每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

物流資產(chǎn)正成為各路險資投資“新寵”。

據(jù)平安人壽近日公告，該公司成功收購基匯資本參與的位于廣東江門的兩個物流園及一個位于陜西西咸新區(qū)的物流園，而據(jù)澎湃新聞引述基匯資本消息，該筆收購價格超過20億元人民幣（約2.8億美元）。

在中國電子商務(wù)蓬勃發(fā)展與房地產(chǎn)市場遇冷背景下，物流倉儲被認為是最具韌性的地產(chǎn)板塊，平安人壽對物流資產(chǎn)這門生意感興趣并不意外。

值得關(guān)注的點在于，港資基匯資本為何選擇在物流資產(chǎn)勢頭正猛的當下選擇抽身離去？股權(quán)交易后，位于秦漢新城的維龍物流園又將是何種走向？《每日經(jīng)濟新聞》記者前往實地希望探尋答案。

物流園運行火熱

2月19日，平安人壽公告披露，收購鶴山市合能商貿(mào)有限公司（以下簡稱：鶴山合能）、維龍（江門蓬江）供應(yīng)鏈管理有限公司（以下簡稱：維龍蓬江）公司、安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲服務(wù)有限公司（以下簡稱：維龍西咸）100%股權(quán)。

企查查顯示，上述三家位于江門鶴山、江門蓬江、陜西西咸新區(qū)的物流園區(qū)資產(chǎn)公司已于2023年12月完成股權(quán)變更，港資Vailog Developments c31 Limited、Vailog Developments c36 Limited、安華維龍發(fā)展18有限公司退出，平安人壽100%控股，三家公司法人均為李雯。

資料顯示，位于廣東江門的兩個物流園區(qū)中，鶴山合能持有項目標的資產(chǎn)建筑面積約25萬平方米，已穩(wěn)定運營；維龍蓬江持有項目標的資產(chǎn)建筑面積超過8萬平方米，現(xiàn)狀租賃運營中。

而位于陜西西咸新區(qū)秦漢新城的維龍西咸，旗下西安秦漢物流園由專注于房地產(chǎn)投資的港資基匯資本與意大利物流倉儲開發(fā)商維龍中國合作打造，坐落于西咸新區(qū)秦漢新城天工三路，可租賃面積約16萬平，土地面積342畝，建有八棟單層庫，目前一、二期項目已全部投運。

從地圖上來看，該項目交通優(yōu)勢明顯，距西安咸陽國際機場8公里，距咸陽火車站9公里，距福銀高速5公里，毗鄰?fù)醺愄貖W萊（機場店），附近還有許多物流產(chǎn)業(yè)園及空港相關(guān)產(chǎn)業(yè)園。

前往西咸機場的飛機從維龍物流園上空飛過 每經(jīng)記者 夏子博攝

記者來到維龍秦漢物流園現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，園區(qū)整體運營情況不錯，目測倉庫入駐率在80%以上。雖然是下雪天但來往車輛不少，車輛上的Logo有包括京東物流、蘇寧、中通等，入駐商家包括電動車品牌臺鈴集團陜西直營庫、中通云倉科技、喜喜零食供應(yīng)鏈中心及不少電商企業(yè)，不少貨車及倉庫正在上貨、卸貨，運營較為穩(wěn)定。

記者以尋求投資者身份致電維龍方相關(guān)人員，對方表示：“現(xiàn)在基本已經(jīng)全部滿園區(qū)，僅剩下一些面積很小的倉庫，目前一個倉含稅含物業(yè)等價位是18萬元/月。”

基匯資本已退出秦漢項目 

記者注意到，來自意大利的維龍是物流不動產(chǎn)的“老玩家”。官網(wǎng)顯示，其2007年就在上海設(shè)立了中國總部，并于2008年啟動在華首個項目——上海嘉定物流中心項目，成為蘋果、保時捷、ABB在華東地區(qū)最大的配送中心，并逐步擴張在華布局，物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)遍布全國。

2014年，基匯資本瞄準時機攜資入場，雙方依托3億美元資金支持大幅“攻城略地”，在全國開發(fā)建設(shè)共100萬平方米高標物流倉儲設(shè)施。

2017年，隨著西安、嘉興、佛山等項目的啟動，維龍與基匯資本的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系進入第二階段，雙方合資開發(fā)的資金總額將達到20億美元。

據(jù)基匯資本官網(wǎng)顯示，在過去8年中，基匯維龍物流合作平臺通過3只基金投資了近40個項目，總面積超過400萬平方米：第一期基金Centurion I募資規(guī)模達3億美元，第二期基金Centurion 2募集規(guī)模達7億美元。目前，平臺正在致力于第三期基金Centurion 2.5的投資，募資規(guī)模5.15億美元，用于投資、開發(fā)位于一線城市及其衛(wèi)星城市的現(xiàn)代化倉儲物流設(shè)施。

從過往運營經(jīng)驗來看，維龍旗下物流園普遍具備運營專業(yè)、經(jīng)營成熟穩(wěn)定，而維龍秦漢物流園顯然也屬于這一類“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，獲得平安人壽的青睞并不意外。

畢竟，當下市場觀點普遍認為，物流倉儲最具韌性的地產(chǎn)板塊，在回報率上穩(wěn)居各地產(chǎn)業(yè)務(wù)前列。世邦魏理仕亦發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%—8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4%—5%和住宅地產(chǎn)的2%—3%。

據(jù)維龍秦漢物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)保安向記者表示，其知道股權(quán)變動這一消息，不過從去年12月后并沒有見過平安人壽的相關(guān)工作人員來到園區(qū)，目前園區(qū)仍然是由維龍方管理運營，整體運營也沒有什么變化。

上述維龍方工作人員亦向記者表示，“我們只是海外在股東上面結(jié)構(gòu)有些調(diào)整而已，國內(nèi)我們在管理沒有任何變化，且基匯資本已經(jīng)不在這個項目（維龍秦漢物流園）里面了。”

投資回報如何？

在物流資產(chǎn)勢頭正猛的當下，合作方基匯資本為何選擇抽身離去？

官網(wǎng)顯示，基匯資本是關(guān)注房地產(chǎn)市場的私募基金管理公司，注冊地址位于香港，專長于重新設(shè)計、“翻新”房地產(chǎn)項目帶入戰(zhàn)略增值，包括住宅開發(fā)、辦公、商場、酒店、物流倉庫及數(shù)據(jù)中心等。2005年以來截至2023年第三季度，基匯資本募集股本已達223億美元，旗下管理資產(chǎn)金額超過337億美元。

圖片來源：基匯資本官網(wǎng)

具體到維龍西咸項目，記者獲悉到維龍西咸的前股東——安華維龍發(fā)展18有限公司的2023周年審查表，其100%控股股東為Gaw-Vailog Investments 18 Limited，位于英屬維爾京群島，GAW為基匯資本代號，Vailog則為維龍，記者猜測18則代表項目編號。

作為一家資產(chǎn)管理公司，基匯資本的大致商業(yè)邏輯是透過基金形式孵化物流資產(chǎn)項目，當項目成熟、形成穩(wěn)定現(xiàn)金流之后進而出售，回籠資金用于投資新項目，以此實現(xiàn)資本的增值與循環(huán)。

也即說，基匯資本的“離場”或是正常的投資退出流程。目前，三個物流園區(qū)已然進入相對成熟階段，且物流資產(chǎn)在資本市場熱度較高，選擇在這個時期溢價退出，或要比長期持有更具價值。“本身它（基匯資本）也是個基金，所以就是它的部分股份給到了平安而已。”上述維龍方工作人員表示。

而對平安人壽而言，收購這種整體運營穩(wěn)定、現(xiàn)金流穩(wěn)定的物流園項目，且后續(xù)無需投入大量資金建設(shè)、改造，有成熟團隊運營，對于提升平安人壽的資產(chǎn)回報率也有較大的助力。

回報率方面，由于未知相關(guān)資產(chǎn)的原始收購價格，目前暫無法計算相關(guān)的投資回報。但據(jù)睿思網(wǎng)引用第三方估算，基匯資本過往在中國投資項目的平均收益率在10%以上，若相關(guān)資產(chǎn)能夠達到該收益水平，稱得上一筆回報豐厚的交易。

值得注意的是，據(jù)澎湃新聞報道，在2023 年末，基匯資本及其他投資者團體亦正尋求將仙樂斯廣場商辦綜合體的部分物業(yè)進行整體出售，而基匯資本上海團隊的辦公所在地同樣顯示在仙樂斯廣場。

對于后續(xù)基匯資本旗下物流園資產(chǎn)如何處置、有何其他規(guī)劃打算，記者致電基匯資本上海部門，但對方表示“不用了，謝謝”后電話被掛斷。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 夏子博攝