每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著熱點(diǎn)城市二手房掛牌量持續(xù)增加，在整個(gè)住宅市場(chǎng)中，二手房的成交占比也在進(jìn)一步提升。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，今年2月監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量環(huán)比雖然下跌9.51%，但同比上升56.85%，同比已連續(xù)18個(gè)月上漲。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解到，2月武漢新增掛牌量環(huán)比上漲69.1%，湖州、沈陽(yáng)等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多，環(huán)比漲幅分別為38.8%、14.7%。

另?yè)?jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年第九周（2月26日~3月3日），14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積124.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%，同比下降36%，絕大多數(shù)城市環(huán)比成交繼續(xù)修復(fù)。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前掛牌二手房的業(yè)主中有一部分有換房需求，即通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”方式置換名下房產(chǎn)再購(gòu)買(mǎi)新房進(jìn)行改善；另有一部分為早期高位買(mǎi)入的業(yè)主，欲在傳統(tǒng)“金三銀四”期間賣(mài)出房產(chǎn)置換資金。“不過(guò)短期來(lái)看，二手房以價(jià)換量態(tài)勢(shì)仍在，市場(chǎng)有望保持一定活躍度，新房市場(chǎng)整體調(diào)整壓力仍存，預(yù)計(jì)二手房交易占比將進(jìn)一步提升。”

二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)

受春節(jié)假期影響，二手房市場(chǎng)交易活動(dòng)減少，加上當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍然較重，2月二手房成交量明顯下滑，且單月成交量創(chuàng)近三年新低。

如北京全市2月份二手房網(wǎng)簽6332套，環(huán)比1月下降49.1%，和同樣包含春節(jié)假期的去年1月份相比，下降達(dá)23.8%；廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為4865宗和49.03萬(wàn)平方米，環(huán)比深幅下降42.43%和42.26%，同比下降51.04%和49.04%。

不過(guò)，自2023年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高，且這一狀況正在向一線城市與強(qiáng)二線城市蔓延。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前在鏈家平臺(tái)上，已經(jīng)有北京、合肥、杭州、廣州等十余個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬(wàn)套，重慶和成都更是超過(guò)了20萬(wàn)套。

以深圳為例，據(jù)深房中協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2月26日，深圳二手房掛牌量為5.19萬(wàn)套，較前一周增加2176套。依此計(jì)算，深圳二手房的去化周期接近15個(gè)月，去化壓力較大。

春節(jié)過(guò)后，北京二手房新增掛牌量和年前相比也有了明顯增加。據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)，春節(jié)假期后北京日均新增二手房掛牌量和1月份相比增加60%。“原因在于，一是部分年前下架的業(yè)主重新掛牌，二是部分想要置換的業(yè)主想趁‘小陽(yáng)春’掛牌加快置換節(jié)奏。”

再如杭州，據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至2月底，杭州二手房掛牌量已經(jīng)來(lái)到14.99萬(wàn)套，環(huán)比1月新增3815套房源，僅2月29日就新增271套房源，而3月1日則新增到了405套房源。

另?yè)?jù)杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月，杭州全市（含十區(qū)）共成交二手房2549套，環(huán)比下降61.9%，同比下降65.7%。其中，杭八區(qū)二手房成交量為2190套，環(huán)比1月份下降63.2%，同比去年2月份的6547套下降66.5%。價(jià)格上，2月杭八區(qū)二手住宅價(jià)格再度下滑至31771元/平方米，環(huán)比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年2月監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市（北京、深圳、上海、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門(mén)、無(wú)錫、鄭州、大連）二手住宅掛牌量同比上升56.85%，同比連續(xù)18個(gè)月上漲。其中，杭州二手房掛牌量同比漲幅以181.29%繼續(xù)領(lǐng)跑，上海、蘇州分別以漲幅155.80%、152.38%位居第二、第三。

另?yè)?jù)58安居客數(shù)據(jù)，2月武漢二手房新增掛牌量環(huán)比上漲69.1%，湖州、沈陽(yáng)等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多，環(huán)比漲幅分別為38.8%、14.7%。

“一般情況下，春節(jié)后，受假期影響的部分積壓需求、為滿足子女上學(xué)的購(gòu)房需求會(huì)逐漸入市，疊加傳統(tǒng)‘金三銀四’市場(chǎng)活躍度提升，不少二手房業(yè)主選擇在三四月掛牌，以期房屋更快交易。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受記者采訪時(shí)指出，加之春節(jié)前部分核心城市放松需求端政策、年后央行降息降低購(gòu)房成本，也在一定程度上激活了部分換房需求，進(jìn)一步導(dǎo)致二手房掛牌量增加。“當(dāng)前二手房掛牌量處于高位，并且市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，業(yè)主的觀望心態(tài)也在逐步的改變中。”

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2月有52.9%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為3月二手房掛牌量將環(huán)比增加，39.8%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為未來(lái)二手房市場(chǎng)的需求量將上行。

一定程度支撐新房

需要注意的是，當(dāng)前熱點(diǎn)城市二手房掛牌量在持續(xù)上漲的同時(shí)，“以價(jià)換量”也成了多地二手房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月北京二手房掛牌價(jià)環(huán)比下降0.1%；據(jù)我愛(ài)我家南京研究院，2月南京全市二手房成交均價(jià)26459元/平方米，環(huán)比下滑7%，低價(jià)段房源成交比重進(jìn)一步增加；據(jù)杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院，2月杭八區(qū)二手住宅價(jià)格再度下滑至31771元/平方米，環(huán)比1月的32034元/平方米跌0.82%。

在中指研究院統(tǒng)計(jì)的全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)中，1月份價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)的僅有昆明和三亞兩個(gè)城市，其余城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均為環(huán)比下跌狀態(tài)，沒(méi)有一座城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)。

此外，據(jù)中指研究院檢測(cè)，2月25個(gè)代表城市二手房累計(jì)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)34.3%，同口徑新房成交套數(shù)則同比下降19.2%。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年第九周，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積124.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%，同比仍降36%。絕大多數(shù)城市環(huán)比成交繼續(xù)修復(fù)，北京、蘇州、青島等增幅達(dá)到五成左右，深圳環(huán)比上漲30%以上。

“整體來(lái)看，二手房表現(xiàn)相較新房而言更好，‘以價(jià)換量’等因素帶動(dòng)市場(chǎng)成交量提升，短期內(nèi)市場(chǎng)有望保持一定活躍度，新房市場(chǎng)整體調(diào)整壓力仍存，預(yù)計(jì)二手房交易占比將進(jìn)一步提升。”陳文靜表示，隨著二手房掛牌量持續(xù)走高，購(gòu)房者可選擇的房源增加，一定程度上會(huì)放大二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整壓力，短期來(lái)看，二手房以價(jià)換量態(tài)勢(shì)仍在。

陳文靜續(xù)稱，部分購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，短期內(nèi)也會(huì)一定程度上分流新房購(gòu)房需求。而對(duì)于換房需求來(lái)說(shuō)，二手房售出后的這部分需求也有望進(jìn)入新房市場(chǎng)，從而為新房市場(chǎng)提供支撐，但這個(gè)過(guò)程需要時(shí)間。

以成都為例，2023年成都一二手房成交結(jié)構(gòu)分化明顯——二手房撐起剛需市場(chǎng)，新房主導(dǎo)改善市場(chǎng)。從成交套均面積來(lái)看，據(jù)成都購(gòu)房通數(shù)據(jù)，2023年成都二手房套均成交面積約為95平方米，新房套均成交面積從2022年的129平方米上升至133平方米，且仍有繼續(xù)上漲趨勢(shì)。另?yè)?jù)貝殼研究院成都分院數(shù)據(jù)顯示，2023年成都一二手房總價(jià)差首破百萬(wàn)元，“買(mǎi)新”更加依賴“賣(mài)舊”。

值得一提的是，自去年以來(lái)，就有包括淄博、濟(jì)寧、海寧、寧波、南京、連云港、南通等20余個(gè)城市明確鼓勵(lì)提倡“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)。其中，大部分城市都采用購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和中介公司三方簽訂協(xié)議的模式。在購(gòu)房者確定意向新房房源后，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優(yōu)先幫售舊房，在約定期限內(nèi)舊房出售則購(gòu)房者可購(gòu)買(mǎi)新房，未出售則開(kāi)發(fā)商退還定金。部分城市還對(duì)“賣(mài)舊換新”予以個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠等。

陳文靜認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商角度而言，“以舊換新”的購(gòu)房者提前簽訂新建商品住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議提高了房屋銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力。短期來(lái)看，“以舊換新”政策有利于暢通一二手房交易鏈條，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，未來(lái)或有更多城市參與進(jìn)來(lái)，促進(jìn)改善性住房需求釋放。