每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

開年首月，重點房企拿地意愿呈現(xiàn)回升態(tài)勢。

2月1日，中指研究院發(fā)布的《2024年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示，1月，TOP100房企拿地總額856億元，同比大幅增長44.8%。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至1月25日，全國300城1月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4206萬平方米，環(huán)比跌近九成，處于相對低位；1月平均溢價率3.7%，較上月上升0.2個百分點，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢。

那么，1月份房企的拿地熱度能否持續(xù)？中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水當日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示：“房企拿地意愿有所恢復，但持續(xù)性有待觀察。”

2024年1月20日，湖北襄陽，航拍高新區(qū)正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)樓盤施工工地現(xiàn)場，塔吊林立 視覺中國圖

房企拿地意愿有所恢復

對于1月份百強房企拿地金額同比增超四成的原因，中指研究院分析認為，一方面由于2023年1月重點城市僅一城土拍，且受春節(jié)假期錯峰影響，土地供應量呈季節(jié)性回落，企業(yè)拿地基數(shù)較?。涣硪环矫?，2023年10月以來，多城陸續(xù)“取消土地限價”，帶動重點城市及區(qū)域土地熱度回升。

“房企拿地意愿有所恢復，但持續(xù)性有待觀察。”劉水表示。

從百強房企1月份的拿地金額和面積來看，排在前三位的分別是石家莊城發(fā)投集團、招商蛇口和中建信和，拿地金額分別為53億元、53億元和39億元；成都東部集團、中國雄安集團和岳陽城建則占據(jù)拿地面積前三位，分別為100萬平方米、97萬平方米和90萬平方米。

此外，綠城中國以32億元排在拿地金額榜第5位，濱江以23億元排在第9位，華潤置地和國貿(mào)地產(chǎn)分別排在第13位和第20位。

在房企新增貨值方面，招商蛇口以150億元的全口徑新增貨值排在榜首，中國雄安集團和廣西柳州市城市建設投資發(fā)展集團分別以135億元和116億元排在第二和第三位。

值得注意的是，1月份房企新增貨值榜TOP20幾乎被國央企包攬，頗受關(guān)注的濱江集團和綠城中國分別以70億元和61元位列第9名和第13名。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，TOP10企業(yè)1月新增貨值總額1022億元，占TOP100企業(yè)的29.7%；新增貨值門檻為14億元，較2023年同期提升6億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，1月全國住宅用地成交總價TOP10入榜地塊成交金額門檻為18億元。入榜地塊中，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14- 01、16-02、17-07號地塊以總價53億元位居榜首。此外，北京共入榜4宗地塊，上海、長沙、杭州、保定、佛山、西安各入榜1宗地塊，總成交價分別為53億元、30億元、29億元、21億元、19億元與18億元。

從TOP10地塊分布不難看出，各城市群拿地金額分化較為明顯，京津冀地區(qū)領跑全國。2024年1月，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額222億元，居四大城市群之首；中西部TOP10企業(yè)拿地金額153億元，位列第二；長三角TOP10企業(yè)拿地金額143億元，位列第三。從拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以467萬平方米位居四區(qū)域首位。

成交面積環(huán)比跌近九成

克而瑞統(tǒng)計顯示，截至1月25日，全國300城土地供應量為3237萬平方米，環(huán)比出現(xiàn)較大幅度回落，并創(chuàng)下2019年以來月度供應量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10億平方米的行業(yè)大背景之下，年初土地供應規(guī)模的收窄符合行業(yè)預期。

具體來看，一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地供應，而上海則是無新增宅地供應；二線城市僅西安新增供地規(guī)模達到101萬平方米，其余城市新增供應均在100萬平方米以內(nèi)。“隨著2月份春節(jié)假期的到來，再加之大多數(shù)城市仍未制定完畢2024年供地計劃，預計土地供應規(guī)模將延續(xù)低位甚至再創(chuàng)新低。”

成交方面，截至1月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交4206萬平方米，環(huán)比下降近九成，同比下降6%。不過，1月份土地成交總價達到了1003億元，較去年同期增長19%。

克而瑞分析認為，高能級城市的市場份額仍在進一步增加，單純從土地投資規(guī)模的角度來看，2024年1月份全國市場仍好于2023年1月。一二線城市中，成都、石家莊成交建面均突破100萬平方米，北京、上海、西安成交金額突破50億元。平均樓面價為2385元/平方米，雖然環(huán)比出現(xiàn)下滑，但對比上年同期來看仍有接近27%的同比增幅。

市場熱度方面，1月土拍平均溢價率3.7%，較上月上升0.2個百分點，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢，若計入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價率指標或進一步上升。1月土地流拍率17%，環(huán)比上升8個百分點，出現(xiàn)周期性上升。

針對今年后續(xù)土地市場發(fā)展，克而瑞分析認為：“由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外，龍頭房企的優(yōu)勢將持續(xù)放大，未來優(yōu)質(zhì)土儲將更高比例地集中于龍頭房企手中，民企的投資則更依賴于市場整體的復蘇情況，需要更長的修復期。”

土拍市場分化現(xiàn)象加劇

在剛剛過去的1月份，多城市土地掛牌出讓，但市場分化顯著。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，22個實施“雙集中”供地的城市中，已有18城“取消土地限價”，寧波溢價率上限由15%提升至30%，僅北京、上海和深圳仍嚴格執(zhí)行“土地限價”。

“1月土拍分化現(xiàn)象加劇。”劉水表示，多個城市取消限價上限后，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫、競爭激烈，帶動平均溢價率顯著回升。如杭州1月出讓的6宗土地中5宗溢價成交，其中位于蕭山區(qū)地塊經(jīng)過51輪競價，被濱江集團以29.032億元競得，溢價率達到30.59%。但同時，部分城市土拍市場依舊低迷，情緒尚未得到改善，地塊普遍以底價成交。如成都出讓的6宗地、濟南出讓的15宗地、長沙和南京各出讓的2宗地均以底價成交，廣州出讓的2宗土地均流拍。

此外，劉水也提到，同一城市中不同板塊的土拍分化亦比較明顯，非核心區(qū)以及遠郊地塊成交依舊低迷。

克而瑞也分析認為，一二線城市無疑是房企投資的首選，但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn)，而三四線城市將持續(xù)保持大部分無人問津、個別地塊零星火熱的局面。

目前，北京和上海兩大一線城市尚未取消土地限價，1月份北京出讓的4宗地塊均設有合理上限值，其中2宗觸頂搖號，2宗底價成交；上海共推出2宗土地，1宗觸頂搖號，1宗底價出讓。

以上海為例，1月成交的兩宗地塊冷熱反差明顯。松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號地塊吸引了4家房企、兩位競買人進行競拍，經(jīng)過56輪競價觸及最高限價后，進入競高品質(zhì)建設指標環(huán)節(jié)，最終被招商蛇口全資子公司競得，成交樓板價17634元/平方米，房地聯(lián)動價51100元/平方米，溢價率9.33%。同樣位于松江區(qū)的佘山北基地20A-04A號地塊則僅有一位競買人，最終被廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司旗下公司以10.649億元的底價競得。

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