每經(jīng)評論員 薛暉

11月11日，據(jù)新華社報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹從房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施效果、怎樣研判房地產(chǎn)市場、如何重構(gòu)房地產(chǎn)發(fā)展新模式等問題角度解讀了中國房地產(chǎn)市場。其中，倪虹談到，在體制機(jī)制上，一個是，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；再一個是，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。

后者，即房屋全生命周期管理，已多次見諸報端，而前者“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，被普遍解讀為“新發(fā)展模式”的新內(nèi)容，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。

縱觀倪虹部長的表態(tài)，其針對性很強(qiáng)，主要是針對之前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的爆雷而引發(fā)的金融風(fēng)險。有鑒于此，監(jiān)管層希望建立新的體制機(jī)制以減少金融風(fēng)險。

那么，新的體制機(jī)制主要是什么呢？筆者認(rèn)為，就是從源頭要素管起。

倪虹部長所說的“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，其實(shí)就是對源頭要素的管理。“以人定房，以房定地、以房定錢”，說的就是這四要素聯(lián)動的關(guān)系。

從理論上講，對這四個關(guān)聯(lián)性要素的管理是可行的。首先，人的出生率、死亡率是可查的，一直都有統(tǒng)計數(shù)據(jù)。掌握了人口變化，就可以估算出需要新建的房子。估算出房子數(shù)量，就能知道需要供應(yīng)多少土地。然后，再根據(jù)建房數(shù)量，推算出融資數(shù)量。以上四要素（人、房、地、錢）都盡在掌握的話，就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的大起大落，更不會引發(fā)金融風(fēng)險。這就是要素聯(lián)動的邏輯。其核心是，從源頭要素一點(diǎn)點(diǎn)管起，后面的風(fēng)險就可控了。

而源頭要素，就是人口。由于國內(nèi)的人口統(tǒng)計已很成熟，“以人定房”的難度并不大。又因為公開市場的土地拍賣完全由地方政府掌控，因而“以房定地”也不難。最后稍有難度的是“以房定錢”，但總體仍是可控的。

明確了方向，接下來就要看能否落實(shí)到位。應(yīng)該說，執(zhí)行還是有一定難度的，尤其是各地方政府在執(zhí)行力上差異很大，會影響最終效果。

先說“以人定房”，人口數(shù)量統(tǒng)計雖然容易，但預(yù)測不易。而“以人定房”中指的“人”并不單指現(xiàn)存人口，更是指人口變動趨勢。然而，人口的流動趨勢很難預(yù)測。例如，40年前沒有人會預(yù)測深圳會成為千萬級人口的超大城市；10年前也沒有人能預(yù)測鶴崗今天嚴(yán)重的人口外流。而如果對人口變化趨勢判斷不準(zhǔn)，“以人定房”就難以落實(shí)。另外，即便人口預(yù)測大體準(zhǔn)確，仍會存在資源錯配。例如在北京，土地供應(yīng)量總體沒問題，但有的區(qū)供應(yīng)多，房子賣不出去；有的區(qū)供應(yīng)少，房子供不應(yīng)求……這一切，都非“計劃”所能解決的。

因此，加強(qiáng)要素聯(lián)動管理也不應(yīng)該理解為回到計劃經(jīng)濟(jì)。實(shí)際上，以目前的市場要素看，無論是人口流動性、房企的構(gòu)成抑或是土地供應(yīng)以及融資，都已和幾十年前的純計劃經(jīng)濟(jì)時代截然不同。這就要求，在強(qiáng)調(diào)一些計劃性和政府的要素管理的同時，仍要尊重市場。否則，若對 “人”和“地”的預(yù)判過于保守，或管得過嚴(yán)，就會令房地產(chǎn)市場失去活力，進(jìn)而導(dǎo)致市場喪失活力。