每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“有啥筍盤趕緊發(fā)出來呀”“有總比沒有好，開始總比不開始好”“短期是很大利好，能維持一兩個月熱度，長期待觀察”……

被調(diào)侃謹(jǐn)慎到錯過一波又一波機(jī)會的深圳，在樓市調(diào)控方面終于放出了大招。

11月22日晚間，深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告，通告顯示，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將我市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。

該通告自2023年11月23日起執(zhí)行。

同日，據(jù)證券時報(bào)，深圳從11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

消息一經(jīng)發(fā)布，日常冷寂的各個深圳地產(chǎn)群一下子活躍了起來。多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭甚至在社交平臺表示，接下去限購估計(jì)要松動了，北京上海還猶豫什么呢……

深圳光明在建樓盤 每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

取消豪宅線

在該通告發(fā)布之前，深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的還是2020年7月發(fā)布的深建字〔2020〕137號文。

其中具體的細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)有三條，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

也就是說，此次深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整為取消750萬元豪宅線，主要利好的是此前總價在750萬元以上的豪宅購房者。

按照樂有家研究中心計(jì)算，一套滿5年、總價770萬元的住宅，增值稅以及附加稅方面，政策前38.16萬元，政策后為0元；個稅方面，政策前11.01萬元，政策后為7.7萬元；契稅方面，政策前22.02萬元，政策后為23.1萬元。

總的來看，在本次政策之后，上述幾項(xiàng)交易稅費(fèi)將節(jié)省約40萬元。

事實(shí)上，上一輪深圳樓市高開的行情亦始于稅費(fèi)調(diào)整。

2019年11月11日之前，房產(chǎn)交易稅費(fèi)政策是根據(jù)《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通告》執(zhí)行的。

深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)為，羅湖區(qū)每套總價390萬元及以下，福田區(qū)每套總價470萬元及以下，南山區(qū)每套總價490萬元及以下，鹽田區(qū)每套總價330萬元及以下，寶安區(qū)每套總價360萬元及以下，龍華新區(qū)每套總價320萬元及以下，龍崗區(qū)每套總價280萬元及以下，光明新區(qū)每套總價250萬元及以下，坪山新區(qū)每套總價200萬元及以下，大鵬新區(qū)每套總價230萬元及以下。

彼時，一套價值500萬元的房子被征稅30萬-50萬元是很正常的情況，稅費(fèi)達(dá)到交易成本近10%。

從2019年11月11日起，深圳二手房交易增值稅新征收標(biāo)準(zhǔn)為小區(qū)容積率高于1.0，建筑面積144平方米以下的住宅，滿兩年免征增值稅。

此后深圳樓市一路走高，二手市場交易活躍，月成交最高時可過萬套，新房亦是日光盤不斷。

一線城市中力度最大

調(diào)整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，記者查閱深圳市住建局官網(wǎng)、中國人民銀行深圳市分行官網(wǎng)及微信公眾號等多個渠道，未看到有正式文件發(fā)布。

記者聯(lián)系采訪了招商、建行、平安、浦發(fā)等多名銀行工作人員，均向記者確認(rèn)了該信息。建行工作人員表示，目前二套房最低比例可以是4成首付，“我們已經(jīng)發(fā)文了，可以做，只是之前房貸未結(jié)清情況下，二套房利率需要加30BP”。

對于執(zhí)行情況，有平安銀行工作人員表示，一般是以進(jìn)件審批時間為準(zhǔn)，但是現(xiàn)在二套房（交易）數(shù)量不是特別多，沒有放款，具體應(yīng)該可以溝通。

多名中介人員也向記者確認(rèn)了這一消息，表示現(xiàn)在二套不管普宅、非普宅都是4成首付，且無論之前貸款有沒有結(jié)清均不影響。

某大型中介相關(guān)負(fù)責(zé)人士也向記者表示，目前沒有文件，但銀行已向他們確認(rèn)。

兩條政策發(fā)布之后，市場上關(guān)于其重磅與否開始討論，且分為不同陣營。有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策短期看是很大利好，能維持一兩個月熱度，長期仍需觀察。

國家高端智庫CDI研究員宋丁分析認(rèn)為是重磅政策。

在他看來，深圳長時間沒有地方性、正面性樓市扶持性政策出臺，之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、存量房貸降低利率等等，均為國家層面的政策，深圳只是執(zhí)行而已。這次深圳主動出臺扶持性政策，而且直接進(jìn)入主流供需面進(jìn)行投放。

“這兩項(xiàng)政策中，二套房全部由原來的70%和80%首付直降到40%，這個門檻幾乎腰斬，下調(diào)力度很大，改善性需求完全可以在這次首付直降中獲得機(jī)會。”宋丁認(rèn)為，這次新政的出臺表明，深圳政策面已經(jīng)基本上放棄了兩年來的謹(jǐn)慎姿態(tài)，政策風(fēng)向開始改變，開始實(shí)施較大尺度的扶持性政策。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。從2021年5月份開始到現(xiàn)在，深圳二手房價格連續(xù)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。此次深圳調(diào)整樓市政策，沒有從限購?fù)顺龅慕嵌热胧?，而是普通住房?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源，也為下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝