每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“以上海為例，青年首次購房年齡已經(jīng)推遲到37歲，意味著城市中大量的年輕人將產(chǎn)生租房需求，但產(chǎn)品的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了。”微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)：“目前來看，住房租賃行業(yè)才剛剛起步。”

隨著“租賃住房”上升到國家戰(zhàn)略層面，政策紅利釋放、強(qiáng)勁的租賃需求和穩(wěn)定的投資收益吸引力讓長租公寓賽道進(jìn)入快速發(fā)展期。仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《2023中國長租公寓市場白皮書》顯示，4個(gè)一線城市中，上海外來人口數(shù)量超1000萬，在常住人口中的占比達(dá)40.6%，外來人口為城市提供生產(chǎn)力和消費(fèi)力的同時(shí)，也增加了城市的住房需求。

“進(jìn)入住房租賃行業(yè)12年，微領(lǐng)地扎根一線城市上海，并完成了向重資產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)型。”周君強(qiáng)認(rèn)為，2023年最重要的事情，是完成了資產(chǎn)管理平臺(tái)體系的搭建，真正實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型。

從公寓運(yùn)營向資管平臺(tái)轉(zhuǎn)型

“微領(lǐng)地從2021年開始轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)，到今年完成整體轉(zhuǎn)型，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢趨緩的情況下，項(xiàng)目運(yùn)營等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)非常好，代表著重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的模型已經(jīng)完全成立了，這可能是我們2023年最大的成績。”周君強(qiáng)表示。

“我們從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始，隨后轉(zhuǎn)型租賃住房和保租房，其實(shí)每次都比市場早走了半步。包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，之后開始做租賃住房的包租模式，再到轉(zhuǎn)重資產(chǎn)，也就是從公寓運(yùn)營商到專業(yè)化保障性租賃住房資管平臺(tái)，都比市場快了半步，整體戰(zhàn)略選擇始終沒有發(fā)生變化。”

周君強(qiáng)解釋道：“首先，長租行業(yè)本身就是資產(chǎn)管理或重資產(chǎn)行業(yè)，無論從歐美還是日本過往發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，資產(chǎn)管理都是租賃住房的主流經(jīng)營模式。尤其現(xiàn)在公募REITs放開，‘募、投、建、管、退’整個(gè)邏輯是完全成立的。”

“其次，無論是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展還是趨緩階段，人口都會(huì)向一線城市聚集，尤其像上海，地處長三角，輻射華東六省，無論區(qū)域人口的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)的延伸、區(qū)域的拓展，都意味著市場有足夠大的空間。所以，我們選擇在上海把重資產(chǎn)的租賃住房精耕細(xì)作，實(shí)際上這是一個(gè)行業(yè)的選擇。”

作為中國保租房的樣本城市，上海也為行業(yè)加速發(fā)展提供了土壤：“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中70平方米以下中小戶型不低于70%；倡導(dǎo)“非改保”，存量房屋用作保租房期間，不變更土地使用。

截至2023年，微領(lǐng)地青年社區(qū)共有9個(gè)項(xiàng)目合計(jì)100萬平方米的在建在營面積，運(yùn)營管理總資產(chǎn)超250億元。周君強(qiáng)坦言：“今年拿項(xiàng)目的速度比原先預(yù)計(jì)得慢了一點(diǎn)，希望2024年能夠在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的情況下，獲取更多的項(xiàng)目。”

微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng) 圖片來源：受訪者提供

“住房租賃行業(yè)才剛剛起步”

對于中國住房租賃市場，周君強(qiáng)認(rèn)為“行業(yè)才剛剛起步。”

“2011年我們涉足長租領(lǐng)域，也是因?yàn)楦杏X到房地產(chǎn)已經(jīng)由增量進(jìn)入存量時(shí)代，參照美國、歐洲和日本行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，租賃住房真正大發(fā)展的時(shí)期，就是經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入平穩(wěn)期、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代。”

另一方面，年輕人也開始從買房向租房轉(zhuǎn)變，結(jié)婚年齡推遲、購房年齡推遲，現(xiàn)在上海青年首次購房年齡已經(jīng)推遲到37歲（貝殼研究院《2021居住客群消費(fèi)趨勢年報(bào)》），意味著大量的年輕人進(jìn)入城市以后產(chǎn)生租房的需求。

盡管微領(lǐng)地的第一個(gè)公寓項(xiàng)目——擁有1800間房的中環(huán)滬太路微領(lǐng)地青年社區(qū)自2014年9月開始運(yùn)營，但他仍然認(rèn)為2015年是才長租公寓行業(yè)的元年。

“直到2021年，行業(yè)才開始加速，長達(dá)6年的嘗試期，市場產(chǎn)品的供應(yīng)的量還是比較有限的。”周君強(qiáng)指出：“目前上海集中式長租公寓的供應(yīng)量只有25萬套（克而瑞2023年11月數(shù)據(jù)）左右，對比超1000萬外來人口，缺口非常大。”

“微利”長租公寓面臨怎樣的挑戰(zhàn)？

“長租公寓跟房產(chǎn)開發(fā)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的邏輯不同，它是不斷積累、靠運(yùn)營產(chǎn)生效益的行業(yè)，所以盈利的鏈條很長，募、投、建、管、退，每個(gè)環(huán)節(jié)上的能力都不能有短板，這個(gè)過程中，實(shí)際上是用時(shí)間、用實(shí)踐去積累的一個(gè)過程。”

對于長租公寓行業(yè)“微利”的特性，周君強(qiáng)提出了自己的看法。

“保租房是民生行業(yè)，也是社會(huì)化、專業(yè)化的行業(yè)，對于從業(yè)者而言，需要雙價(jià)值運(yùn)營體系，重塑租賃住房的資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)選擇什么樣的賽道、選擇什么樣的產(chǎn)品，用什么樣的模型去做？微領(lǐng)地從青年公寓切入，在不斷的實(shí)踐過程中，把控工期、成本、出租率、定價(jià)等，這些商業(yè)參數(shù)還原度高，商業(yè)邏輯就成立了。”

以浦江中心“超級社區(qū)”為例，該社區(qū)是目前上海房量最大的保租房社區(qū)，6棟樓共3116間房，項(xiàng)目原為閑置工業(yè)宿舍，經(jīng)過資產(chǎn)升級改造后，于2022年10月開業(yè)，從“讓年輕人生活得更好”出發(fā)，社區(qū)內(nèi)打造了社交、美食、運(yùn)動(dòng)、閱讀、購物等公共空間，與“Z世代”共創(chuàng)多場景公共生活，目前85%的租戶為畢業(yè)1-3年的職場新生代。

周君強(qiáng)透露，浦江中心“超級社區(qū)”改造成本控制良好，成為閔行區(qū)首家認(rèn)證的人才驛站，并且出租率在8個(gè)月爬坡至穩(wěn)定期，保持著96%以上的出租率。

“商業(yè)邏輯成立以后才能考慮到專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)模化，才能去擴(kuò)張。所以說怎么掙錢，就是你每一個(gè)鏈條、每一塊能力、身體的每一塊肌肉都健康，最后累加起來企業(yè)就盈利了。”

2018年，微領(lǐng)地實(shí)現(xiàn)單店盈利；2020年，微領(lǐng)地實(shí)現(xiàn)整體盈利。目前，微領(lǐng)地連續(xù)4年保持上海集中式公寓規(guī)模第一。但周君強(qiáng)認(rèn)為，新項(xiàng)目的獲取和規(guī)?；倪\(yùn)營可能是微領(lǐng)地需要面臨的全新挑戰(zhàn)。

“當(dāng)規(guī)?；搅艘欢A段，比如目前在管35000間公寓，預(yù)計(jì)2024年有4-5個(gè)項(xiàng)目竣工，會(huì)有15000間左右的房量交付，跨越50000間的里程碑，到時(shí)候?qū)\(yùn)營的挑戰(zhàn)肯定不一樣。”

周君強(qiáng)表示：“獲取新項(xiàng)目也是一項(xiàng)‘大考’。根據(jù)原定計(jì)劃，還有1萬多間的任務(wù)要通過新項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充，所以2024年是異常重要的一年。”

封面圖片來源：受訪者提供