跨界全周期管理之中，有兩個(gè)容易被忽略的管理部分——計(jì)劃管理的節(jié)奏和資產(chǎn)類型的結(jié)構(gòu)。在資產(chǎn)管理的不同時(shí)期，如何把資產(chǎn)價(jià)值做到最大化，非?？简?yàn)運(yùn)營者。既要懂資本，又要懂資產(chǎn)，還要懂商業(yè)，三者皆通才能很好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的全周期管理。”

作為商業(yè)地產(chǎn)界的“實(shí)力戰(zhàn)將”，張剛在就任天津現(xiàn)代集團(tuán)總裁之前，曾任新加坡凱德商用總經(jīng)理、香港中信資本副總裁、藍(lán)光文商旅集團(tuán)董事長兼總裁，有著逾22年商業(yè)資產(chǎn)行業(yè)高層管理工作經(jīng)驗(yàn)。

天津現(xiàn)代集團(tuán)總裁張剛 

如何突破資產(chǎn)證券化的瓶頸

2020年，張剛成功操盤上海藍(lán)光中心“類REITs”發(fā)行，成為當(dāng)年國內(nèi)成功發(fā)行的首單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。時(shí)隔3年，該單產(chǎn)品從底層資產(chǎn)的高價(jià)值、高收益，到資管產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)，以及投資方的雙GP操盤、運(yùn)營方的梯度分成模式，對當(dāng)下商業(yè)資產(chǎn)管理行業(yè)仍然有著重要的借鑒意義。

從藍(lán)光上海中心“類REITs”的成功發(fā)行，到今年10月26日首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目獲得證監(jiān)會和滬深交易所同時(shí)受理，行業(yè)經(jīng)歷了相當(dāng)長的試水期。2023年下半年，公募REITs開始加速多元化擴(kuò)容，但對于大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，審批端、項(xiàng)目端、需求端仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。

“對于很多市場化的企業(yè)而言，還是面臨著諸多資產(chǎn)證券化的瓶頸，這是一個(gè)行業(yè)課題。”

張剛給出了實(shí)踐建議：在當(dāng)前的階段，不管是類REITs、私募REITs，還是公募REITs，形式雖有所不同，但都?xì)w結(jié)為由資產(chǎn)經(jīng)營收益決定資產(chǎn)價(jià)值的邏輯，都需要“整體設(shè)計(jì)、分階段實(shí)施”。

“在‘投資-開發(fā)-運(yùn)營-證券化退出’的全周期管理的整體認(rèn)知基礎(chǔ)上，從投資可行性落地開始后的所有操作環(huán)節(jié)和對關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行校對糾偏，通過管理的規(guī)范性和體系化支撐，企業(yè)根據(jù)自身資質(zhì)、資產(chǎn)情況、運(yùn)營狀況等因素，可以選擇適合自身的資產(chǎn)證券化模式去推進(jìn)實(shí)施。”

商業(yè)運(yùn)營應(yīng)當(dāng)“以終為始”

回到商業(yè)運(yùn)營的本質(zhì)上來，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，企業(yè)管理層需要對市場前景做出準(zhǔn)確預(yù)判，并在此基礎(chǔ)上制定適應(yīng)自身發(fā)展的戰(zhàn)略。同時(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營能力，運(yùn)營好旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能實(shí)現(xiàn)長期健康可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)，在商業(yè)道路上走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

對此，張剛表示。“商業(yè)運(yùn)營應(yīng)當(dāng)‘以終為始’，核心邏輯首先要基于運(yùn)營的項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，再對建筑設(shè)計(jì)、空間功能、氛圍營造、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、服務(wù)特色等方面開展工作。”

新項(xiàng)目如此，更新的項(xiàng)目升級換代更是如此。天津現(xiàn)代旗下的樂賓百貨，曾是一家傳統(tǒng)的老百貨商場，在沒有國際一線奢侈品牌加持的背景下，緊扣年輕消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢，經(jīng)過不斷資產(chǎn)升級改造之后玩出了新花樣。如商場一樓好幾個(gè)只有幾十平方米的黃金珠寶店鋪，年銷售額均超過億元。同行業(yè)擁有眾多奢侈品牌的綜合商業(yè)體，在這個(gè)細(xì)分市場上也無法與之抗衡。“買黃金珠寶到樂賓”已然成了年輕人首選消費(fèi)目的地，樂賓百貨也成為天津潮流商業(yè)地標(biāo)。

“原因是什么？首先是精準(zhǔn)定位；其次是選擇優(yōu)勢業(yè)態(tài)和品類結(jié)合新媒體的線上線下互動，與時(shí)俱進(jìn)打造與眾不同的體驗(yàn)感，圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)變化不斷創(chuàng)新。”

在張剛看來，無論是樂賓百貨的成功升級轉(zhuǎn)型，還是天津國際金融中心、四季酒店的高質(zhì)量運(yùn)營，都離不開資產(chǎn)價(jià)值管理。“資產(chǎn)價(jià)值管理的重點(diǎn)是運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值，價(jià)值獲取、價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值支撐、價(jià)值傳播是有機(jī)的，一旦形成體系，將會對資產(chǎn)管理行業(yè)產(chǎn)生極大的助力。”

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