每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年百城新房供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變。

易居研究院最新發(fā)布的《2023年中國百城庫存報告》顯示，2023年全國百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬平方米，成交面積為31652萬平方米，供求比為1:1.1，總體呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢，改變了過去五年“供大于求”的常態(tài)。

此外，截至2023年底，全國百城新建商品住宅庫存總量為5.05億平方米，相比2022年底下降4.8%；百城住宅庫存總體呈現(xiàn)月度下降的態(tài)勢，并連續(xù)11個月保持同比下滑，終結(jié)了此前連續(xù)50個月同比正增長的態(tài)勢。

“庫存高企壓力有一定程度的緩解。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進1月26日向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）分析認為，2024年的重心在于“去庫存”，而非“補庫存”，各地銷售工作、房貸工作、購地工作等應(yīng)該基于這個最基本的市場狀況來進行。同時，要適當關(guān)注結(jié)構(gòu)性房源不足的問題，圍繞“好房子”的標準開展庫存相關(guān)工作。

來源：易居研究院

百城新房庫存同比連降11個月

2023年，全國100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為29112萬平方米，成交量為31652萬平方米，呈現(xiàn)出“供小于求”的態(tài)勢。

截至2023年底，全國百城新建商品住宅庫存總量為50518萬平方米，相比2022年底的53058萬平方米下降了4.8%；全國百城住宅庫存出現(xiàn)了連續(xù)11個月的同比下降態(tài)勢。

來源：易居研究院

“這一方面源于2023年是全國各地全面去庫存的關(guān)鍵一年，尤其是下半年各地積極響應(yīng)中央精神，主動調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極促進合理住房消費需求的釋放。”嚴躍進表示，房地產(chǎn)供給端出現(xiàn)萎縮，也導致房源供應(yīng)或推盤能力面臨制約，進而也會使得庫存指標難以明顯增加。

值得注意的是，從月度數(shù)據(jù)看，即便是到了去年11月和12月，“供小于求”的態(tài)勢也沒有減緩跡象，甚至有加重跡象。

來源：易居研究院

“這改變了過去五年（2018-2022年）‘供大于求’的常態(tài)，具有非常好的信號意義。這也說明2023年的去庫存工作取得積極成績。不過我們也要看到，相比2021年及以前年份，2023年出現(xiàn)了明顯的萎縮狀態(tài)，這是后續(xù)需要關(guān)注的重點內(nèi)容。”嚴躍進表示。

分城市能級來看，全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3568萬平方米、24575萬平方米和22375萬平方米，相比2022年底增速分別為6.2%、-7.5%和3.2%。從城市結(jié)構(gòu)看，一線城市的庫存拉升態(tài)勢較為明顯，這和一線城市購地及新開工市場平穩(wěn)、房源供應(yīng)充足等有關(guān)。尤其是2023年下半年一線城市出臺了各類樓市利好政策，房源供應(yīng)頻次明顯增加。

來源：易居研究院

嚴躍進指出，二線城市和三四線城市庫存數(shù)據(jù)均有所下降。一方面，最近兩年二線城市受延期交房等因素影響，新房開發(fā)和房源供應(yīng)受到影響。而對于三四線城市來說，2018年下半年棚改貨幣化褪色后，庫存總體呈現(xiàn)“緩慢上升后下降”的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市當前出現(xiàn)了連續(xù)10個月庫存同比下降，意味著高庫存壓力有所緩解。

超五成城市去化周期超24個月

截至2023年底，全國百城中有32個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長，占比三成。

“此類城市庫存規(guī)模增加，和新房供應(yīng)增加有關(guān)，不能簡單理解為新房異常難出售。”嚴躍進分析指出，尤其是到了2023年下半年，隨著各地“認房不認貸”、房貸政策“雙降”等政策影響，各地房企推盤意愿和積極性明顯增加。包括深圳、上海等城市都有類似情況，反過來說明部分重點城市新房供應(yīng)節(jié)奏是正常有序的。

從具體城市來看，贛州、深圳和上海三個城市庫存同比拉升較為明顯，同比增速分別為34%、33%和26%；而沈陽、中山和青島的庫存下滑速度較快，增速分別為-30%、-28%和-24%。

截至2023年底，全國百城平均存銷比為22.4個月，其中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.7個月、19.2個月和29.5個月?？傮w上來看，一線城市去化周期相對好，二線城市居中，而三四線城市最長。

來源：易居研究院

從排序可以發(fā)現(xiàn)，包括成都、中山和三亞的去化速度相對較好，存銷比分別為6.3個月、7.0個月和8.0個月。以成都為例，據(jù)四川中原研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年大成都累計新增房源供應(yīng)129131套，總供應(yīng)體量達約1713萬平方米，同比去年分別下降7.85%、6.44%，但成交1939萬平方米，同比上漲5%。

“此類城市基本面不錯，從實際反饋看樓市也相對健康。一個非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會更堅挺，庫存去化指標也會更為健康。”嚴躍進表示。

總體上看，在全國百城中，有54個城市去庫存周期超過24個月即兩年，相比2022年的39個增加了16個。嚴躍進分析認為：“此類城市更是需要用足用好購房政策、加快去庫存，尤其要把‘大力促進住房消費’作為2024年房地產(chǎn)工作的重中之重。”

來源：易居研究院

觀察2010年以來的歷史數(shù)據(jù)，全國百城樓市去化周期最高的時候出現(xiàn)在2012年2月，其數(shù)值為22.8個月，2023年12月屬于歷史次高水平。

“導致去化周期偏高位的原因，并不是庫存規(guī)模偏大，而主要是銷售量處于歷史偏低位。”嚴躍進表示，從“市場-政策”的互動關(guān)系看，過去利好政策出臺下，存銷比指標一般呈現(xiàn)“高位隨即下行”的態(tài)勢。但2023年則呈現(xiàn)“居于高位、難以壓制”的新情況，說明政策消化需要更長的時間。

“城市間的總體格局沒有發(fā)生重大的、本質(zhì)性的變化。從去化速度按快到慢排序，總體上是一線城市、二線城市和三四線城市。其背后反映了去化邏輯和動力總體不變，即城市人口等指標好的，去化速度相對要快。”嚴躍進續(xù)稱。

每經(jīng)記者注意到，韶關(guān)、晉江、舟山、洛陽、西寧是2023年新房存銷比最大的幾個城市，其本身就是交易不太活躍的三四線城市，既沒有特殊的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，也缺乏人口流入等潛在紅利。那么，這樣的城市如何加速去庫存？

“上述城市中部分屬于過去典型的熱點三四線城市，當前市場明顯降溫。不過部分城市去化周期異常高，和新房網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)沒有及時錄入或有關(guān)系。”嚴躍進指出，當然存銷比前10位的城市中也有哈爾濱、西寧等二線城市。“近期哈爾濱的‘爾濱’熱點事件，持續(xù)增加社會大眾對其好感，這對于城市經(jīng)濟的健康發(fā)展和樓市發(fā)展等都有積極作用。”

2024年是政策效應(yīng)釋放關(guān)鍵期

自去年底以來，房地產(chǎn)市場供需兩端的政策支持力度不斷加大。

2023年12月，中央和監(jiān)管部門召開多個重要會議，中央經(jīng)濟工作會議為房地產(chǎn)定調(diào)，化解房地產(chǎn)風險仍是2024年政策主線，“三大工程”推進節(jié)奏有望加快；全國住建工作會議積極落實相關(guān)舉措，明確了房地產(chǎn)政策發(fā)力方向，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

與此同時，各地政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整。如北京、上海降低首付及貸款利率并優(yōu)化普宅認定標準；重慶優(yōu)化房地產(chǎn)稅認定標準、推廣以舊換新；唐山則推行平價商品住房，采取收購庫存商品房等多種方式增加保障房供給，鼓勵“現(xiàn)房銷售”，以期促進房地產(chǎn)市場預(yù)期修復。

從市場反饋來看，2024年元旦期間，各地推盤力度一般，營銷力度大多延續(xù)節(jié)前沖刺水平，除個別項目表現(xiàn)較好外，多地樓市表現(xiàn)較為平淡，且分化加劇。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1月上半月，重點50城新房銷售面積同比下降超三成，市場活躍度不足，購房者置業(yè)情緒仍偏弱。

上周（1月15日-21日），中指研究院監(jiān)測的7個代表城市整體庫存環(huán)比略漲0.05%。其中，一線城市，上海、深圳庫存環(huán)比均略有上漲，漲幅分別為1%、0.4%；北京、廣州下跌，跌幅分別為2.4%、1.1%。二線城市中，溫州、蘇州庫存環(huán)比上漲。

2024年1月15日-21日部分城市庫存變化 來源：中指研究院

“房地產(chǎn)市場修復節(jié)奏仍依賴于購房者置業(yè)預(yù)期能否改善，短期新房市場仍有一定調(diào)整壓力。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，中性預(yù)期下，2024年全國商品房銷售面積同比下降5%左右；樂觀預(yù)期下，若2024年經(jīng)濟持續(xù)恢復、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規(guī)?；蚩蓪崿F(xiàn)小幅增長。

“2024年去庫存工作將面臨新的變化和新的機會。”易居研究院分析指出，2024年是全面消化2023年政策的關(guān)鍵時期，政策效應(yīng)釋放，自然帶動去庫存效率的提高，而在經(jīng)歷了2023年房價的全面深度調(diào)整，各類價格折扣和優(yōu)惠非常到位、購房的成本在進一步降低，同時房價本身也面臨企穩(wěn)向好趨勢。因此，“2024年購房性價比明顯提高，購房者的入市信心將明顯增加，這對于房企和各城市去庫存都有積極的作用。”

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