每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“之前以為會(huì)流拍，沒想到還挺火熱的，很快就有人參拍了。”

一直以來，深圳的政策性房源備受市場(chǎng)追捧?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)獲悉，截至1月18日，深圳安居房累計(jì)輪候排位已到193590戶。

近期被曝出的平安銀行一則債權(quán)拍賣信息，則更將這種價(jià)格悄然上漲的房源熱度推向了新高度。

眾所周知，深圳這類能低至5折的安居房，只有在官方輪候庫內(nèi)的深圳人才能參與選購。

日前，平安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是他們銀行第一次上安居房類型的債權(quán)拍賣，因?yàn)槭莻鶛?quán)參拍人，不需要購房名額。

相比之下，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021-2023年，深圳二手房成交均價(jià)從8字頭跌到7字頭，再到6字頭，不斷下調(diào)。2023年四季度，深圳二手房成交均價(jià)6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點(diǎn)8.3萬元/平方米跌22%。

四年來房?jī)r(jià)穩(wěn)步增值

據(jù)阿里資產(chǎn)信息，一套以龍華豐盛懿園安居房為抵押物的債權(quán)拍賣中，68.30平方米房源的評(píng)估值是163.9萬元，折合2.4萬元/平方米。

根據(jù)公告，由于“借款人還款能力弱、還款意愿較低、負(fù)債較多”，平安銀行就把截至2023年10月31日的安居房房貸和利息，約91.8萬元債權(quán)擺上了阿里資產(chǎn)平臺(tái)。

該筆債權(quán)的保證人是深圳市豐盛投資集團(tuán)有限公司，為項(xiàng)目開發(fā)商。

記者查詢深圳市住建局官網(wǎng)信息獲悉，豐盛懿園位于深圳市龍華區(qū)福城街道福水路旁，首次開發(fā)申購時(shí)間為2019年11月，安居型商品房總房源為1706套，其中兩房1536套，戶型建筑面積約65平方米；三房170套，戶型建筑面積約87平方米。項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算，毛坯房?jī)r(jià)格配售均價(jià)為2.1萬元/平方米。

按照深圳市住建局官網(wǎng)開盤時(shí)均價(jià)計(jì)算，這套房源總價(jià)約145.5萬元。也就是說，四年的時(shí)間，這套安居房并沒有受市場(chǎng)影響，而是走出獨(dú)立行情，穩(wěn)步增值了約18.4萬元，增幅約12.6%。

“安居房作為定向人才保障住房，具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。”李宇嘉指出，其售價(jià)通常低于市場(chǎng)價(jià)格的六至七成，為購房者提供實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。然而，這一政策也設(shè)定了嚴(yán)格限制，購房者在10年內(nèi)不得上市交易，只能由政府回購。

李宇嘉還強(qiáng)調(diào)，按照安居房管理辦法，購房者在10年內(nèi)若想轉(zhuǎn)售，只能賣給政府，再由政府重新分配給符合條件的人群，這一規(guī)定確保了政策的公平性和可持續(xù)性。

當(dāng)談到這一政策可能帶來的債權(quán)債務(wù)問題時(shí)，李宇嘉提醒，由于商品房的特性，產(chǎn)權(quán)人如遇到問題，房子可能會(huì)面臨被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，政府將按照約定提前回購，但價(jià)格僅限于購房時(shí)的原價(jià)。這意味著，購房者可能無法享受到拍賣時(shí)的溢價(jià)收益。

“因?yàn)楸容^火熱，再上拍就需要報(bào)備了”

但與此同時(shí)，關(guān)于前述債權(quán)的拍賣爭(zhēng)議也逐漸浮出水面。

有一位自稱是業(yè)主鄰居的網(wǎng)友在社交平臺(tái)發(fā)布消息稱，“斷供3個(gè)月，平安并未通知房主就搞了拍賣債權(quán)，現(xiàn)房主還款意識(shí)強(qiáng)烈，平安這播操作導(dǎo)致她無法正常還款……他們家已開啟各部門投訴之路。”

記者嘗試多渠道聯(lián)系該名知情人士和業(yè)主，但截至發(fā)稿暫未得到回復(fù)。

一位接近平安銀行的人士對(duì)此回應(yīng)稱，銀行中途不會(huì)轉(zhuǎn)給小貸公司的，可能是催收外包。

“目前的操作流程是，銀行不良資產(chǎn)超過一定時(shí)間，會(huì)通過拍賣資產(chǎn)包的形式放到拍賣平臺(tái)。”

平安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前他們已經(jīng)收到了該筆欠款，這是他們銀行第一次上安居房類型的債權(quán)拍賣，因?yàn)槭莻鶛?quán)參拍人，不需要購房名額。“之前以為會(huì)流拍，沒有想到還挺火熱的，很快就有人參拍了。”

“最近沒有安居房類型債權(quán)拍賣了。”

該名工作人員提示稱，因?yàn)楸容^火熱，以后再上拍就需要報(bào)備了，至于參拍的風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)得人需要自己衡量，比如政府回購方面的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)人配合等，實(shí)在收不回債務(wù)，也可能會(huì)走到訴訟的地步，拖的時(shí)間就不可控了。

“最好了解政策并且有律師團(tuán)隊(duì)協(xié)助。”該名人士表示。

據(jù)華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師介紹，依據(jù)《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，安居房涉及強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，需要購房人主動(dòng)提出安居房回購申請(qǐng)。但在實(shí)際的司法實(shí)踐當(dāng)中，針對(duì)安居房涉及強(qiáng)制執(zhí)行，深圳市中級(jí)人民法院執(zhí)行局與市住建局于2013年7月18日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于安居房、保障性住房司法強(qiáng)制執(zhí)行的會(huì)議紀(jì)要》，并于2020年12月進(jìn)行了優(yōu)化。

“兩份文件都強(qiáng)調(diào)，針對(duì)不具備取得全部產(chǎn)權(quán)條件的安居房，或雖具備取得全部產(chǎn)權(quán)條件但存在違規(guī)情形應(yīng)當(dāng)收回的，執(zhí)行法院應(yīng)通知住房主管部門回購。優(yōu)化后的2020版本中還提到，住房主管部門應(yīng)當(dāng)在收到回購?fù)ㄖ蠖畟€(gè)工作日內(nèi)函復(fù)同意回購，并附回購價(jià)格。”周爭(zhēng)鋒表示。

從過往來看，被政府回購的一般原因，一種是欠債沒錢了被法院查封拍賣；另一種是被人舉報(bào)，弄虛造假，不符合申請(qǐng)條件，最終錯(cuò)誤申請(qǐng)上了。

“早些年福利房回購更多，主要是因?yàn)橐蝗松暾?qǐng)多套福利房，當(dāng)時(shí)沒有聯(lián)網(wǎng)、沒有數(shù)字化辦公，申請(qǐng)基本上是手寫的，有些人可能同時(shí)在兩個(gè)單位申請(qǐng)了保障房。”周爭(zhēng)鋒表示，還有人是因?yàn)榻杳I房，打官司時(shí)被發(fā)現(xiàn)了，法院給住房保障處發(fā)了司法建議函，收回房產(chǎn)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝