每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

1月30日，有市場消息稱，蘇州全面取消限購，買房不再限面積及套數。當日下午，蘇州市高新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局相關工作人員向《每日經濟新聞》記者表示：“蘇州的限購政策2023年9月就已放松，對于購買120平方米以下的商品住房，非本地戶籍享受本地戶籍待遇。目前購買低于120平方米的住宅，只要有購房需求、貸款條件符合，不需要進行購房資格審查。”

蘇州工業(yè)園區(qū)房地產交易中心工作人員也向記者確認：“現在購買120平方米以下的住宅不再進行限購審核了，限售政策并沒有取消，但此前政策中有一些特殊規(guī)定，例如家庭新增二胎以上可以不受限售限制等。”

“不作購房資格審核，其實就是完全放松了購房資格，這是對限購的最大松綁。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，近期廣州和蘇州的限購放松，對于理解政策邏輯具有積極的作用。這是重要的信號，說明2024年是限購全面放松的重要一年，有別于2023年的局部放松邏輯。

值得注意的是，上海當日也對住房限購政策進行了優(yōu)化，取消了“已婚”條件。自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。資料顯示，2011年，上海開始對非滬籍單身人士購房進行限制，提高社保年限和首付比例等。在此之前，非滬籍人士購房，最少需滿足“5年社保+已婚”的條件。

市場是否會迎來回暖？

“以前120平方米以內只能買三套，現在是完全不限購。貸款也可以辦，走正常交易貸款流程就行。新房兩年限售這個政策仍然有的。”蘇州市姑蘇區(qū)的天地源平江觀棠置業(yè)顧問小周告訴記者。

“網上和朋友圈消息鋪天蓋地，不過公司并沒有給到我們書面通知，目前還不敢跟客戶打包票，還是等書面通知出來再看。”蘇州貝殼一位工作人員對新政策仍然保持謹慎。

“現在購買120平方米以下的住宅不再進行限購審核了，新房限售政策并沒有取消。此前政策中有一些特殊規(guī)定，例如家庭新增二胎以上可以不受限售限制等。”蘇州工業(yè)園區(qū)房地產交易中心工作人員告訴記者。

不過，蘇州21世紀不動產中介的工作人員小張卻“勸退”了記者的買房打算：“現在蘇州房價是下跌的，已經跌到2018年之前了，打算買房的話可以再等等。從最近的成交來看，價格還是在跌。”

限購政策全面放開之后，蘇州市場是否會迎來回暖？“就看年后的‘金三銀四’了，價格能穩(wěn)住就好了。”小張對記者說。

中指研究院蘇州分院高級分析師金珂向《每日經濟新聞》記者表示：“近期各地政策優(yōu)化力度不斷加大，多地限購政策持續(xù)優(yōu)化，如上海奉賢區(qū)、青浦區(qū)放松人才限購，廣州放開120平方米以上住房限購，蘇州全面放開限購等。目前僅北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南等地仍有部分區(qū)域保持限購，部分城市如廣州、成都實行面積段限購。未來預計各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，北上深有望參考廣州、成都優(yōu)化大面積段限購政策，按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購；核心二線城市有望全面取消限購；更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。”

不過，蘇州作為長三角市場房地產熱度較高的城市，全面放開限購對于周邊區(qū)域提供了政策參考。嚴躍進強調：“我們要看到，蘇州此次全面取消限購是非常徹底的政策，也體現了各地把過去市場過熱時期過嚴的政策基本上作了調整，這為2024年房地產市場的活躍提供了非常好的環(huán)境。”

超20城全面取消限購

盡管房地產市場整體下行、銷售端不振，但蘇州土地供應和住宅供應卻并未相應縮減。

據克而瑞蘇州房產測評統(tǒng)計，2023年度蘇州市區(qū)商品住宅的供應面積為512.8萬平方米，同比增加1.4%。但蘇州市全年商品住宅成交面積約568.9萬平方米，同比減少20.3%。

2023年蘇州樓市出現兩個重要節(jié)點的“脈沖式”復蘇：3~4月因政策調整等原因出現剛需和剛改集中釋放；9~10月在“認房不認貸”、松綁限購等政策刺激下，市場又迎來一輪短暫熱潮，最后兩個月成交走勢再度向下。

金珂表示，自2023年9月起，蘇州面積120平方米以上戶型不限購，120平方米以下最多可購3套，對有改善、高端改善型需求的購房者較為利好，帶動了去年四季度120平方米以上房源的成交量環(huán)比上漲。

此外，目前蘇州二手房掛牌量處于全國高位。據諸葛數據研究中心數據，截至2024年1月30日，蘇州二手房掛牌量超過22萬套。

對于蘇州樓市的成交結構，克而瑞分析認為：“從需求客群層面來看，自住需求唱主角，但投資還在，只是集中于供應稀缺的頭部板塊價格倒掛的新房。”

“此次全面放開限購，一方面與近日江蘇省政府報告所提及的‘一城一策’調整優(yōu)化房地產政策、支持盤活存量土地、有力有序有效消化存量商品房等內容相呼應；另一方面也可以打開需求端，對蘇州吸引更多外來人才產生一定的積極作用。且政策出臺時間臨近春節(jié)假期，人員流動大，或將帶動樓市看房熱度，為新一年房地產發(fā)展打下基礎。”金珂指出。

據不完全統(tǒng)計，截至目前，包括南京、合肥、濟南、青島等在內的超過20個城市已全面取消住房限購政策。

上海放開單身者限制

值得注意的是，1月30日，上海市住建委、上海市房屋管理局聯合印發(fā)《關于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》。

通知規(guī)定，自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。此舉是為了更好滿足居民合理住房需求，促進區(qū)域職住平衡、產城融合。

資料顯示，2011年，上海開始對非滬籍單身人士購房進行限制，提高社保年限和首付比例等。在此之前，非滬籍人士購房，最少需滿足“5年社保+已婚”的條件。

嚴躍進認為，此次通知取消了“已婚”條件，是基于房地產市場新形勢和新要求，對過熱時期的過嚴政策進行調整優(yōu)化，支持在滬穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍單身人士購房安居需求。

非滬籍單身人士可在上海外環(huán)以外區(qū)域限購一套住房，外環(huán)以外區(qū)域約占上海60%的房源量和交易量，購房空間充足。上海自貿區(qū)臨港新片區(qū)、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉型等重點區(qū)域，還可疊加人才安居購房政策，繳納社?；騻€稅滿3年即可，購房門檻進一步降低。

第一太平戴維斯的統(tǒng)計報告顯示，2023年第四季度，上海新建商品住房新增供應324.8萬平方米，環(huán)比上漲39.0%，同比下滑22.5%；成交一手商品住宅約198.2萬平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比下跌24.7%。該機構表示，2023年下半年以來，上海住宅銷售市場降溫，買家觀望情緒較重，降首付、降利息等舉措是力度較大的刺激，結合普通住宅標準調整，為改善型買家留出更多空間。不過，政策傳導也需要一段時間。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，從社會現狀來看，城市結婚年齡在增長，大齡未婚人群占有一定比例。這次政策優(yōu)化后，上海新青年有了購房機會，留住這部分人，可以保持城市活力和競爭力。

對于后續(xù)市場形勢，盧文曦預判，政策利好覆蓋面較廣，非滬籍置業(yè)需求也是市場重要組成部分，有消費潛力可挖。短期內，市場關注度會有所提升，但畢竟即將迎來農歷新春的傳統(tǒng)交易淡季，政策效應會積蓄，大概率在年后釋放。