每經(jīng)記者 馮典俊    每經(jīng)編輯 廖丹    

有投資者向記者反映，北京信托發(fā)行的“北京信托·錦程資本054號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，因逾期后一直無法兌付本金，受托人近期舉行受益人大會(huì)。

根據(jù)投資者提供的相關(guān)文件，截至2023年3月31日，該產(chǎn)品的存續(xù)規(guī)模為15億元。根據(jù)最新的受益人大會(huì)會(huì)議文件，標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為11億元。

“15億元信托項(xiàng)目賣出后，信托公司還要再減掉一些費(fèi)用，實(shí)際投資人回款約6.2折。”一位投資者表示。

據(jù)了解，該產(chǎn)品成立于2019年12月19日。公開信息顯示，在產(chǎn)品成立前，相關(guān)公司與民生信托就存在司法糾紛。

將召開第一次受益人大會(huì)

記者從相關(guān)投資者處獲悉，北京信托擬舉行“北京信托·錦程資本054號(hào)集合資金信托計(jì)劃”（以下簡稱“錦程資本054號(hào)”）第一次受益人大會(huì)，審議事項(xiàng)主要關(guān)于向意向受讓方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。

該方案主要內(nèi)容為，轉(zhuǎn)讓錦程資本054號(hào)享有的債權(quán)、擔(dān)保權(quán)益、抵押權(quán)和其他權(quán)益等。轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為11億元。轉(zhuǎn)讓方案提到，信托計(jì)劃應(yīng)全面積極配合意向受讓方交割標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)（包括應(yīng)按照約定將標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)及其全部附屬權(quán)益向受讓方進(jìn)行整體交割，將項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，將標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)對(duì)應(yīng)的抵押權(quán)主體變更至受讓方名下等）。

“現(xiàn)在確定是，15億元的信托項(xiàng)目按11億元賣出后，信托公司還要減去一部分費(fèi)用，實(shí)際投資人回款為6.2折。”一位投資者向記者表示。

錦程資本054號(hào)成立于2019年12月19日，信托規(guī)模為15億元，信托期限為“2+1”。北京信托以信托計(jì)劃募集資金受讓福建中庚置業(yè)有限公司（簡稱“福建中庚置業(yè)”）持有的北京京西深國投商業(yè)管理有限公司（簡稱“京西深國投”或“項(xiàng)目公司”）100%股權(quán)，并以剩余信托資金向京西深國投購買其享有的標(biāo)的資產(chǎn)（北京市朝陽區(qū)阜榮街10號(hào)1層、2層、3層、-1層商業(yè)及-2層汽車庫的環(huán)球創(chuàng)意廣場）的資產(chǎn)收益權(quán)。

該信托計(jì)劃于2022年12月到期后，北京信托決定將信托計(jì)劃展期12個(gè)月。

而投資者提供的受益人大會(huì)議案公告（簡稱“議案公告”）顯示，2023年12月19日，錦程資本054號(hào)到期，京西深國投無法按《資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓暨回購合同》約定向信托計(jì)劃足額履行標(biāo)的資產(chǎn)收益款劃付義務(wù)以及標(biāo)的資產(chǎn)收益權(quán)的回購義務(wù)，中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱“中庚置業(yè)集團(tuán)”）未按《差額補(bǔ)足協(xié)議》約定足額履行差額補(bǔ)足義務(wù)，中庚置業(yè)集團(tuán)實(shí)際控制人梁衍鋒未按照《保證合同》約定足額履行連帶責(zé)任保證擔(dān)保義務(wù)。

議案公告提到，若此次轉(zhuǎn)讓方案未能通過或標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)未能按照轉(zhuǎn)讓方案完成，受托人將按照信托文件約定以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在延期期間繼續(xù)積極推動(dòng)信托計(jì)劃項(xiàng)下信托財(cái)產(chǎn)的處置，包括且不限于通過司法拍賣、市場化出售等方式繼續(xù)尋找意向受讓方。

相關(guān)公司與民生信托曾存在司法糾紛

北京信托在議案公告提及，信托計(jì)劃目前持有京西深國投100%股權(quán)和標(biāo)的資產(chǎn)的資產(chǎn)收益權(quán)。

該信托產(chǎn)品核心抵押物為商業(yè)物業(yè)，自2021年四季度標(biāo)的資產(chǎn)的主要租戶大面積退租后的兩年時(shí)間內(nèi)存續(xù)簽約面積僅約1萬平米，除車庫外出租率下降為42%，對(duì)項(xiàng)目租金收入影響較大。受此影響，標(biāo)的資產(chǎn)每年的現(xiàn)金流入大幅減少，對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估影響很大。

兩家評(píng)估公司對(duì)信托計(jì)劃項(xiàng)下所涉及的相關(guān)權(quán)益進(jìn)行了債權(quán)價(jià)值分析，債權(quán)資產(chǎn)清算價(jià)值分別為10.33億元和8.66億元。根據(jù)投資者提供的材料，其中一家評(píng)估公司對(duì)錦程資本054號(hào)所涉及的權(quán)益清算價(jià)值計(jì)算，截至2023年11月30日，京西深國投以及中庚置業(yè)集團(tuán)共欠北京信托合計(jì)24.27億元，其中違約金高達(dá)8億元。

議案公告提及，因近幾年北京寫字樓租賃市場持續(xù)走弱，當(dāng)前北京寫字樓市場表現(xiàn)低迷，在當(dāng)前市場下行明顯的背景下，租金延續(xù)下滑走勢(shì)，對(duì)資產(chǎn)處置產(chǎn)生不利影響。在當(dāng)前市場環(huán)境下，信托計(jì)劃直接處置持有的債權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、資產(chǎn)收益權(quán)或通過司法拍賣程序處置抵押物及行使其他擔(dān)保權(quán)等，均存在回收款項(xiàng)無法覆蓋全體受益人信托利益的風(fēng)險(xiǎn)，且回收時(shí)間存在較大不確定性，綜合比較，受托人認(rèn)為通過市場化方式轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃持有的權(quán)益是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)受益人利益最大化相對(duì)合理的方式。

此外，有投資者向每經(jīng)記者透露，在錦程資本054號(hào)設(shè)立前，京西深國投、福建中庚置業(yè)已經(jīng)與民生信托存在司法糾紛。

記者從裁判文書網(wǎng)查閱，2019年11月8日，民生信托與京西深國投、中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、福建中庚置業(yè)之間存在糾紛。執(zhí)行裁定書顯示，凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人京西深國投、中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的銀行存款8.65億元，以及相應(yīng)的罰息、補(bǔ)償金；此外，凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人福建中庚置業(yè)持有的京西深國投1%股權(quán)等。

而后，2019年11月29日出具的執(zhí)行裁定書顯示，民生信托與京西深國投等被執(zhí)行人于當(dāng)年11月26日達(dá)成和解協(xié)議并長期履行。

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