每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“近段時間，二手房咨詢量和成交量已經(jīng)有所回升了。”近日，成都一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以剛需為主，一些新增掛牌的業(yè)主也主要是為了“賣舊換新”，總體掛牌量比較穩(wěn)定。

據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息，每年春節(jié)后，二手剛性購房需求通常會迎來一定規(guī)模地集中釋放，低總價房源成交占比快速提升。今年春節(jié)后成都剛需入市熱情超預期，2月100萬元以內(nèi)戶型成交占比達到峰值，創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。與此同時，自2023年成都二手房掛牌量突破22萬套以后，近幾個月來其掛牌量一直維持在了22萬套左右。

業(yè)內(nèi)人士指出，成都正在加速形成“先租后買、先舊后新”的住房消費格局，預計隨著二手房價格下行及LPR大幅下調(diào)，成都二手房成交量將有所回升，但回升力度及“賣舊換新”對新房市場的貢獻度或比較有限。

成都某中介門店展示的二手房源 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

二手房掛牌量連續(xù)半年超22萬套

最近，在中介平臺掛牌了二手房源的小潘又接到了中介電話，要求將房子掛牌價調(diào)低3萬元，這已是小潘近兩三個月來接到中介第三次要求調(diào)價的電話。

考慮到家里一家6口人仍擠在一套二居室里，從2023年下半年開始小潘一家就以125萬元的價格將現(xiàn)有住房掛牌出售，計劃買一套更大的房子。然而隨著掛牌時間的推移，房子掛牌價格一再下調(diào)，來看房的人卻在減少，小潘賣房的信心也在不斷降低。

與小區(qū)鄰居一樣，小潘不得不將自己的換房需求計劃暫時擱置。在賣房過程中，也有中介向小潘提出過低價賣低價買的建議。“這個沒錯，但是低太多了，都換不起了。”小潘告訴每經(jīng)記者，急售的房子業(yè)主也不會等，身邊也有鄰居先訂了房，現(xiàn)在賣房一直被壓價。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，類似小潘的情況并不算少。成都鏈家一經(jīng)紀人小李告訴每經(jīng)記者，成都目前二手房掛牌量多，客戶選擇范圍也多，議價空間增多，超過10%的議價也經(jīng)常有遇到。“想要快速出手，降價就是最有效的辦法。”

據(jù)貝殼找房APP數(shù)據(jù)，截至3月7日，成都二手房掛牌量達225226套，其中近7日新增房源7277套。需要注意的是，早在2023年10月，成都二手房掛牌量就已超過22萬套，僅次于重慶的25萬套，此后半年的掛牌量一直維持在了該水平。

截至2024年3月7日成都二手房掛牌情況 來源：貝殼找房APP

中指研究院四川分院分析指出，2022年出臺了“5·16”“5·31”新政，隨著增值稅免征年限從5年降到2年及其他政策出臺，成都“賣舊買新”鏈條被打通，二手房掛牌量迅速攀升到20萬套以上。

不過，在成交方面，據(jù)成都住建局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月成都二手房成交9321套，同比下降51.1%，套均成交面積97.19平方米，同比上漲4.42%。

價格上同樣出現(xiàn)了下調(diào)，就算是近幾年的一些“價格倒掛”明顯的網(wǎng)紅盤的最新二手房價格已經(jīng)不如當初那么耀眼。

如曾數(shù)次引發(fā)萬人瘋搶的南城都匯項目，2021年其新房價格為1.7萬元/平方米，二手房價格就達到了3.4萬元/平方米，是成都名副其實的“大剪刀差”網(wǎng)紅盤。但近期該小區(qū)的二手房實際成交價格已經(jīng)回落到了2.3萬-2.5萬元/平方米，與新房的價差大大縮小。

“現(xiàn)在房貸利率低，價格也沒那么高，適合買房，但不太適合賣房。”小李這樣總結成都近期的樓市。

據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息，每年春節(jié)后，二手剛性購房需求通常會迎來一定規(guī)模地集中釋放，低總價房源成交占比快速提升。2024年節(jié)后剛需入市熱情超預期，2月100萬元以內(nèi)二手房源成交占比達到峰值，創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。

其中，套三及以上的二手房戶型首次在節(jié)后成交量走高，面積緊湊、兼具功能性的小套三熱銷，占比也達到2021年以來新高。此外，成都近郊二手房成交占比首次大幅超過主城區(qū)。除了剛需客群的價格偏好，成新度較高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的主要因素。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年第9周（2月26日-3月3日），成都二手住房成交面積33.8萬平方米，環(huán)比增長9%，同比下降37%，較周均值增長19%。

來源：克而瑞

“剛需購房者在價格與功能性的之間尋找一種新的平衡，這種平替效應或將成為一種新的住房消費趨勢。”貝殼研究院成都分院分析指出。

加速形成“先舊后新”居住消費格局

事實上，近兩年來，成都二手房表現(xiàn)格外搶眼，特別是2023年的二手房成交量領跑全國房地產(chǎn)市場。據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設局數(shù)據(jù)，2023年成都二手房成交量首次超過20萬套，達到22.1萬套，同比增長68%。

來自中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，從成交結構來看，2023年成都的新房、二手房分化明顯，市場的份額差異進一步擴大。2023年新房套均面積133平方米，其中中心城區(qū)接近140平方米；二手房套均成交面積約95平方米。2023年成都的新房成交約14.6萬套，二手房成交約22.1萬套，是新房的1.51倍；2022年新房成交約14.3萬套，二手房成交約15.1萬套，是新房的1.06倍。這些數(shù)據(jù)也驗證了居住梯級消費體系正在加速形成。

2023年成都新房和二手房成交情況 來源：成都購房通微信小程序

從新房市場來看，剛需產(chǎn)品占比下降，100平方米以下房源占比同比下降近6個百分點；120-150平方米、200平方米以上房源占比同比提升。低總價產(chǎn)品占比繼續(xù)下降；300萬-500萬元房源同比提升近7個百分點，中高端產(chǎn)品在成都市場持續(xù)發(fā)力。

另一方面，根據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息，2023年成都二手房成交平均面積，相比2022年上漲2.22%，新房、二手房總價差首次突破百萬元，“買新”更加依賴“賣舊”，而交易結構也從局部存量轉為全面存量時代。剛需與改善置業(yè)者開始進入分流通道，“剛需買二手房、改善買新房”的特征更加清晰。

“成都正在加速形成‘先租后買、先舊后新’的住房消費格局。”中指研究院四川分院分析指出，新房市場改善化進程加速，面積段、總價段上移，剛需客群在新房市場尋找首次置業(yè)產(chǎn)品的可能性下降，從而轉移目標關注二手房市場。隨著“賣舊”動作順利進行，改善性需求在賣房資金支持下在新房市場進行置業(yè)動作，支撐了新房市場改善型產(chǎn)品的銷售保持穩(wěn)定。新房、二手房市場的同步繁榮，資金的順利流動，是支撐成都市場韌性的關鍵因素。

不過，克而瑞四川指出，預計隨著二手房價格下行及LPR大幅下調(diào)，成都二手房成交量將有所回升，但回升力度及“賣舊換新”對新房市場的貢獻度都比較有限。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝