每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月23日上午，上海市第十六屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議開(kāi)幕，龔正市長(zhǎng)作政府工作報(bào)告。

2024年上海市政府工作報(bào)告中提出“進(jìn)一步增強(qiáng)城市安全韌性、提高城市治理現(xiàn)代化水平中”，其中提到今年“要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，完成12萬(wàn)平方米中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造、31萬(wàn)平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，加快推進(jìn)外灘‘第二立面’等城市更新項(xiàng)目。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在上海推進(jìn)城市更新的實(shí)踐中，普遍存在項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金投入大、規(guī)劃條件嚴(yán)格、歷史文化保護(hù)要求高、專(zhuān)業(yè)化要求強(qiáng)等情況，改造項(xiàng)目往往涉及動(dòng)遷安置、風(fēng)貌保護(hù)、市政配套及公益性項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)等諸多方面協(xié)同的問(wèn)題。政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的過(guò)程中，如何開(kāi)拓新思路、嘗試新辦法、創(chuàng)建新范式？

在上海市第十六屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議開(kāi)幕前夕，上海市人大代表、瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎在提交的《關(guān)于上海進(jìn)一步優(yōu)化城市更新工作的建議》中提到，在城市更新實(shí)踐中，各政策、法規(guī)、規(guī)定、條例之間存在較多互相制約之處，仍存在進(jìn)一步拉通、協(xié)同的空間。

上海市人大代表、瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎 圖片來(lái)源：受訪者提供

推進(jìn)城市更新協(xié)同發(fā)展

例如，在碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)的引領(lǐng)下，上海市對(duì)新建建筑的綠色節(jié)能及低碳建設(shè)上提出了具體要求，包括對(duì)新建民用建筑的綠色建筑等級(jí)、裝配式實(shí)施范圍及比例、可再生能源綜合利用量、屋頂安裝太陽(yáng)能光伏的面積比例等；裝配式預(yù)制率方面，上海市住建委出臺(tái)的政策已對(duì)低密度項(xiàng)目有所考慮，六層以下住宅按30%預(yù)制率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

“但在風(fēng)貌保護(hù)類(lèi)項(xiàng)目的城市更新過(guò)程中，風(fēng)貌保護(hù)類(lèi)建筑的形制風(fēng)格多樣，原有立面色彩材質(zhì)和體量構(gòu)件多有不同，在執(zhí)行相關(guān)建筑要求的過(guò)程中受到現(xiàn)實(shí)客觀條件的制約，存在很大的困難。”王穎指出：“具體實(shí)施時(shí)，保持風(fēng)貌肌理的獨(dú)特性與使用預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件造成單一性之間的矛盾，模塊化預(yù)制件無(wú)法與風(fēng)貌肌理與獨(dú)特形態(tài)相匹配。”

對(duì)于當(dāng)前可能存在的卡點(diǎn)、堵點(diǎn)和痛點(diǎn)，王穎建議，結(jié)合現(xiàn)有城市更新的政策法規(guī)和實(shí)踐，研究與之相關(guān)的政策法規(guī)條例之間的關(guān)聯(lián)度，加強(qiáng)相互協(xié)同，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)。在實(shí)際操作層面，建議尋求綠色低碳發(fā)展要求與風(fēng)貌保護(hù)延續(xù)之間的平衡點(diǎn)，秉持實(shí)事求是、理性客觀的態(tài)度，對(duì)風(fēng)貌保護(hù)類(lèi)項(xiàng)目的建設(shè)要求（主要包括綠建等級(jí)、裝配式比例、可再生能源應(yīng)用比例等）進(jìn)行客觀評(píng)估論證，避免一刀切，允許適當(dāng)程度地放寬或豁免。

“城中村地塊的邊界通常犬牙交錯(cuò)。”王穎指出：“城中村項(xiàng)目板塊內(nèi)通常被劃分為‘城中村內(nèi)’和‘城中村外’兩部分，而內(nèi)外部的開(kāi)發(fā)主體、公建配套的資金來(lái)源等尚未統(tǒng)一。目前，城中村板塊內(nèi)公建配套項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)仍主要參考普通城市公建項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，與提高生活品質(zhì)的相關(guān)要求仍存在一定距離。”

王穎建議，突破城市更新（城中村）項(xiàng)目認(rèn)定范圍線(xiàn)的框框，將規(guī)劃板塊中城中村內(nèi)外各空間和功能串聯(lián)成為一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的整體。立足“整體定位、整體規(guī)劃、整體開(kāi)發(fā)、整體運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展理念，將周邊道路、綠地、水系及公建配套項(xiàng)目與改造項(xiàng)目以同等的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)整體打造。同時(shí)提前規(guī)劃布局，配以完善的交通、教育、醫(yī)療等設(shè)施，實(shí)現(xiàn)整片區(qū)域品質(zhì)的提升和城市面貌的改變，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)引擎作用，帶動(dòng)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。

城市更新沒(méi)有單一解決方案

上海市政府工作報(bào)告中提到，2024年將深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，大力推進(jìn)“兩舊一村”改造，完成12萬(wàn)平方米中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造、31萬(wàn)平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，加快推進(jìn)外灘“第二立面”等城市更新項(xiàng)目。

王穎表示：“城市更新沒(méi)有單一的解決方案，上海的城市更新要根據(jù)城市發(fā)展的總體目標(biāo)，進(jìn)一步開(kāi)拓思路、創(chuàng)新方法，領(lǐng)跑全國(guó)。”

目前，上海大力支持復(fù)合利用土地，針對(duì)城市更新項(xiàng)目的混合功能用地。王穎提出，采用“三維地籍”模式的土地立體化管理創(chuàng)新做法，這個(gè)做法深圳前海已有實(shí)踐先例和經(jīng)驗(yàn)，很好地解決了新時(shí)期土地立體化開(kāi)發(fā)和城市高復(fù)合發(fā)展的新趨勢(shì)新需求。

近年來(lái)，在科技快速迭代等因素影響下，城市人口的工作模式、生活方式也在發(fā)生變化，植入藝術(shù)、文化、現(xiàn)代生活方式和舒適居住等元素的超級(jí)復(fù)合多元空間再造，已逐漸成為城市更新的發(fā)展趨勢(shì)。

“上?？梢越梃b曼哈頓下城——高密度且功能復(fù)合的活力社區(qū)的案例，該區(qū)域通過(guò)混合功能的改造，將辦公空間改造為住宅、酒店，讓其從一個(gè)單一的金融中心發(fā)展成為高密度且功能復(fù)合的全時(shí)全日活力社區(qū)。”王穎建議：“復(fù)合功能活力社區(qū)的打造可以讓城市中心的土地資源得到更加有效的利用，向‘更新’要效益，激發(fā)城市活力。”

封面圖片來(lái)源：受訪者提供