每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

年末沖刺之下，百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模終現(xiàn)翹尾，以全年13195億元總金額，實(shí)現(xiàn)同比2022年1.7%的增長(zhǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者依據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)梳理，今年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模始終處于下降區(qū)間。2023年1-2月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額1207.6億元，同比下降16.2%；1-9月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額8599億元，同比降幅達(dá)17.9%；此后降幅有所收窄，今年1-11月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額10855億元，同比下降6.6%。

TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為42.8%。但值得注意的是，TOP100門檻值為38億元，較上年同期下降10億元。從新增貨值來(lái)看，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地占據(jù)榜單前三位，累計(jì)新增貨值分別是2585億元、2336億元和2206億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，2023年TOP100企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)數(shù)量為15家，但拿地金額占比僅10.7%，表明當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)仍保持較為審慎的態(tài)度，平均拿地規(guī)模相對(duì)較小，且多數(shù)為中小型房企，如偉星、大華、建杭置業(yè)等區(qū)域性中小房企積極拿地。

2023年房企拿地百?gòu)?qiáng)榜前十 來(lái)源：中指研究院

保利、中海拿地規(guī)模達(dá)千億級(jí)

2023年1-12月，保利發(fā)展以累計(jì)權(quán)益拿地金額1125億元穩(wěn)居百?gòu)?qiáng)之首，另一家拿地千億級(jí)房企為中海地產(chǎn)，拿地金額1101億元。由于2023年市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏緩慢，大中型民營(yíng)房企仍較為保守，拿地規(guī)模、力度都處于較低水平。百?gòu)?qiáng)之中，央國(guó)企及地方國(guó)資企業(yè)數(shù)量和金額占比均約80%，華潤(rùn)、建發(fā)、招商蛇口、中國(guó)鐵建、越秀、華發(fā)等央國(guó)企位列拿地金額前10名。中建系公司連續(xù)兩年保持較高投資規(guī)模，建筑業(yè)務(wù)承壓下積極拓展自投地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除中海地產(chǎn)、中海宏洋外，中建東孚、中建智地、中建玖合等子公司也連續(xù)兩年進(jìn)入拿地金額TOP100。

“中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國(guó)企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企，這與穩(wěn)健型國(guó)央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。”劉水分析。

為數(shù)不多的拿地民企之中，以大中型穩(wěn)健民企、區(qū)域性中小民企為主。具體來(lái)看，龍湖、濱江等銷售規(guī)?？壳暗拿駹I(yíng)企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模，其中龍湖權(quán)益拿地259億元，濱江256億元，分別位列第11、12名。此外，地方性中小房企搶抓拿地窗口期，如偉星持續(xù)大規(guī)模拿地，連續(xù)兩年進(jìn)入拿地金額前20；大華連續(xù)兩年進(jìn)入拿地金額前50，建杭、坤和等地方民企聚焦杭州積極拓展市場(chǎng)。

從新增貨值來(lái)看，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地占據(jù)榜單前三位。2023年，中海地產(chǎn)以累計(jì)新增貨值2585億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展、華潤(rùn)置地緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為2336億元和2206億元。TOP10企業(yè)2023年新增貨值總額15986億元，占TOP100企業(yè)的41.0%；TOP100企業(yè)新增貨值門檻為145億元。

央國(guó)企連摘高溢價(jià)土地

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，22城中已有18城取消土拍地價(jià)上限。10月份以來(lái)，22城中的19城優(yōu)化地價(jià)上限要求，其中18城推出住宅用地不設(shè)最高限價(jià)（天津部分地塊取消地價(jià)上限），寧波溢價(jià)率上限由15%提升至30%。

不僅如此，地塊銷售限價(jià)政策也隨之持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，22城中南京、成都、福州等3城已明確取消銷售限價(jià)（截至12月19日），杭州部分區(qū)域取消限價(jià)，合肥、濟(jì)南、青島、天津等14城新掛牌宅地文件中對(duì)銷售限價(jià)均未明確設(shè)置，而北京、上海、鄭州目前仍有銷售價(jià)格限制要求。隨之而來(lái)的是優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度攀升，11月份，22城住宅用地成交溢價(jià)率為7.2%，較1-10月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，整體處于近兩年月度中高位，結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月的下行態(tài)勢(shì)。

頭部房企爭(zhēng)搶長(zhǎng)三角

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)領(lǐng)跑全國(guó)。2023年1-12月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額3116億元，居四大城市群之首。其中，綠城拿地金額為573億元，位居長(zhǎng)三角企業(yè)拿地金額榜首，建發(fā)、保利、中海、華潤(rùn)、招商蛇口、萬(wàn)科等頭部房企均重注押寶長(zhǎng)三角。

京津冀TOP10企業(yè)拿地金額1282億元，反超粵港澳大灣區(qū)位列第二；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1149億元，位列第三。

從重點(diǎn)城市來(lái)看，上海、杭州、北京三地更受房企青睞。特別是上海，TOP10房企拿地超過(guò)1300億元，12月份全國(guó)成交總價(jià)最高的宅地就是上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0202單元29-01、31-02、32-01、33-02地塊，被華潤(rùn)置地+華發(fā)股份以89億元摘得。12月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10入榜地塊，上海入榜4宗、武漢入榜2宗，廣州、常州、北京、寧波各入榜1宗。

展望2024年，中指研究院認(rèn)為，2023年土地持續(xù)縮量，但優(yōu)質(zhì)地塊成交規(guī)模較去年同期有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目入市將對(duì)新房銷售形成支撐。隨著部分地塊競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，若企業(yè)高溢價(jià)拿地，則將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)壓縮，在市場(chǎng)調(diào)整期，房企仍需將確定性的銷售作為首要考慮因素，優(yōu)中選優(yōu)，保證項(xiàng)目安全性。

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