每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

近期，多家上市房企陸續(xù)發(fā)布2023年業(yè)績預告。

據Wind（萬得）數據，截至1月31日，A股87家房企中已有54家發(fā)布了2023年業(yè)績預告，其中僅6家預計全年凈利潤實現正增長；8家房企雖然盈利，但均出現了50%上的跌幅；49家房企業(yè)績出現同比下降，其中34家凈利潤預虧，總預虧額約486億至730億元；8家房企實現凈利潤扭虧為盈。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水2月1日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示：“近兩年市場超預期下行，短期內對銷售毛利率形成較大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，短期內結轉業(yè)績承壓。隨著銷售市場探底復蘇，房企盈利水平將逐步進入利潤修復進程。”

10余家近年首次虧損

記者梳理發(fā)現，在2023年預虧的34家房企中，包括綠地控股、中交地產、京投發(fā)展、冠城大通等在內的10余家房企為近年來首次虧損。

這些房企的預虧金額從幾千萬元至數十億元不等，其中預虧在50億元以上的包括綠地控股、華夏幸福、金科股份、首開股份、華僑城A等房企，虧損的主要原因包括經營虧損、減值計提、毛利率下降等。

以綠地控股為例，2023年度預計實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為-90億至-70億元，同比下降991.09%至793.07%。對于業(yè)績大幅下滑，綠地控股解釋稱，公司擬計提資產減值準備110億元至130億元，其中主要為房地產存貨跌價準備，這是導致虧損發(fā)生的核心原因。

此外，一些出險房企則承擔著債務化解、融資困難帶來的虧損。如預虧最高達到90億元的華夏幸福就表示，一方面公司2023年將部分變現能力強的資產予以出售，相關交易虧損對業(yè)績虧損造成了較大影響；另一方面，隨著公司債務重組工作的持續(xù)推進，整體資金成本持續(xù)降低，但債務存量金額仍然較大，但可承載利息資本化的項目載體大幅下降，公司財務費用仍處高位。

值得一提的是，有著國資背景的房企如華僑城A、首開股份等在2023年依然延續(xù)了虧損狀態(tài)，而中交地產更是出現首虧。

具體來看，中交地產預計2023年實現歸母凈利潤約-17億元，2022年同期為盈利0.34億元；全年實現扣非歸母凈利潤約-17.5億元，2022年同期為-1.86億元。

對于2023年的虧損，中交地產將之歸結為三大原因：一是年內達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，使公司房地產銷售結轉收入較上年同期減少；二是受公司結轉項目結構變化等因素影響，房地產開發(fā)業(yè)務本期交付項目的毛利率較上年有所下降；三是部分房地產開發(fā)項目存在減值跡象，公司預計計提相應存貨跌價準備同比有所增加。

事實上，中交地產近年來業(yè)績持續(xù)表現不佳。盡管2020~2022年，中交地產分別實現營業(yè)收入123.00億元、145.42億元和384.67億元，同比增-12.54%、18.23%和164.52%；但歸母凈利潤卻持續(xù)下降，分別為3.47億元、2.36億元和0.34億元，同比降35.92%、32.19%和85.60%，增收不增利情況突出。

連續(xù)第二年虧損的首開股份、華僑城A兩家企業(yè)，原因同樣是“毛利率下降”以及“計提存貨跌價準備”。不過，華僑城A強調，受益于旅游業(yè)務強勁復蘇、資產減值準備同比減少、管理銷售費用同比減少等原因，公司虧損金額較上年同期大幅減少。

需要注意的是，盡管金地集團預計在2023年度實現凈利潤7.5億元到9億元，仍為盈利狀態(tài)，但同比減少達85%至88%。特別是在扣除非經常性損益后，金地集團的凈利潤也已跌入虧損區(qū)間，虧損金額為10.5億元至12億元。

對此，金地集團解釋稱，因公司房地產業(yè)務結轉規(guī)模減小以及房地產項目毛利水平下降和部分項目計提資產減值準備所導致。

對于多家房企出現預虧，劉水分析指出，一方面，近年來土地成本上升，地價占房價比呈波動性上漲趨勢，而布局和結轉結構回歸一二線城市加劇了地價房價比上行趨勢，資產減值損失對當期利潤水平造成顯著影響；另一方面，2023年市場仍在探底中，售價回升為時尚早，特別是部分房企投資擁有部分位于三四線城市、非核心地段、非改善類需求的項目，部分房企在土地市場旺盛時期購買的土地成本偏高，這部分資產在當前的市場下可能造成實質性虧損，企業(yè)不得不計提相應減值準備。“部分中小房企則受可結轉資源較少、轉型業(yè)務仍在培育期等因素影響，盈利表現不佳。”

少數房企實現逆勢增長

盡管多家房企業(yè)績預虧，但在披露業(yè)績預告的房企中，仍有沙河股份、粵宏遠A、京基智農等6家房企宣布凈利潤實現了正增長，而包括榮盛發(fā)展、*ST新聯(lián)等在內的8家房企同比實現扭虧為盈。

以榮盛發(fā)展為例，2023年預計實現盈利4億至6億元，而2022年的虧損額度高達163億元。榮盛發(fā)展解釋稱，2023年公司努力實現了重點項目的交付，較2022年的項目交付數量增加較多，從而使2023年全年銷售收入和銷售利潤均有所增加。同時，公司降費增效工作取得了階段性成效。

在已公布業(yè)績預告的房企中，預計2023年盈利最高的房企是京基智農，2023年預計實現歸母凈利潤15億至17億元，同比增長94.03%至119.90%，2022年為盈利7.73億元；預計全年實現扣非歸母凈利潤16億至18億元，同比增長85.66%至108.86%，2022年為盈利8.62億元。

至于增長原因，京基智農表示，主要是因為公司在2023年度房地產項目交付數量較2022年同期大幅增加，結轉銷售收入及利潤相應大幅增長。需要注意的是，當前京基智農著力發(fā)展生豬養(yǎng)殖等產業(yè)，房地產已被其定位為支持型業(yè)務。

據了解，京基智農在2023年上半年通過山海御園項目確認大額收入。其實這一項目的售樓款系于2022年商品房預售時即收到。不過一般而言，房企于商品房預售時收取售樓款項，按照收入確認原則，于商品房交付時才結轉確認收入。

劉水表示，當前新房市場向上動力不足，市場仍在緩慢修復中，上市房企經營安全性仍然極為重要，需要著重關注其債務和流動性變化、銷售和現金流表現以及融資情況。“隨著銷售市場探底復蘇，房企盈利水平將逐步進入利潤修復進程。”