每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

三年里，一套房子的評(píng)估價(jià)從600萬(wàn)元降到200多萬(wàn)元。

誰(shuí)曾想，購(gòu)房者在深圳樓市亢奮時(shí)種下的瓜，三年后結(jié)成了一個(gè)個(gè)大苦瓜。

近期，有市場(chǎng)傳言，不少購(gòu)房者三年前用所持房子做了經(jīng)營(yíng)貸，近期陸續(xù)到期，但因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，房子最新評(píng)估價(jià)跟著下調(diào)，續(xù)貸金額和首貸差距較大，面臨著不能續(xù)貸、需要一次性還上大量貸款，以及還不上貸房產(chǎn)被法拍的風(fēng)險(xiǎn)。

在采訪(fǎng)中，多名銀行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，由于房?jī)r(jià)持續(xù)下調(diào)，現(xiàn)在銀行貸款評(píng)估價(jià)大概是2019年水平，銀行一般要求客戶(hù)降額續(xù)貸，或者轉(zhuǎn)到其他額度高的銀行。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸續(xù)期和審查最嚴(yán)厲時(shí)期大概是兩年前，那時(shí)參考價(jià)被各銀行嚴(yán)格執(zhí)行和抽查，有人被抽貸?，F(xiàn)在因?yàn)槭袌?chǎng)普跌，經(jīng)營(yíng)貸辦理?xiàng)l件反而寬松了些，也給拉高貸款成數(shù)和信用貸辦理創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

評(píng)估價(jià)從600萬(wàn)降到200多萬(wàn)

記者在某社交平臺(tái)留意到，有購(gòu)房者三年前用福田區(qū)頂樓復(fù)式房子做經(jīng)營(yíng)貸，月底到期，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，房子評(píng)估價(jià)跟著下調(diào)，續(xù)貸金額和首貸差距較大，最近在各種找辦法補(bǔ)救，目前評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融中介和銀行客戶(hù)經(jīng)理都找了，均說(shuō)搞不定。

其續(xù)評(píng)論稱(chēng)，當(dāng)時(shí)用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房，其實(shí)也是違規(guī)操作，現(xiàn)在只能自食其果。

福田區(qū)某助貸機(jī)構(gòu)工作人員黃經(jīng)理告訴每經(jīng)記者，他們最近有在辦理續(xù)貸，但更多的是幫客戶(hù)辦理轉(zhuǎn)貸。

“很多客戶(hù)因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌幅太大了，大部分銀行不給續(xù)，只能轉(zhuǎn)走。如果正常房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)3成了，續(xù)貸就會(huì)砍額度。通?？蛻?hù)都是讓我們重新找渠道拉高評(píng)估價(jià)，從而提高適當(dāng)成數(shù)。”

黃經(jīng)理告訴記者，他們近期辦理的一個(gè)客戶(hù)業(yè)務(wù)，三年前用2套商鋪一起打包抵押，在XX銀行貸款600萬(wàn)元，今年續(xù)貸成數(shù)大大降低。

“只給200多萬(wàn)元，差得太離譜了，我們重新幫他找了高成數(shù)渠道，上個(gè)禮拜剛出批復(fù)可貸500萬(wàn)元。”

在深圳房?jī)r(jià)的震蕩性調(diào)整過(guò)程中，也有人自稱(chēng)選擇了保守性戰(zhàn)略。

王先生告訴記者，兩年前因?yàn)榧彝ベY金需求，將家里一套房進(jìn)行了抵押貸款，彼時(shí)銀行評(píng)估價(jià)近700萬(wàn)元，在之前已有的貸款基礎(chǔ)上他又貸出了200多萬(wàn)元。今年年中貸款將到期，他從中介處了解到房子的評(píng)估價(jià)只有480萬(wàn)元左右。

“之前還陸續(xù)還了一些資金，但再續(xù)貸也只能貸出幾十萬(wàn)元了。”王先生表示，這幾年基本上沒(méi)有好的投資渠道，打算到期前全部還進(jìn)去。

“經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸不成問(wèn)題，只要有門(mén)路”

不過(guò)，在市場(chǎng)操作中，能夠全部還清的貸款者還是少數(shù)，更多人需要尋找途徑去操作轉(zhuǎn)貸，或者轉(zhuǎn)向信用貸。

有銀行高管在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在評(píng)估價(jià)比原貸款評(píng)估值降低的情況下，他們一般要求客戶(hù)降額續(xù)貸，或者轉(zhuǎn)到其他額度高的銀行。這種情況目前很常見(jiàn)，大部分客戶(hù)會(huì)選擇降額續(xù)貸，但有些對(duì)額度比較在意的投資客，會(huì)選擇其他小銀行。

寶安區(qū)某助貸經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在她一個(gè)月有十幾張房貸單，有客戶(hù)之前貸款380萬(wàn)元，最近辦理只能貸280萬(wàn)元。

她還向記者介紹，現(xiàn)在有很多低息產(chǎn)品，比如有銀行可以做到貸款利率年化2.79%，月息2.32厘，100萬(wàn)元月供2320元，還款方式為10年先息后本。她解釋稱(chēng)，評(píng)估價(jià)下降，銀行只能用降息留住客戶(hù)。

記者注意到，雖然評(píng)估值有所下調(diào)，但相較過(guò)去兩年經(jīng)營(yíng)貸被嚴(yán)格審核和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，當(dāng)下經(jīng)營(yíng)貸辦理又有了“活絡(luò)”的機(jī)會(huì)。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在反而經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸好操作，不嚴(yán)格。

據(jù)其觀察，比如當(dāng)年指導(dǎo)價(jià)800萬(wàn)元的房子，但市場(chǎng)價(jià)1100萬(wàn)元，很多房子是按1000萬(wàn)元左右來(lái)做經(jīng)營(yíng)貸的。后來(lái)房?jī)r(jià)下行，跟隨指導(dǎo)價(jià)，就按800萬(wàn)元來(lái)做經(jīng)營(yíng)貸了?，F(xiàn)在按評(píng)估價(jià)來(lái)算，反而價(jià)格又可以到8成甚至9成，一些外地銀行甚至可以做得更高，所以現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸的續(xù)貸反而不成問(wèn)題，只要有門(mén)路。

記者在采訪(fǎng)中獲悉，不少助貸機(jī)構(gòu)在年底推出了重磅活動(dòng)，如年化2.8%大禮包。一些助貸機(jī)構(gòu)主推的產(chǎn)品中，貸款成數(shù)可以達(dá)到可貸評(píng)估價(jià)的7成-8.5成，最高可貸2000萬(wàn)元，利率年化約2.8%-2.9%，還款方式也較為靈活，10年期先息后本隨借隨還，港澳人士也可進(jìn)件，貸得越多、利息越低。

而經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸的重壓，也為原本審核嚴(yán)格的信用貸提供了資金出路。多名中介人士告訴記者，現(xiàn)在抵押貸房?jī)r(jià)下跌較多，國(guó)企、互聯(lián)網(wǎng)大廠以及公務(wù)員事業(yè)單位這類(lèi)群體，信用貸最高可以操作到1000萬(wàn)元，且不需要抵押。

“去年下半年和今年主要政策風(fēng)向在信用貸上，因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌太狠了。”黃經(jīng)理告訴記者，利息方面，等額本息還款方式最低才1.8厘起，先息后本稍高一些，最低可以2.6厘起。單家銀行信用貸最高可以授信300萬(wàn)元，看收入和級(jí)別，辦理周期一般一個(gè)月左右。

房?jī)r(jià)從8字頭跌到6字頭

三年前深圳樓市火熱，催生出一批批教人買(mǎi)房的“導(dǎo)師”。彼時(shí)，市場(chǎng)上隨處可見(jiàn)“人人皆可買(mǎi)房，直到財(cái)務(wù)自由”“30萬(wàn)兩年就變200萬(wàn)”“某大學(xué)生在深圳半年買(mǎi)千萬(wàn)房產(chǎn)”等宣傳標(biāo)語(yǔ)。

以會(huì)員眾多、經(jīng)深圳七部門(mén)查明的深房理為例，其團(tuán)隊(duì)相關(guān)人員涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場(chǎng)秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等不同類(lèi)別，問(wèn)題貸款金額合計(jì)10.64億元，其中涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021-2023年，深圳二手房成交均價(jià)從8字頭跌到7字頭，再到6字頭，不斷下調(diào)。

2023年四季度，深圳二手房成交均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，比2021年歷史最高點(diǎn)8.3萬(wàn)元/平方米跌22%，比2022年跌12%。以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象明顯，市場(chǎng)筍盤(pán)增多，低價(jià)誘惑下，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意愿增加，加速了需求釋放。

2023年二手成交TOP50片區(qū)中，只有東門(mén)、華強(qiáng)南、福田中心區(qū)微漲1%，丹竹頭、科技園、保稅區(qū)持平，其他片區(qū)多處于下跌狀態(tài)，跌幅多在5%-20%。經(jīng)過(guò)兩年多調(diào)整，價(jià)格已基本觸底趨穩(wěn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任、創(chuàng)始合伙人王玉臣在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：

與房貸不同，經(jīng)營(yíng)貸需要隔幾年對(duì)房屋進(jìn)行一次評(píng)估，評(píng)估價(jià)下調(diào)則意味著在本次評(píng)估過(guò)后，購(gòu)房人能夠申請(qǐng)到的貸款額度小了。那么，在借新貸還舊貸的過(guò)程中，需要購(gòu)房人先將舊貸的缺口補(bǔ)齊，會(huì)面臨著極大資金缺口，造成經(jīng)濟(jì)壓力。

“不少人會(huì)在中介的指引下采用過(guò)橋貸款、以貸養(yǎng)貸方式來(lái)補(bǔ)齊這個(gè)窟窿。但需要注意的是，這兩種方式會(huì)產(chǎn)生新的成本，一旦后續(xù)資金出了問(wèn)題，如果不能及時(shí)償還，負(fù)債將如滾雪球般越來(lái)越多。”王玉臣表示。

王玉臣認(rèn)為，操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查出，也會(huì)面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還可能受到刑罰。購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)或銀行，在購(gòu)房時(shí)都不能投機(jī)取巧。在整個(gè)鏈條中，購(gòu)房人看似得到了實(shí)惠，降低了成本，實(shí)則增加了很多隱形風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。而其他主體看似得到了好處，實(shí)則觸犯了法律法規(guī)，無(wú)形中也增加了風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于未來(lái)深圳樓市走勢(shì)，樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲認(rèn)為，經(jīng)過(guò)兩年多調(diào)整，目前市場(chǎng)價(jià)格已基本觸底趨穩(wěn)，剛需、改善客也抓住機(jī)會(huì)撿漏抄底。年后小陽(yáng)春，筍盤(pán)會(huì)被加速消耗，年前不失為抄底撿漏好時(shí)機(jī)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝