每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“年底沖業(yè)績”“以價(jià)換量”“買房窗口期”……臨近年底，各類銷售廣告讓深圳樓市格外熱鬧。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入今年最后一個(gè)月，深圳房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些微妙變化。一方面，新房集中入市。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，12月深圳預(yù)計(jì)約有18個(gè)新房項(xiàng)目入市，累計(jì)推出近萬套房源。另一方面，為沖刺業(yè)績，年底不少樓盤都加大了折扣力度，“以價(jià)換量”成為市場常態(tài)，多數(shù)樓盤都可以在備案價(jià)基礎(chǔ)上享受折扣優(yōu)惠。在二手房市場，則出現(xiàn)較為明顯的“價(jià)跌量漲”“掛牌量增加”“與新房價(jià)格差縮小”等特征。

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“樓盤限價(jià)加上年底優(yōu)惠促銷，對(duì)于購房者來說是抄底撿漏的好時(shí)機(jī)，應(yīng)把握機(jī)會(huì)。”樂有家研究中心表示。

有樓盤推出八五折優(yōu)惠

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在深圳樓市走訪發(fā)現(xiàn)，為加快去化，深圳多數(shù)新入市樓盤均推出了各類優(yōu)惠。

“臨近年底了，很多開發(fā)商為了沖刺業(yè)績，給出的折扣力度還是相當(dāng)大的。一般比較常見的有兩種：一種是高折扣，最低可以做到八五折。另一種是高傭金。有的樓盤傭金給得高的話，客戶成交了我們也會(huì)返一部分傭金給購房者，這樣購房壓力也小一點(diǎn)。”位于龍華區(qū)的房產(chǎn)中介洪冠向記者介紹道。

在洪冠看來，這些新入市樓盤選擇在年底降價(jià)促銷的原因并不相同，有的是為了沖刺業(yè)績，有的則是因?yàn)闃潜P與周邊樓盤的競爭壓力過大，不得不通過降價(jià)方式吸引同片區(qū)內(nèi)的存量客源。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前深圳多數(shù)新盤均可在備案價(jià)基礎(chǔ)上享受一定折扣，折扣范圍多在八七折到九五折，部分樓盤的折扣可達(dá)八五折，而這已經(jīng)是深圳所允許的最大折扣力度（根據(jù)深圳相關(guān)政策，開發(fā)商如果價(jià)格調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)辦理備案變更）。此外，還有不少樓盤推出諸如到訪禮包、購房折扣、特價(jià)房源、認(rèn)購金蛋、老帶新福利等促銷活動(dòng)。

如位于深圳北站的中洲迎璽項(xiàng)目，備案價(jià)為6.68萬~7.96萬元/平方米，開盤直接推出八七折優(yōu)惠，算下來折后單價(jià)約6.2萬~6.5萬元/平方米。值得一提的是，該項(xiàng)目是精裝修交付，優(yōu)惠后的價(jià)格相比周邊樓盤便宜了近萬元每平方米。

再如位于龍崗區(qū)橫崗片區(qū)的名居山河里項(xiàng)目，今年5月開盤時(shí)的銷售均價(jià)為4.34萬元/平方米，如今部分樓棟房源已降至3.3萬元/平方米起，相當(dāng)于總價(jià)320萬元起就能在龍崗買一套95平方米的三房戶型。中介介紹：“該項(xiàng)目可享受八五折優(yōu)惠，再加上購物卡之類的附加贈(zèng)送，購房者實(shí)際享受到的優(yōu)惠力度還是挺大。”

據(jù)咚咚找房統(tǒng)計(jì)，從2018年到2023年，深圳歷年11月的新房成交量分別為1985套、3196套、6296套、5644套、2590套和2773套。對(duì)比來看，今年11月的新房成交為近3月來新高，雖然低于2020年和2021年的同期數(shù)據(jù)，但相比去年11月已有所回暖。

樂有家研究中心分析認(rèn)為，房企為年底沖刺業(yè)績，新房加大供應(yīng)及促銷力度。加上深圳樓市新政提振了市場信心，新房交易量連續(xù)兩月上漲，11月新房成交量環(huán)比上漲4%。如寶安萬豐海岸城翰府二期、龍華中洲迎璽等區(qū)域熱盤，去化較好。

此外，深圳12月預(yù)計(jì)約有18個(gè)新房項(xiàng)目入市，累計(jì)推出近萬套房源。其中，龍崗區(qū)為供應(yīng)大戶，預(yù)計(jì)推出5個(gè)樓盤；鹽田、福田、寶安、南山、龍華等區(qū)也均有新房源推出。樂有家研究中心表示：“樓盤限價(jià)加上年底優(yōu)惠促銷，對(duì)于購房者來說是抄底撿漏好時(shí)機(jī)，應(yīng)把握機(jī)會(huì)。”

二手房月度成交溫和回暖

“深圳最近兩年二手房價(jià)格整體還是下跌的。比如位于深圳羅湖的某小戶型二手小區(qū)，成交單價(jià)在5.6萬~6萬元/平方米，現(xiàn)在基本上4.7萬~5.2萬元/平方米就能買到。”

據(jù)羅湖區(qū)房產(chǎn)中介羅杰介紹，上述樓盤位于深圳羅湖新秀片區(qū)，以小戶型房源為主，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者去年底走訪該小區(qū)時(shí)，一套35.18平方米房源，業(yè)主售價(jià)為198萬元，折合單價(jià)5.63萬元/平方米。如今，該小區(qū)二手房源的業(yè)主掛牌價(jià)格比去年底低了不少。

羅杰發(fā)給記者的房源信息顯示，東方都會(huì)項(xiàng)目一套35.53平方米的一室一廳戶型，業(yè)主掛牌總價(jià)為168萬元，折合單價(jià)4.73萬元/平方米，相比去年底接近200萬元的總價(jià)低了約30萬元。

值得注意的是，除了部分二手房源價(jià)格下降外，深圳二手房市場還呈現(xiàn)出“掛牌量增加”“與新房價(jià)格差縮小”“成交處于低位”等特征。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，11月深圳過戶成交3133套住宅，環(huán)比上漲13%。這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套，但與往年二手房月均5000~6000套的成交量仍存在較大差距。

另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)，截至12月11日，深圳的有效二手房源套數(shù)為59325套，創(chuàng)下新高，但整體增幅有所放緩。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，從今年深圳二手住宅的成交量來看，月度成交量多穩(wěn)定在2000~3000套水平。“一方面掛牌量居于高位，但同時(shí)二手房市場的成交量目前并不算大。”

從具體成交情況來看，今年3月深圳二手房市場曾有過一波成交小高峰，達(dá)到3949套，其余多數(shù)月份的成交量均低于3000套，距離業(yè)內(nèi)所稱的5000套“榮枯線”還存在不小差距。但從9月開始，深圳二手房成交開始逐步回暖，11月的成交值為近7月新高。

隨著成交量走低，深圳二手房價(jià)格也在不斷下探。樂有家成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房源成交價(jià)近八成低于指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)成為絕大多數(shù)客戶購房時(shí)的參考標(biāo)準(zhǔn)。

“目前深圳二手房市場價(jià)格跌幅比較大的有三類房子：一是小戶型房源；二是學(xué)區(qū)房；三是前期投資者參與較多的房源，如有些投資者參與拆遷的房源等。”

羅杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦了部分筍盤，包括龍光玖龍璽、潛龍鑫茂花園等二手房源，其中部分二手房源的價(jià)格相比兩年前下降超過三成。

在美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何靜茹看來，短期來看，雖然深圳二手房價(jià)格降幅并不明顯，但是下降壓力確實(shí)存在，這也使得新房與二手房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象不斷減少。“目前深圳二手房成交量整體仍處于低位，但如果對(duì)比年度情況的話，預(yù)計(jì)今年二手房整體備案量要好于去年，整年二手房成交量應(yīng)該會(huì)比去年有20%~30%的漲幅，這也反映出市場本身是在修復(fù)的。”

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