每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳市場(chǎng)從去年四季度以來(lái)有回暖趨勢(shì)，但目前成交的房源，多數(shù)為降價(jià)較為厲害的樓盤(pán)，一般我們同行喜歡把這些盤(pán)稱為筍盤(pán)，推的力度也會(huì)更大。”深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介盧鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）。

樂(lè)有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳共網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近5年來(lái)深圳新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn)；二手住宅過(guò)戶32768套，同比上漲51%，整體成交量依然處于歷史低位，為近20年第二低，僅高于2022年。

1月17日下午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹通過(guò)微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“長(zhǎng)期來(lái)講，深圳是一個(gè)存量房市場(chǎng)，所以二手房的成交總量比新房多應(yīng)該是常態(tài)。在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，在過(guò)去十多年里，深圳二手房交易量都是超過(guò)新房的，因?yàn)樯钲诤茉缇瓦M(jìn)入了存量房時(shí)代。”

深圳龍華區(qū)某在售樓盤(pán) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

新房市場(chǎng)低迷，二手房回暖明顯

1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2023年12月深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同分別下降0.9%和3.6%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比分別下降1.1%和3.1%。

2023年，深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷，二手房市場(chǎng)則回暖明顯。樂(lè)有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳共網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近五年來(lái)深圳新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn)；二手住宅過(guò)戶32768套，同比上漲51%，整體成交量依然處于歷史低位，為近20年第二低，僅高于2022年。

盧鵬飛提到，目前中介推售的房源中，不少房源是降價(jià)比較厲害的次新房，二手房成交之所以成交回暖明顯，不是市場(chǎng)好了，而是很多業(yè)主著急出手，導(dǎo)致讓利幅度較大。

每經(jīng)記者在深圳實(shí)地走訪了解到，不少二手樓盤(pán)業(yè)主的房源掛牌價(jià)相比兩年前已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)。如位于龍華中心區(qū)的悠山美地項(xiàng)目，一套86.44平方米的3室1廳房源，業(yè)主售價(jià)455萬(wàn)元，折合單價(jià)5.26萬(wàn)元/平方米。

“這個(gè)盤(pán)放在2022年以前，業(yè)主掛牌單價(jià)基本很少有低于5.8萬(wàn)元的，現(xiàn)在整體已經(jīng)回調(diào)不少了。如果誠(chéng)心要的話，還可以再與業(yè)主講下價(jià)格。”盧鵬飛告訴每經(jīng)記者。

據(jù)盧鵬飛介紹，近些年，深圳市場(chǎng)去化困難已成為常態(tài)，雖然在數(shù)據(jù)上二手房市場(chǎng)有所回暖，但這種回暖表現(xiàn)到中介客戶成交上并不明顯。“現(xiàn)在中介推盤(pán)主要還是以價(jià)格讓利為主導(dǎo)，比如哪個(gè)新盤(pán)讓利大，一般同行就更愿意力推。二手房也是一樣，只要業(yè)主肯讓利，市場(chǎng)潛在買(mǎi)家還是有不少。不過(guò)隨著市場(chǎng)下行，買(mǎi)家會(huì)更加謹(jǐn)慎。”

深圳龍華房產(chǎn)中介掛出的新房源 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

目前，盧鵬飛所在中介門(mén)店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。“現(xiàn)在門(mén)店平均每月的業(yè)績(jī)情況，跟過(guò)去兩年相比只有六成左右，而且每月的成交情況也沒(méi)以前穩(wěn)定，所以在獲客上公司也開(kāi)始要求直播引流了。”

“長(zhǎng)期來(lái)講，深圳是一個(gè)存量房市場(chǎng)，所以二手房的成交總量比新房多應(yīng)該是常態(tài)。”何倩茹表示，在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，在過(guò)去十多年里，深圳二手房交易量都是超過(guò)新房的，因?yàn)樯钲诤茉缇瓦M(jìn)入了存量房時(shí)代。“導(dǎo)致二手房成交最高于新房有兩個(gè)重要原因：一是新房備案價(jià)格受到限制，之前一段時(shí)間里很多新房的備案價(jià)遠(yuǎn)低于周邊同品質(zhì)的二手房?jī)r(jià)格；二是過(guò)去兩三年，二手房市場(chǎng)受參考價(jià)影響較大，所以新房比較受歡迎。”

“從2023年四季度開(kāi)始，深圳住房交易量出現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)，如果這個(gè)態(tài)勢(shì)能持續(xù)的話，我認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的可能性就會(huì)縮小，那么迎來(lái)的就是價(jià)格平穩(wěn)且回升的狀態(tài)。所以2024年，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講是一個(gè)去庫(kù)存的好時(shí)機(jī)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講是一個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”何倩茹表示。

值得一提的是，進(jìn)入2024年以來(lái)，深圳樓市的成交量顯著回升，一手二手成交均有回暖。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2024年第二周（1月8日-14日）深圳二手房成交1032套，環(huán)比增長(zhǎng)6.4%，這也是深圳二手房成交量連續(xù)第二周上漲；在新房市場(chǎng)，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市新房住宅成交488套，環(huán)比上漲34.4%。

議價(jià)空間變大，買(mǎi)存量房的機(jī)會(huì)來(lái)了

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，截至2023年，深圳二手房成交較為熱門(mén)的區(qū)域，主要集中在龍崗、福田和南山，2023年的成交套數(shù)分別為7441套、6491套和5570套。

從房子的成交價(jià)段來(lái)看，350萬(wàn)-500萬(wàn)元房源是二手房成交主力，成交套數(shù)占比為25.4%；其次為1000萬(wàn)元以上房源，成交占比為17.7%。

每經(jīng)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，目前深圳二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間有所增加。以前房地產(chǎn)行業(yè)上行時(shí)，市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)。但如今，潛在買(mǎi)家則更受歡迎。

福田的房產(chǎn)中介杜欣告訴每經(jīng)記者：“不同二手房的議價(jià)率存在明顯差異，不好一概而論。比如有的業(yè)主不愿意降價(jià)，你也沒(méi)辦法。目前市場(chǎng)上多數(shù)業(yè)主的議價(jià)空間約為3%-5%，小部分著急賣房的業(yè)主，議價(jià)空間甚至能談到10%以上。”

去年10月，每經(jīng)記者曾看過(guò)一套位于福田赤尾片區(qū)京基御景華城的32平方米小戶型，當(dāng)時(shí)業(yè)主的掛牌價(jià)為252萬(wàn)元。據(jù)中介介紹，該房源于去年12月賣出，成交價(jià)為234萬(wàn)元，相比之前的掛牌價(jià)降了18萬(wàn)元，議價(jià)率約7.1%。

“從深圳的二手房市場(chǎng)來(lái)看，包括‘老破小’房源、樓齡在20年以上的小區(qū)以及邊緣地段的房源，業(yè)主通常會(huì)處于被動(dòng)位置，可能實(shí)際成交價(jià)會(huì)比掛牌價(jià)有5%左右的議價(jià)空間。”

在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來(lái)，“深圳存量房市場(chǎng)在2024年將持續(xù)發(fā)展，而之前的存量房因?yàn)閮r(jià)格調(diào)整幅度大，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了一個(gè)相對(duì)合理的水平了，對(duì)購(gòu)房者反而是一個(gè)機(jī)會(huì)。市場(chǎng)上很多存量房的地段比較好，相對(duì)原來(lái)的價(jià)格有較大折讓，相對(duì)新房，存量房調(diào)價(jià)的壓力也沒(méi)那么大。”

鄭叔倫預(yù)測(cè)，2024年深圳的存量房增長(zhǎng)勢(shì)頭將會(huì)好于新房。過(guò)去幾年，深圳無(wú)論是土拍也好，城市更新也罷，很多開(kāi)發(fā)商不敢拿地，也不愿意增加庫(kù)存，存量土地開(kāi)發(fā)意愿也不強(qiáng)。“新房不但受市場(chǎng)影響，還受供應(yīng)影響，2024年預(yù)計(jì)深圳的新房供應(yīng)量不增反降。另外，2024年開(kāi)發(fā)商可能會(huì)扭轉(zhuǎn)以價(jià)換量的方向，促銷力度減少，短期內(nèi)對(duì)銷售量也會(huì)有所影響。”

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