每經(jīng)記者 甄素靜  陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“現(xiàn)在半年開一單，一單吃半年。”

11月22日晚，深圳甩出取消750萬(wàn)元豪宅線和二套首付由7成降到4成兩大“王炸”政策，均從11月23日起執(zhí)行。深圳成為此輪調(diào)整中目前“幅度最大”的一線城市。

兩項(xiàng)重磅政策發(fā)布后的首個(gè)周末，深圳樓市新一輪行情來(lái)沒(méi)來(lái)？真實(shí)情況如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪深圳多個(gè)區(qū)域，還原真實(shí)市場(chǎng)行情。

多名一線市場(chǎng)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，目前市場(chǎng)情緒變化不是特別大，政策轉(zhuǎn)化或還需一定時(shí)間，目前來(lái)看效果不及8月底的認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

從具體討論和咨詢來(lái)看，一線中介人士普遍認(rèn)為，這兩項(xiàng)政策中，取消750萬(wàn)元豪宅線對(duì)市場(chǎng)影響力度更大。

“半年開一單，一單吃半年”

11月26日，在福田區(qū)蓮花山片區(qū)一家中介門店內(nèi)，工作人員坐在前臺(tái)看手機(jī)，當(dāng)記者走進(jìn)店內(nèi)咨詢情況時(shí)，該名工作人員告訴記者，此次政策對(duì)超過(guò)750萬(wàn)元的總價(jià)房源影響更大些，網(wǎng)上咨詢房源的客戶明顯增多，但成交量還沒(méi)有明顯提升。

寶安區(qū)中介鐘經(jīng)理表示，跟9月差不多，成交以2-3房為主，這些賣了的很多要換其他區(qū)域的3-4房。接下來(lái)可能偶爾還會(huì)有低價(jià)成交，議價(jià)空間會(huì)越來(lái)越小。

也有中介人員在新政發(fā)布后完全放棄了二手房市場(chǎng)。

南山區(qū)某中介工作人員在接受記者采訪時(shí)表示，這兩個(gè)月都沒(méi)有做二手房，主要在推新房。在他看來(lái)原因也很簡(jiǎn)單，新房開發(fā)商給出了高額傭金。“這誰(shuí)不推誰(shuí)是傻子，現(xiàn)在真是一單吃半年，半年開一單。”

有在售房源業(yè)主表示，他們目前面臨置換學(xué)區(qū)房的需求，但政策出來(lái)之后，市場(chǎng)也沒(méi)有明顯活躍起來(lái)，現(xiàn)在房子賣不掉就買不動(dòng)，只能等。

記者在采訪中還注意到，有中介人員為獲客，將公司房源展板直接搬到了人行天橋上，但效果并不佳，停下來(lái)詳細(xì)咨詢的行人并不太多。

中介人員為獲客將房源展板搬至天橋 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

頂級(jí)學(xué)區(qū)房率先回暖

從中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)看，政策效應(yīng)釋放還值得持續(xù)觀察。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，上周二手房帶看量上漲超10%，雖然漲幅未及此前的認(rèn)房不認(rèn)貸政策，但絕對(duì)值與此前接近。政策出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)有一定激勵(lì)作用，尤其是對(duì)西部影響會(huì)更大一些，帶看量相對(duì)較高，但和今年2-3月份市場(chǎng)高峰期相比仍有一定差距。

樂(lè)有家表示，二手房成交量環(huán)比小幅上漲，當(dāng)前市場(chǎng)行情下客戶還是有一定的觀望心理，帶看轉(zhuǎn)化為成交還需要一定時(shí)間。新增掛牌量波動(dòng)不大，掛牌價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下跌趨勢(shì)，說(shuō)明業(yè)主比較理性，心態(tài)穩(wěn)定。

不過(guò)相較于普通二手房觀望，市場(chǎng)的暖意已流向了有風(fēng)向標(biāo)意義的頂級(jí)學(xué)區(qū)房。

多名經(jīng)紀(jì)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，新政之后，百花片區(qū)多個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)簽約量和帶看量明顯增加。

“最近市場(chǎng)有變化，成交回暖了。”某大型連鎖中介門店工作人員石經(jīng)理介紹，“新政出來(lái)后買的人多了不少，看房人也多了很多。”

據(jù)石經(jīng)理介紹，自11月24日以來(lái)，百花片區(qū)成交近10套房源，除一套成交價(jià)約650萬(wàn)元外，其他房源成交價(jià)格均超了750萬(wàn)元。對(duì)于成交激增原因，另一位中介人員表示，是因?yàn)槭苄抡绊?，這邊基本都沒(méi)增值稅了，可以省幾十萬(wàn)元。

不過(guò)記者注意到，近期新成交的房源普遍降價(jià)，實(shí)際成交價(jià)格多低于參考價(jià)100萬(wàn)-300萬(wàn)元。據(jù)石經(jīng)理提供給記者的成交統(tǒng)計(jì)情況，長(zhǎng)泰花園成交的一套三房房源，參考價(jià)格為980萬(wàn)元，業(yè)主掛牌價(jià)格790萬(wàn)元，實(shí)際成交為770萬(wàn)元。而相比較之前月份成交，特別是年初2月和3月的小陽(yáng)春，近期實(shí)際簽約情況并沒(méi)有十分突出。

石經(jīng)理介紹稱，像長(zhǎng)泰花園這套房源，除樓層較低等因素外，也與業(yè)主急用錢所以相對(duì)讓利幅度非常大有關(guān)系。不過(guò)從其觀察的成交大數(shù)據(jù)來(lái)看，近期成交客戶有一半以上是先賣后買。

高傭+低價(jià)，個(gè)別新盤爆火

政策利好刺激的首個(gè)周末，部分樓盤買賣的熱情被重新點(diǎn)燃，不少新盤也想方設(shè)法蓄客。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平表示，這幾天，新房簽約量上升比二手更明顯。剛過(guò)去的周末兩天，深圳新房簽約量比上個(gè)周末增長(zhǎng)35%，增幅高于二手。整周數(shù)據(jù)對(duì)比，一二手增幅是一樣的，簽約量比上一周增長(zhǎng)約15%。政策是周三出的，半周時(shí)間有這個(gè)表現(xiàn)，相當(dāng)不錯(cuò)了。

11月25日下午，中洲迎璽花園項(xiàng)目營(yíng)銷中心門外聚集了大批房產(chǎn)中介，項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)也因?yàn)槿颂?，現(xiàn)場(chǎng)需排隊(duì)、掃碼預(yù)約才能進(jìn)入。

該項(xiàng)目所在的深圳北站國(guó)際商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，目前已處于多盤“打擂”局面，中海瓏悅里、華潤(rùn)超核中心、保利·招商龍譽(yù)花園、超核紫云府等同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，售價(jià)普遍在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米不等。

房產(chǎn)中介劉為民向記者介紹，“中洲迎璽花園價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯，備案單價(jià)是7.2萬(wàn)元左右，但實(shí)際6.2萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平方米就可以選到不錯(cuò)的樓層，而且項(xiàng)目屬于精裝交付。”

不過(guò)，從項(xiàng)目周邊幾個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)看房人更趨于理性，與往日并無(wú)太大區(qū)別。

中洲迎璽花園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

每經(jīng)記者在采訪中獲悉，中洲迎璽在推售過(guò)程中給各大中介平臺(tái)開出了高額傭金。

有中介人員向記者表示，“他們推該樓盤，主要還是渠道費(fèi)給力，成交一套可以獲得數(shù)萬(wàn)元購(gòu)物卡，還有3個(gè)點(diǎn)左右的傭金。”

此外，中洲迎璽花園6.2萬(wàn)-6.5萬(wàn)元的單價(jià)+精裝交付，每平方米比周邊部分樓盤要便宜近萬(wàn)元，這也是該項(xiàng)目近期火熱的重要原因。

記者了解到，深圳二套首付比例由7成降低至4成釋放了部分客戶，但多以“剛改”為主，對(duì)新房市場(chǎng)的效果無(wú)法短期內(nèi)直接體現(xiàn)出來(lái)。

這次政策只是開始

當(dāng)下出臺(tái)政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，正處于深圳樓市成交的低位盤整期，刺激樓市交易、活躍樓市成交的意圖較為明顯。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，10月深圳新增一手住宅預(yù)售40.5萬(wàn)平方米，庫(kù)存量仍維持在高位，近500萬(wàn)平方米，去化周期上升至18.5個(gè)月。雖然從月度的成交情況來(lái)看，10月一手住宅成交2654套，環(huán)比上漲了28%，與8、9月的成交數(shù)據(jù)相比有所回升，但整體月度成交量仍處于歷史低位水平。

從今年以來(lái)深圳的新房月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，僅在3、4、6、7月的新房月度成交量在3000套以上，其余月份新房成交均在3000套以下。二手房成交情況也差不多，多數(shù)月份成交套數(shù)均在3000套以下，無(wú)論是新房還是二手房，與業(yè)內(nèi)提及較多的榮枯線（5000套/月）的數(shù)據(jù)仍存在一定差距。

另?yè)?jù)深圳住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年11月1日-11月26日，深圳新房累計(jì)網(wǎng)簽量為2477套，新房成交數(shù)據(jù)與過(guò)往月度成交并無(wú)明顯區(qū)別。

不過(guò)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性，業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為新政利好對(duì)樓市的促進(jìn)反應(yīng)，預(yù)計(jì)會(huì)延后反應(yīng)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

樂(lè)有家研究中心表示，政策出臺(tái)后，3-4房以及90-144平方米的房源成交量有一定幅度上漲，這類型群體以改善型居多，也說(shuō)明政策能進(jìn)一步激發(fā)改善型群體需求。

在國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁看來(lái)，深圳樓市兩項(xiàng)支持政策的出臺(tái)，反映出深圳在政策面上已開始放棄了過(guò)去兩年偏于謹(jǐn)慎的狀態(tài)，轉(zhuǎn)向開放性地實(shí)施較大尺度的扶持性政策投放。

他認(rèn)為，這次政策投放，不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生過(guò)激性影響，“重磅”性扶持政策并不等同于“過(guò)激”性刺激政策，預(yù)計(jì)在后續(xù)恰當(dāng)時(shí)間內(nèi)，仍會(huì)有新政投放。甚至可能有若干次“跨年”概念，這次扶持性政策投放一定不是終結(jié)，而是開始。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝