每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“價(jià)格戰(zhàn)”“降價(jià)跑量”“去庫(kù)存”……這是近日在深圳某房產(chǎn)中介平臺(tái)舉行的年度分享會(huì)上，與會(huì)者對(duì)2023年深圳樓市的關(guān)鍵詞總結(jié)。

從數(shù)據(jù)上可以更直觀地感受到，過(guò)去一年深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出了較為明顯的“供應(yīng)增加，成交下滑”分化態(tài)勢(shì)，2023年共成交31621套一手住宅，創(chuàng)下近五年低點(diǎn)。

與此同時(shí)，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳去年新增一手住宅582.7萬(wàn)平方米，同比上漲28%；年末庫(kù)存面積突破500萬(wàn)平方米，達(dá)到517.88萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高，較2022年年末增加28%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年深圳約有253個(gè)新房住宅項(xiàng)目入市，其中一手商品房186個(gè)，保障房67個(gè)。

視覺(jué)中國(guó)圖

進(jìn)入2024年以來(lái)，深圳新房成交并未出現(xiàn)明顯回暖，但市場(chǎng)降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象依然廣泛存在。深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來(lái)深圳新房的折扣比去年年底時(shí)低了不少。“現(xiàn)在有折扣的新盤(pán)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是比較好的上車(chē)時(shí)機(jī)。”

庫(kù)存增速全國(guó)第二

在易居研究院最新發(fā)布的2023年底全國(guó)100城新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速排序中，深圳以33%的增速排在第二位。

新建商品住宅庫(kù)存面積的快速增速，一定程度上反映出深圳新房市場(chǎng)的去化難。用通俗一點(diǎn)的話(huà)來(lái)說(shuō)就是“蓋房子的速度快于賣(mài)房子的速度”。

據(jù)深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，以近6個(gè)月的平均銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算去化周期，深圳新房市場(chǎng)的去化壓力從去年下半年以來(lái)逐步走高。最低值是2023年7月的14.1 個(gè)月，最高則是去年12月的20.2個(gè)月。

整體來(lái)看，深圳新房的成交量仍然維持在低位，2023年12月，深圳新房住宅的成交量為2554套。

而進(jìn)入2024年以來(lái)，深圳新房成交情況并未出現(xiàn)顯著回暖。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，2024年1月1日~23日，深圳一手房的成交套數(shù)僅1280套。而在同時(shí)間段，深圳二手房的成交套數(shù)達(dá)到2782套。

據(jù)樂(lè)有家研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2024年深圳約有253個(gè)新房住宅項(xiàng)目入市，其中一手商品房186個(gè)，保障房67個(gè)。從數(shù)量上看，2024年深圳入市新盤(pán)將超過(guò)2023年（拿到預(yù)售證新盤(pán)為178個(gè)），其中寶安、龍崗、南山最多。保障房預(yù)計(jì)將超4.1萬(wàn)套房源，都處于未售、在建或擬建狀態(tài)，其中龍崗、寶安及光明供應(yīng)量最大。

另?yè)?jù)深圳市住房和建設(shè)局公示數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳確定入市和計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目19個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為1175005.96平方米，12386套，其中住宅為11318套。

“現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)。”在中介小劉看來(lái)，新房市場(chǎng)整體回暖速度較慢，一是去年深圳市場(chǎng)推出不少人才房項(xiàng)目分流了部分剛需客戶(hù)；二是在市場(chǎng)下行期，新房動(dòng)輒2~3年后的交房期，使得購(gòu)房者在選擇時(shí)也更為謹(jǐn)慎。

據(jù)小劉介紹，進(jìn)入2024年以來(lái)，深圳新房的折扣比去年年底時(shí)要低了不少。比如在去年11月~12月，市場(chǎng)上還能找到不少八五折到八七折的新盤(pán)。“現(xiàn)在雖然新盤(pán)也有折扣，但折扣力度已經(jīng)比去年底時(shí)要低了，多數(shù)新盤(pán)的折扣收到了九折以上。”

從小劉提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的部分樓盤(pán)宣傳海報(bào)可以看到，“新春安家”“新年沖刺”“優(yōu)惠限時(shí)購(gòu)”等字樣依舊顯眼。如位于龍崗永湖站地鐵附近的一新盤(pán)項(xiàng)目，原本銷(xiāo)售均價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)推出6套特價(jià)房，其中89.05平方米戶(hù)型總價(jià)為309萬(wàn)元，折合單價(jià)僅3.55萬(wàn)元/平方米。

一位深圳房企人士告訴記者，一般區(qū)域內(nèi)新盤(pán)的折扣力度情況，會(huì)根據(jù)樓盤(pán)的去化情況、市場(chǎng)冷熱情況及項(xiàng)目銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的策略作出調(diào)整，比如多數(shù)盤(pán)都是在剛開(kāi)盤(pán)時(shí)折扣力度會(huì)大一點(diǎn)，達(dá)到一定去化后就會(huì)開(kāi)始逐步收回折扣。“也存在樓盤(pán)在可售樓盤(pán)不多時(shí)，會(huì)加大折扣力度賣(mài)完，然后讓銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)到其他項(xiàng)目。”

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年深圳西部新房市場(chǎng)比東部要好。各區(qū)成交中，寶安網(wǎng)簽8891套，以絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)占據(jù)冠軍寶座，同比上漲37.5%；排第二的龍華網(wǎng)簽5795套，同比上漲15.3%；龍崗及光明網(wǎng)簽量均超4000套，但同比均呈現(xiàn)跌幅。

業(yè)內(nèi)期待進(jìn)一步放寬限購(gòu)

事實(shí)上，過(guò)去一年的深圳也出臺(tái)了不少樓市支持政策，包括“雙證合一”“取消750豪宅線(xiàn)”“二套房首付四成”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。

在上述政策實(shí)施后，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)起到了一定激勵(lì)作用。比如在“認(rèn)房不認(rèn)貸”“二套首付四成”“取消750豪宅線(xiàn)”政策出臺(tái)后的兩周時(shí)間里，深圳新房市場(chǎng)的帶看量和成交量均出現(xiàn)明顯回升。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2023年8月30日深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策官宣后的首個(gè)周末，門(mén)店成交量創(chuàng)下了去年3月中至9月初周末最高峰。其中，去年9月1日~5日的門(mén)店成交量較8月同期上漲80%。

盡管去年深圳樓市出臺(tái)了不少重磅政策，而且開(kāi)發(fā)商的讓利幅度也明顯加大，但新房成交依舊低迷。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2023年深圳新房市場(chǎng)銷(xiāo)售套數(shù)破千套的樓盤(pán)僅有兩個(gè)，分別為鴻榮源珈譽(yù)府和超核中心潤(rùn)府。銷(xiāo)售套數(shù)排在前列的其他樓盤(pán)還有深業(yè)云海灣、萬(wàn)科金域?qū)W府、招商會(huì)展灣雍境花園等項(xiàng)目。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，2023年深圳共發(fā)布了3批宅地出讓清單，分6次出讓。其中掛牌的17宗宅地中有14宗成交，累計(jì)收金約312.47 億元，較 2022 年（約737.27億元）下降58%，房企拿地的積極性仍不高。

或許正是因?yàn)楫?dāng)前新房去化不及預(yù)期，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下深圳可以進(jìn)一步出臺(tái)樓市支持政策。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國(guó)董事兼行政總裁黃少媚近日就表示：“當(dāng)前深圳限購(gòu)政策調(diào)整力度過(guò)小，僅是放開(kāi)深汕合作區(qū)的限購(gòu)，這對(duì)于剛需、剛改人群存在誤傷。盡管深圳對(duì)熱錢(qián)吸引力較強(qiáng)，限購(gòu)政策的調(diào)整要相對(duì)謹(jǐn)慎，但是就當(dāng)下形勢(shì)而言，除了投資屬性較強(qiáng)的幾個(gè)核心區(qū)域外，寶安、龍崗、龍華部分區(qū)域，以及光明、坪山、大鵬、鹽田這些居住屬性更強(qiáng)、庫(kù)存壓力大的區(qū)域都具備研究?jī)?yōu)化放開(kāi)限購(gòu)的條件。”

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲則認(rèn)為，深圳樓市是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)支持政策，很大程度上取決于市場(chǎng)成交的回暖情況，因?yàn)檫^(guò)去一年深圳的二手房成交是在回暖的，這有可能帶動(dòng)新房市場(chǎng)的成交。“如果新房月成交量能維持在4000套左右，政策可能會(huì)出得比較慢；如果成交量?jī)H在3000套左右的水平，政策加碼的可能性會(huì)更高。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖