每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月5日9時，十四屆全國人大二次會議開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)代表國務(wù)院向大會作政府工作報告。

對于2024年，李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

在業(yè)內(nèi)人士看來，本次政府工作報告釋放了積極信號，較高的GDP增長目標(biāo)或意味著宏觀政策將進(jìn)一步加力，房地產(chǎn)政策也有望繼續(xù)發(fā)力，推動供求關(guān)系盡快達(dá)到新的均衡，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全”

此次政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述，是在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”這一框架下進(jìn)行的。

李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險隱患，2024年要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這意味著房地產(chǎn)要統(tǒng)籌做好發(fā)展和安全兩手抓的工作。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這體現(xiàn)了“以進(jìn)促穩(wěn)”的工作導(dǎo)向?？陀^來看，房地產(chǎn)風(fēng)險依然較大，相較于此前的發(fā)展長效機(jī)制、管理長效機(jī)制，此次提及“健全風(fēng)險防控長效機(jī)制”，意味著今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險會有大招，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險點有可能波及全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，必須將一個個風(fēng)險點，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險有序處置，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等，避免風(fēng)險無序蔓延導(dǎo)致爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

需要注意的是，本次政府工作報告再次提及“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神。

在2023年11月中旬，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等召開座談會，強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，對正常經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”；此后12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議又再次強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等重要要求。

今年1月城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來，各地和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)迅速行動。截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

“預(yù)計各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制將加快建立，推動房地產(chǎn)白名單項目融資資金落地，改善企業(yè)流動性的同時，穩(wěn)定購房者預(yù)期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在保障民生方面，今年的政府工作報告提出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

“城鎮(zhèn)化支撐房地產(chǎn)發(fā)展的大邏輯是沒有變化的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去新型城鎮(zhèn)化的概念，主要是從房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和前景角度進(jìn)行的，而此次搭建了“新型城鎮(zhèn)化-房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的概念，意味著新型城鎮(zhèn)化依然是我們理解房地產(chǎn)發(fā)展和發(fā)展新模式的關(guān)注要點。

李宇嘉則認(rèn)為，新模式、基礎(chǔ)性制度、管理機(jī)制等都是新提法，都是從源頭上的模式、制度和機(jī)制入手，而不是就問題解決問題。這意味著，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風(fēng)險蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題，必須靠長效機(jī)制。

這個長效機(jī)制，就是行業(yè)的新模式，即順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化過程中，3億~4億新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房和產(chǎn)權(quán)住房的需求，打造出新的供給模式。

“現(xiàn)在以高價商品房為主的供應(yīng)模式無法解決這一問題，存在無法彌合的供求錯配和失衡。因此，必須從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，實現(xiàn)良性循環(huán)。”李宇嘉說。

對于2024年房地產(chǎn)政策的判斷，李宇嘉表示，一方面重點在打造新模式、基礎(chǔ)性制度，解決結(jié)構(gòu)性住房需求，以激活內(nèi)需潛力；另一方面要解決房企常態(tài)化融資需求，防范風(fēng)險蔓延，避免行業(yè)大起大落。