每經(jīng)AI快訊，2024年1月16日，中銀國際發(fā)布研報點評房地產(chǎn)行業(yè)。

新房成交面積同比降幅擴大，環(huán)比降幅收縮；二手房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比由正轉(zhuǎn)負；土地市場環(huán)比量價齊跌，土地溢價率環(huán)比上升，同比下降。

核心觀點

新房成交面積同比降幅擴大，環(huán)比降幅收縮。新房成交面積為227.7萬平方米，環(huán)比下降3.5%，環(huán)比降幅較上周縮小了46.7個百分點，同比下降53.5%，同比降幅較上周擴大了17.2個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為11.3%、-17.8%、19.8%，同比增速分別為-43.1%、-55.7%、-58.2%。一線城市同比降幅較上周分別擴大了3.1個百分點，二、三四線城市同比降幅較上周減小了24.0、26.0個百分點。

二手房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比由正轉(zhuǎn)負。18個城市成交面積為174.2萬平方米，環(huán)比上升23.1%，環(huán)比降幅較上周擴大了40.6個百分點，同比下降4.9%，同比較上周下降6.2個百分點。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為12.9%、44.4%、-6.6%，同比增速分別為-0.7%、-13.5%、14.2%。一線城市同比增幅較上周減少了36.3個百分點，二線城市同比降幅較上周減少1.5個百分點，三四線城市同比降幅較上周減少19.6個百分點。

新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均上升。12個城市新房庫存面積為9819萬平方米，環(huán)比增速為-0.4%，同比增速為-5.3%。去化周期為15.4個月，環(huán)比降低0.1個月，同比提升2.9個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為16.3、12.8、62.6個月一、二、三四線城市環(huán)比分別提升0.1、0.03、4.0個月，一、二、三四線城市同比分別提升5.0、2.9、33.5個月。

土地市場環(huán)比量價齊跌，土地溢價率環(huán)比上升，同比下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為1746.7萬平方米，環(huán)比下降79.6%，同比下降41.3%；成交土地總價為301.1億元，環(huán)比下降83.9%，同比下降21.1%；成交土地樓面均價為1723.9元/平，環(huán)比下降20.9%，同比上漲106.3%；百城成交土地溢價率為3.1%，環(huán)比上漲0.5個百分點，同比下降5.6個百分點。

房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為184.6億元，同比下降25.6%，環(huán)比上升143.5%?？們斶€量為205.7億元，同比上升20.7%（前值：-30.1%），環(huán)比上升382.7%；凈融資額為-21.1億元。

板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-1.1%，較上周上升1.8pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為0.3%，較上周上升0.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為10.32X，較上周下降0.15X。北上資金對計算機，交通運輸，家用電器等加倉金額較大，分別15.28，7.54，6.29億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.73%（上周為-0.74%），凈買入0.33億元（上周凈賣出1.06億元）。

政策

本周，中央層面，1）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》?！锻ㄖ分饕獜慕⒊鞘蟹康禺a(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作四個方面的內(nèi)容展開。2）根據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)報道，央行已批復(fù)總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南8個試點城市購買商品房用作長租房，年化利率約為3%，期限最長不超過30年，貸款渠道主要為國開行、中國銀行等7個國有銀行。此舉不但有望為租賃市場提供更多穩(wěn)定的房源，促進租賃市場的健康發(fā)展，同時也有利于房地產(chǎn)去庫存。

地方層面，1）廣州發(fā)放一線城市首批房票，我們認為，房票制度對于城中村改造的推進效率介于貨幣和實物安置之間，更重要的意義在于能夠去庫存和緩解政府短期集中的支付壓力。從目前的運行模式和市場反饋來看，房票安置由于所涉及的范圍較窄，且仍在起步期，其所產(chǎn)生的效用還有待觀察。2）1月13日上海奉賢區(qū)和青浦區(qū)放開了人才限購政策，最大的變化在于取消單身限購、5年社保將為3年。從實施范圍來看，青浦和奉賢的人才購房新政實施范圍是在新城范圍，而不是行政全區(qū)。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉賢新城、臨港新片區(qū)（南匯新城）（2023年9月）、金山區(qū)（2023年10月）已調(diào)整限購政策，預(yù)計后續(xù)嘉定新城、松江新城或也將出臺類似限購放松政策。

投資建議

我們認為，短期關(guān)注近期各項支持政策落地實際效果以及效果持續(xù)性，中長期關(guān)注城中村改造、保障性住房建設(shè)推進帶來的行業(yè)機會。當(dāng)前大背景下，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性。穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制房企或?qū)⑹芤嬗诤罄m(xù)更有針對性的融資支持政策，若能在本輪周期中生存下來，或具備更大的估值修復(fù)彈性。

現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無流動性風(fēng)險且拿地銷售基本面較好的央國企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、綠城中國。2）安全系數(shù)相對較高的民企：濱江集團、美的置業(yè)。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團。4）有城中村改造和保障房建設(shè)、或REITs相關(guān)主題機會的：中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、南山控股。

風(fēng)險提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。

(來源：慧博投研)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。

(編輯 曾健輝)