每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“價(jià)格戰(zhàn)”“降價(jià)跑量”“去庫存”……這是近日在深圳某房產(chǎn)中介平臺(tái)舉行的年度分享會(huì)上，與會(huì)者對(duì)2023年深圳樓市的關(guān)鍵詞總結(jié)。

從數(shù)據(jù)上可以更直觀地感受到，過去一年深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出了較為明顯的“供應(yīng)增加，成交下滑”分化態(tài)勢(shì)，2023年共成交31621套一手住宅，創(chuàng)下近五年低點(diǎn)。

與此同時(shí)，據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳去年新增一手住宅582.7萬平方米，同比上漲28%；年末庫存面積突破500萬平方米，達(dá)到517.88萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，較2022年年末增加28%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年深圳約有253個(gè)新房住宅項(xiàng)目入市，其中一手商品房186個(gè)，保障房67個(gè)。

視覺中國(guó)圖

進(jìn)入2024年以來，深圳新房成交并未出現(xiàn)明顯回暖，但市場(chǎng)降價(jià)促銷的現(xiàn)象依然廣泛存在。深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來深圳新房的折扣比去年年底時(shí)低了不少。“現(xiàn)在有折扣的新盤，對(duì)購房者來說還是比較好的上車時(shí)機(jī)。”

庫存增速全國(guó)第二

在易居研究院最新發(fā)布的2023年底全國(guó)100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中，深圳以33%的增速排在第二位。

新建商品住宅庫存面積的快速增速，一定程度上反映出深圳新房市場(chǎng)的去化難。用通俗一點(diǎn)的話來說就是“蓋房子的速度快于賣房子的速度”。

據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)，以近6個(gè)月的平均銷售面積來計(jì)算去化周期，深圳新房市場(chǎng)的去化壓力從去年下半年以來逐步走高。最低值是2023年7月的14.1 個(gè)月，最高則是去年12月的20.2個(gè)月。

整體來看，深圳新房的成交量仍然維持在低位，2023年12月，深圳新房住宅的成交量為2554套。

而進(jìn)入2024年以來，深圳新房成交情況并未出現(xiàn)顯著回暖。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，2024年1月1日~23日，深圳一手房的成交套數(shù)僅1280套。而在同時(shí)間段，深圳二手房的成交套數(shù)達(dá)到2782套。

據(jù)樂有家研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2024年深圳約有253個(gè)新房住宅項(xiàng)目入市，其中一手商品房186個(gè)，保障房67個(gè)。從數(shù)量上看，2024年深圳入市新盤將超過2023年（拿到預(yù)售證新盤為178個(gè)），其中寶安、龍崗、南山最多。保障房預(yù)計(jì)將超4.1萬套房源，都處于未售、在建或擬建狀態(tài)，其中龍崗、寶安及光明供應(yīng)量最大。

另據(jù)深圳市住房和建設(shè)局公示數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳確定入市和計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目19個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為1175005.96平方米，12386套，其中住宅為11318套。

“現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)已經(jīng)開始逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)。”在中介小劉看來，新房市場(chǎng)整體回暖速度較慢，一是去年深圳市場(chǎng)推出不少人才房項(xiàng)目分流了部分剛需客戶；二是在市場(chǎng)下行期，新房動(dòng)輒2~3年后的交房期，使得購房者在選擇時(shí)也更為謹(jǐn)慎。

據(jù)小劉介紹，進(jìn)入2024年以來，深圳新房的折扣比去年年底時(shí)要低了不少。比如在去年11月~12月，市場(chǎng)上還能找到不少八五折到八七折的新盤。“現(xiàn)在雖然新盤也有折扣，但折扣力度已經(jīng)比去年底時(shí)要低了，多數(shù)新盤的折扣收到了九折以上。”

從小劉提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的部分樓盤宣傳海報(bào)可以看到，“新春安家”“新年沖刺”“優(yōu)惠限時(shí)購”等字樣依舊顯眼。如位于龍崗永湖站地鐵附近的一新盤項(xiàng)目，原本銷售均價(jià)為3.8萬元/平方米，現(xiàn)推出6套特價(jià)房，其中89.05平方米戶型總價(jià)為309萬元，折合單價(jià)僅3.55萬元/平方米。

一位深圳房企人士告訴記者，一般區(qū)域內(nèi)新盤的折扣力度情況，會(huì)根據(jù)樓盤的去化情況、市場(chǎng)冷熱情況及項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的策略作出調(diào)整，比如多數(shù)盤都是在剛開盤時(shí)折扣力度會(huì)大一點(diǎn)，達(dá)到一定去化后就會(huì)開始逐步收回折扣。“也存在樓盤在可售樓盤不多時(shí)，會(huì)加大折扣力度賣完，然后讓銷售團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)到其他項(xiàng)目。”

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去一年深圳西部新房市場(chǎng)比東部要好。各區(qū)成交中，寶安網(wǎng)簽8891套，以絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)占據(jù)冠軍寶座，同比上漲37.5%；排第二的龍華網(wǎng)簽5795套，同比上漲15.3%；龍崗及光明網(wǎng)簽量均超4000套，但同比均呈現(xiàn)跌幅。

業(yè)內(nèi)期待進(jìn)一步放寬限購

事實(shí)上，過去一年的深圳也出臺(tái)了不少樓市支持政策，包括“雙證合一”“取消750豪宅線”“二套房首付四成”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。

在上述政策實(shí)施后，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)起到了一定激勵(lì)作用。比如在“認(rèn)房不認(rèn)貸”“二套首付四成”“取消750豪宅線”政策出臺(tái)后的兩周時(shí)間里，深圳新房市場(chǎng)的帶看量和成交量均出現(xiàn)明顯回升。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2023年8月30日深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策官宣后的首個(gè)周末，門店成交量創(chuàng)下了去年3月中至9月初周末最高峰。其中，去年9月1日~5日的門店成交量較8月同期上漲80%。

盡管去年深圳樓市出臺(tái)了不少重磅政策，而且開發(fā)商的讓利幅度也明顯加大，但新房成交依舊低迷。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2023年深圳新房市場(chǎng)銷售套數(shù)破千套的樓盤僅有兩個(gè)，分別為鴻榮源珈譽(yù)府和超核中心潤(rùn)府。銷售套數(shù)排在前列的其他樓盤還有深業(yè)云海灣、萬科金域?qū)W府、招商會(huì)展灣雍境花園等項(xiàng)目。

從土地市場(chǎng)來看，2023年深圳共發(fā)布了3批宅地出讓清單，分6次出讓。其中掛牌的17宗宅地中有14宗成交，累計(jì)收金約312.47 億元，較 2022 年（約737.27億元）下降58%，房企拿地的積極性仍不高。

或許正是因?yàn)楫?dāng)前新房去化不及預(yù)期，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下深圳可以進(jìn)一步出臺(tái)樓市支持政策。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國(guó)董事兼行政總裁黃少媚近日就表示：“當(dāng)前深圳限購政策調(diào)整力度過小，僅是放開深汕合作區(qū)的限購，這對(duì)于剛需、剛改人群存在誤傷。盡管深圳對(duì)熱錢吸引力較強(qiáng)，限購政策的調(diào)整要相對(duì)謹(jǐn)慎，但是就當(dāng)下形勢(shì)而言，除了投資屬性較強(qiáng)的幾個(gè)核心區(qū)域外，寶安、龍崗、龍華部分區(qū)域，以及光明、坪山、大鵬、鹽田這些居住屬性更強(qiáng)、庫存壓力大的區(qū)域都具備研究?jī)?yōu)化放開限購的條件。”

樂有家營(yíng)銷總裁賀玲則認(rèn)為，深圳樓市是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)支持政策，很大程度上取決于市場(chǎng)成交的回暖情況，因?yàn)檫^去一年深圳的二手房成交是在回暖的，這有可能帶動(dòng)新房市場(chǎng)的成交。“如果新房月成交量能維持在4000套左右，政策可能會(huì)出得比較慢；如果成交量?jī)H在3000套左右的水平，政策加碼的可能性會(huì)更高。”

封面圖片來源：視覺中國(guó)圖