每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

NO.1 財(cái)政部回應(yīng)“房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)地方財(cái)政影響”：結(jié)構(gòu)性、影響可控

日前，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)同志就穆迪下調(diào)我主權(quán)信用評(píng)級(jí)展望有關(guān)問題答記者問。其中關(guān)于穆迪提出了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)地方財(cái)政的影響問題，財(cái)政部表示：我們高度重視地方財(cái)政運(yùn)行情況，多措并舉支持地方財(cái)政平穩(wěn)運(yùn)行。一是積極安排中央對(duì)地方的轉(zhuǎn)移支付，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展給予有力支持。二是督促地方加強(qiáng)資金統(tǒng)籌，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，盤活存量資金，避免損失浪費(fèi)，不斷提升財(cái)政資金的使用效益。三是進(jìn)一步完善地方稅稅制，逐步建立規(guī)范、穩(wěn)定、可持續(xù)的地方稅體系。 需要說(shuō)明的是，土地出讓收入是地方政府性基金預(yù)算的主體，土地出讓收入是毛收入，收入減少的同時(shí)，也會(huì)相應(yīng)減少拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С觥＝陙?lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)相關(guān)稅收有所下降，但其占地方一般公共預(yù)算收入的比重沒有大幅回落。總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行給地方一般公共預(yù)算和政府性基金預(yù)算帶來(lái)的影響是可控的、結(jié)構(gòu)性的。

點(diǎn)評(píng)：政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響進(jìn)行了評(píng)估，并表示將采取措施保障地方財(cái)政的平穩(wěn)運(yùn)行，這展示了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的負(fù)責(zé)態(tài)度。

NO.2 六大國(guó)有銀行積極表態(tài)支持房企融資，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)

近期，六大國(guó)有銀行陸續(xù)召開房企座談會(huì)，積極表態(tài)支持房企融資。業(yè)內(nèi)人士稱，銀行的表態(tài)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期與信心回暖有一定幫助，但化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的根本在于恢復(fù)房企自身造血能力——銷售回款。相關(guān)專家提示，雖然政策提出要一視同仁滿足各類房企融資，但對(duì)于“三條紅線”（剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1）之內(nèi)的房企，銀行仍要以風(fēng)控為最低標(biāo)準(zhǔn)，慎重考慮其融資后的償還能力。

點(diǎn)評(píng)：國(guó)有銀行的積極表態(tài)對(duì)房企融資有一定幫助，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)，但同時(shí)需要警惕房企的風(fēng)險(xiǎn)和償還能力。

NO.3 中指研究院：11月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資311.5億元，同比增長(zhǎng)37.6%

12月6日，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為412.8億元，同比下降2.6%，環(huán)比增長(zhǎng)49.4%。行業(yè)債券融資平均利率為3.48%，同比上升0.13個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為6287.9億元，同比下降8.6%，降幅較上個(gè)月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資311.5億元，同比增長(zhǎng)37.6%，環(huán)比大幅增長(zhǎng)108%，占比75.4%；海外債發(fā)行金額5.1億元，環(huán)比下降85.1%，占比1.2%；ABS融資96.3億元，同比下降51.2%，環(huán)比微增4.1%，占比23.3%。從融資利率來(lái)看，11月，債券融資平均利率為3.48%，同比上升0.13個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。

點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資額度在11月較去年同期有所增長(zhǎng)，并占據(jù)了較大比例。不過需要關(guān)注信用債融資的風(fēng)險(xiǎn)和融資利率的上升。

NO.4 北上廣深二手房成交環(huán)比提升，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)行情將延續(xù)至下一季

剛剛過去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%；深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%；廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%；上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長(zhǎng)約7.12%。市場(chǎng)短暫回溫背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場(chǎng)成交很大程度有賴于“以價(jià)換量”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降價(jià)等因素帶動(dòng)的需求具有短期性，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)還要視政策、房?jī)r(jià)等綜合判斷，但明年一季度季節(jié)性回升是確定的。

點(diǎn)評(píng)：北上廣深二手房市場(chǎng)的成交量環(huán)比提升，顯示出市場(chǎng)需求的增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而市場(chǎng)走勢(shì)仍需進(jìn)一步觀察和評(píng)估。

NO.5 年末熱點(diǎn)城市密集招拍掛土地，房企拿地積極性有所提升

臨近年末，成都、蘇州、北京等熱點(diǎn)城市密集招拍掛土地，成交整體分化明顯。據(jù)多家上市公司近期發(fā)布的新增土地使用權(quán)公告，房企拿地積極性有所提升。從布局區(qū)域看，房企熱衷于在長(zhǎng)三角拿地。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額10855億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%，降幅較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩月收窄。從布局區(qū)域看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，上海、西安、杭州位列前三。

點(diǎn)評(píng)：年末熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)活躍，房企對(duì)土地的需求增加，這可能是為了滿足未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需求，也可能受到市場(chǎng)需求的預(yù)期影響。

NO.6 碧桂園楊惠妍：家族“砸鍋賣鐵”支持公司，明年預(yù)計(jì)交付超40萬(wàn)套

12月8日，碧桂園召開內(nèi)部月度管理會(huì)議。會(huì)上，董事局主席楊惠妍表示，未來(lái)12個(gè)月公司主要有三項(xiàng)工作：保交付、保經(jīng)營(yíng)和保信用。 “三保”里的第一項(xiàng)就是保交付。碧桂園稱，今年前11個(gè)月，公司已累計(jì)交付房屋約50萬(wàn)套，累計(jì)交付面積6043萬(wàn)平方米，涉及31個(gè)省份、240個(gè)城市。 楊惠妍透露，未來(lái)的12個(gè)月，交付挑戰(zhàn)會(huì)進(jìn)入深水區(qū)，2024年碧桂園交付量預(yù)計(jì)超過40萬(wàn)套，數(shù)量仍然龐大。“保交付是非常艱難但也非常重要的一項(xiàng)工作，希望大家嚴(yán)陣以待，高度重視，做好前置規(guī)劃。” 此外，楊惠妍家族作為控股股東，全力為公司提供資金支持，上市至今已通過借款、增持股票、購(gòu)買債券、以股代息等方式合計(jì)支持總額約410億港元，且從未減持股票。 會(huì)上，楊惠妍稱，“家族肯定會(huì)砸鍋賣鐵支持公司的，公司會(huì)努力成為出險(xiǎn)企業(yè)盡快恢復(fù)的一個(gè)樣板。”

點(diǎn)評(píng)：楊惠妍的表態(tài)顯示了她對(duì)碧桂園的信心和決心，家族的支持給公司帶來(lái)了穩(wěn)定的資金來(lái)源，有助于保證公司的交付能力。

NO.7 趙長(zhǎng)龍卸任恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)，梁偉康接任

12月4日，根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息披露的信息，11月30日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)生工商資料變更，趙長(zhǎng)龍卸任董事長(zhǎng)一職，由梁偉康接任。但目前趙長(zhǎng)龍仍然是恒大地產(chǎn)集團(tuán)的法定代表人和總經(jīng)理。資料顯示，梁偉康2003年入職恒大，歷任工程部經(jīng)理、恒大地產(chǎn)總裁助理、區(qū)域公司負(fù)責(zé)人，目前還擔(dān)任恒大地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁、中國(guó)恒大集團(tuán)常務(wù)副總裁。同日，中國(guó)恒大發(fā)布公告，宣布香港高等法院于2023年12月4日批準(zhǔn)了本公司的延期申請(qǐng)，將該呈請(qǐng)的聆訊進(jìn)一步延至2024年1月29日。

點(diǎn)評(píng)：恒大地產(chǎn)集團(tuán)高層管理層變動(dòng)，可能對(duì)公司的發(fā)展產(chǎn)生影響，需要密切關(guān)注后續(xù)發(fā)展；而呈請(qǐng)聆訊延期獲得批準(zhǔn)，也使公司有更多時(shí)間做出決策。

NO.8 世茂集團(tuán)已提議初步重組框架，將減少負(fù)債約60億-70億美元

12月7日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司與其財(cái)務(wù)及法律顧問于過往數(shù)月一直在積極推進(jìn)集團(tuán)境外債務(wù)的擬議重組工作，包括本金總額約為117億美元的公司發(fā)行以美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)及若干無(wú)抵押境外信貸融資。公司已向由境外票據(jù)持有人組成的臨時(shí)債權(quán)人小組及合共持有較大比例集團(tuán)境外債務(wù)的公司境外銀行貸款人小組提議初步重組框架，旨在提供切實(shí)途徑改善集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)，并實(shí)現(xiàn)減少負(fù)債約60至70億美元，以優(yōu)化集團(tuán)的財(cái)務(wù)實(shí)力及業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。于公告日期，公司與各類債權(quán)人尚未就境外重組的條款訂立最終協(xié)議。

點(diǎn)評(píng)：世茂集團(tuán)提議境外債重組，有助于減少負(fù)債壓力并改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)有積極的影響。

NO.9 香港調(diào)整樓市需求管理措施后成交略有回升，樓價(jià)持續(xù)偏軟

據(jù)香港電臺(tái)網(wǎng)站12月4日?qǐng)?bào)道，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波表示，香港樓市氣氛保持審慎，住宅樓價(jià)在前10個(gè)月下跌4%，7月至11月每月平均成交宗數(shù)只有約2800宗，較上半年低35%，成交量仍在低位徘徊。陳茂波在立法會(huì)財(cái)經(jīng)事務(wù)委員會(huì)會(huì)議上表示，雖然政府在10月底調(diào)整樓市需求管理措施，但市場(chǎng)成交只略有回升，整體仍低于上半年平均水平，樓價(jià)繼續(xù)偏軟。

點(diǎn)評(píng)：盡管樓市成交略有回升，但整體市場(chǎng)仍低于上半年水平，樓價(jià)還未有明顯改善，需繼續(xù)關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)及各種不確定因素對(duì)樓市的影響。

NO.10 中指研究院：2024年樓市限制性政策仍有望優(yōu)化調(diào)整

12月7日，中指研究院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2023總結(jié) & 2024展望》顯示，2023年樓市政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但居民收入預(yù)期弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏。報(bào)告指出，2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。中性情形下，2024年全國(guó)商品房銷售面積同比下降4.9%，規(guī)模在11億平方米左右。而在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策，2024年仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間。

點(diǎn)評(píng)：這表明市場(chǎng)仍然存在一定的不確定性和調(diào)整的需要，政策調(diào)整和精細(xì)化管理是必要的。

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