每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2023年，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

隨著8月底“認(rèn)房不認(rèn)貸”的全面鋪開，多個(gè)城市陸續(xù)取消限購，政策進(jìn)入全面寬松期。今年前11個(gè)月，全國商品房銷售額10.5萬億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降8%，絕對規(guī)模處于2016年以來同期最低水平。

但商品房銷售在分化中仍有亮點(diǎn)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前聯(lián)合中指研究院發(fā)布的榜單，全國范圍銷售額TOP20樓盤合計(jì)金額突破2000億元（截至11月），誕生9個(gè)百億大盤，比2022年末的12個(gè)減少3個(gè)。同時(shí)，去化難成為多數(shù)城市和項(xiàng)目共同面臨的問題，盡管送金條、送豪車、0首付等營銷手段層出不窮，但最終成績并不理想。

全國9個(gè)百億大盤，銷冠在成都

前11個(gè)月，全國13個(gè)熱點(diǎn)城市誕生了9個(gè)百億大盤，分別是成都麓湖生態(tài)城，廣州琶洲南·TOD，上海象嶼招商公園1872、理想之地、縵云上海，北京城建天壇府、中信國安府、中信城，杭州建發(fā)云啟之江。

令人意外的是，成都麓湖生態(tài)城以136億元一舉成為單盤銷售額最高的項(xiàng)目。項(xiàng)目由成都萬華投資開發(fā)，從2019年起陸續(xù)推盤，在2023年多次取證加推，銷售套數(shù)達(dá)到1500套。

而上海、杭州等個(gè)別城市受供給端改善或政策優(yōu)化等因素帶動(dòng)，繼續(xù)保持一定活躍度。9個(gè)百億大盤中，北京4個(gè)、上海3個(gè)、杭州和廣州各1各，開發(fā)企業(yè)以國央企和城投公司為主，上述項(xiàng)目去化速度也較快。

對此，中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出：“百億大盤多由經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)勁的品牌房企開發(fā)，其具備更強(qiáng)的資金實(shí)力和資源優(yōu)勢，能夠更好地掌握市場節(jié)奏并把握機(jī)會(huì)。同時(shí)，品牌房企產(chǎn)品創(chuàng)新能力更為突出，項(xiàng)目品質(zhì)相對穩(wěn)定，在當(dāng)下購房者置業(yè)較為謹(jǐn)慎的背景下，品牌房企因擁有較強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力而易被關(guān)注。”

從百億大盤產(chǎn)品本身來看，成都麓湖生態(tài)城以別墅、聯(lián)排等高端改善型產(chǎn)品為主，單價(jià)和總價(jià)在當(dāng)?shù)鼐幱诟呶唬欢鴱V州琶洲南·TOD、北京中信國安府、北京城建·天壇府和中信城，上海的縵云上海，均為12萬+項(xiàng)目。

“產(chǎn)品方面，改善需求表現(xiàn)出了一定韌性，而百億大盤多為改善性住宅，產(chǎn)品打造上更注重人本因素、文化內(nèi)涵以及對改善客群生活方式的深度理解和個(gè)性呈現(xiàn)。

“以改善需求為導(dǎo)向，提供高階生活方式，滿足居者精神需求”是百億大盤能夠保持較高熱度的重要原因之一。此外，這些樓盤通常位于市中心繁華地段或者有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，擁有完備的配套資源，為業(yè)主提供了便捷的生活、工作和娛樂環(huán)境，從而增強(qiáng)了其市場競爭力。”徐躍進(jìn)表示。

TOP20項(xiàng)目上海幾乎占據(jù)一半

2023年前11個(gè)月，累計(jì)銷售額TOP20項(xiàng)目門檻值為84億元，項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到9.13萬元/平方米，均價(jià)最高的是北京中信城，單價(jià)超過16萬元/平方米；最低的是建發(fā)云啟之江，單價(jià)約3.7萬元/平方米，但銷售套數(shù)超過2100套，也是20個(gè)項(xiàng)目中銷售套數(shù)最多的項(xiàng)目。

TOP20中，上海占了9個(gè)，北京4個(gè)，廣州、杭州、深圳各2個(gè)，成都1個(gè)。

對于這一結(jié)構(gòu)，徐躍進(jìn)表示：“整體上看，一線城市及核心二線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，這些城市作為中國經(jīng)濟(jì)中心和重要城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上相對較高，就業(yè)機(jī)會(huì)更多，吸引了大量人口涌入，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場需求的增長。下半年以來，眾多城市加大樓市放松力度，如近期北京、上海分別優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，大幅降低了購房者置業(yè)門檻和購房成本，預(yù)計(jì)購房需求將得到進(jìn)一步釋放。”

值得注意的是，即便是市場活躍的城市，也有銷售疲弱的項(xiàng)目，而相對較弱的二線城市，也有比較亮眼的項(xiàng)目。如13個(gè)熱點(diǎn)城市中的南京，中寧府項(xiàng)目銷售金額近55億元，超過TOP10的1/6；武漢銷冠天地云廷，銷售額達(dá)到40億元；鄭州華潤幸福里仍創(chuàng)造了32億元銷售額。

“當(dāng)前市場，分化是主旋律。高能級城市與低能級城市之間、同一城市不同轄區(qū)之間、同一轄區(qū)不同板塊之間均表現(xiàn)出分化特點(diǎn)。”徐躍進(jìn)分析，“項(xiàng)目品質(zhì)及服務(wù)水平可能是購房者置業(yè)決策時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的要素，在‘好市場’的環(huán)境下，購房者對產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)水平等方面提出了更高要求；在‘弱市場’的環(huán)境下，購房者觀望情緒雖然濃厚，但產(chǎn)品力強(qiáng)、能抓住市場需求的項(xiàng)目依舊可以取得不俗成績。”

徐躍進(jìn)指出，“長期看，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生了重大變化。短期看，購房者置業(yè)信心受到一定沖擊，這是所有開發(fā)商共同面臨的挑戰(zhàn)。除了外部因素影響之外，市場表現(xiàn)較差的樓盤也存在一些共性問題。如產(chǎn)品設(shè)計(jì)與市場需求存在一定偏差，或者項(xiàng)目所在區(qū)域同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重，從而導(dǎo)致去化受阻。”

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